不动产登记明年3月实施：未见二手楼抛售加速

      继今年8月发布意见征求稿后，《不动产登记暂行条例》昨日公布，自2015年3月1日起施行。

      由于不动产登记推行大势早已明确，昨日接受记者采访的业内人士称，其影响在过去一段时间已陆续消化，尚未见二手楼抛售加速。不过，条例将加快房地产税推出步伐。“不动产登记以及房地产税都关乎制度建设，意在规范行业，推动稳定发展，但对楼价不会有立竿见影的影响。”中山大学岭南学院财税系主任林江向记者分析认为。

      昨日，房地产板块持续大跌，板块个股全线下挫，平均跌4 .97%。

      为房产税铺路

      不动产登记肯定会来，昨日，国务院首次明确了详细的时间表。国务院法制办公布的《不动产登记暂行条例》已通过总理签署，将于明年3月1日起执行。

      业内分析，条例的出台将首先在制度上保障不动产登记工作有法可依，为摸清不动产家底做好制度保障，为未来房地产税、遗产税等的研讨、课征提供重要的基础性保障。

      有业内人士对记者表示，《不动产登记暂行条例》的出台意义重大，体现财税制度重要改革，条例的推出将加快房地产税、遗产税等税种推出的步伐。

      “我国目前现有的个人税收主要是收入性税收，财产性税收的来源较少。”中山大学岭南学院财税系主任林江接受记者采访时表示，有关的改革思路还是比较明显的，未来要进行税收调节的话，按照发达国家地区经验，需要补充财产性税收，这就包括非常重要的房地产税和遗产税。

      从政府的财政收入结构来说，未来一段时间将逐步扭转地方政府主要依赖“土地财政”的模式。随着土地资源的日渐紧缺，“土地财政”这一模式在绑架地方财政的同时，也难以持续。“在这样的情况下，依靠长效型的税收稳定财政收入是必然之举，因此，以持有型财产为标的、特别是以房产等不动产为标的的税收将推出。”上述业内人士向记者表示，此类税收的推出一定是以不动产登记为前提的。

      “不动产登记条例的实施，将改善涉及不动产信息工作时的行政、司法效率。”此前广东省地税有关负责人就在接受记者采访时就表示，地方工作会以国家要求为准，在国务院统一要求下的有关任务一定会落实执行。

      提高交易安全性

      不过，值得注意的是，由于不动产统一登记本身是一项复杂而相对长期的系统性工作，尽管条例的推出意义重大，但这与房产税、遗产税等财产性税收的真正全面开征之间还有相当距离，相关财产性税收的课征同样需要制度层面的设计。多家代理机构预计，即使开征，对只拥有自住型物业的家庭来说，也很可能会有相应的豁免，而对于拥有多套房产的家庭，短期内不会面临税负的增加。

      另外，从产权的确权方面来说，不动产登记能够使得相关不动产在包括产权确权在内等方面的信息更加完备。此次《不动产登记暂行条例》将推动全国不动产信息的电子化，最终形成全国范围内的不动产信息动态数据库。

      “在动态登记、联网、适度开放查询等情况下，不动产交易安全性将得到提高。”中介公司市场部主管向记者表示，对行业来说，交易中会避免由于信息缺失、产权不确权、查询困难等原因而产生的风险。

      代理机构注意到，未来如果这一信息库能够和经纪机构现有的信息数据对接，或者有条件地开放、共享的话，将能够建立我国自有的M L S(复式造表)系统。伟业集团认为，有了自己的M LS系统，对于房地产经纪行业来说，将进一步加快从现有的双边代理的服务模式向国外单边代理的先进模式转化，促进房地产经纪行业的长远健康发展和房屋买卖市场的进一步规范化。

      房价或难大幅回落

      不动产登记引发的诸多疑问中，“房叔房姐”现象能否得到遏制？不动产登记实施后，是否会拉低房价？

      中信证券有关人士向记者分析称，不动产登记暂行条例公布，明年3月执行，将产生一定的影响。但需要注意的是，改革目的不是为了把私产进行曝光。从逻辑上，不动产登记条例和二手抛盘没有任何联系。事实上，中信证券没有观察到二手抛盘加速的迹象。

      分析师告诉记者，不动产登记并全国信息联网，后续的动作将是开始征税，而征税会让拥有多套房产的人士出让部分房产，“明年3月条例施行后楼价会降？这也不一定，我觉得楼价变动会在征税来临时才会表现出来。”

      记者对比发现，相对于今年8月公布的征求意见稿，条例只有一些技术修改。例如，规定不动产登记类型，明确对登记人员的要求等。不少中介人士告诉记者，市场对于条例的恐慌，已经陆续在消化。

      “整个制度建设是为了让楼市更加持续健康地发展，而并非以打压房价为目的。”上述业内人士向记者表示，在楼市供求相对平衡、房产投资属性相对减弱的情况下，条例的出台从中远期来看，会在一定程度上刺激部分持有多套房产的业主加快出售房产，增加存量房市场供应，平抑房价，对购房人来说是利好。但是，期待条例出台会让房价大幅回落也不现实。

      “条例是为了解决分散登记的弊端，保护不动产权利人合法财产。有了条例，合法购入多套房也并无过错，没有条例，财产来源不明的房叔房爷也一样被查。”前述券商人士认为，条例靴子落地，十分有利于市场认清当前房地产政策的主方向，打消不必要的担心。

      观察

      地产业面临变革

      对于不少大中型房企来说，不动产登记将明确推广的预期早已有之，“打铁还需自身硬”，现在需要做的是提升自身的产品开发和营销能力。

      “北上广还有一些产业基础雄厚的城市，房价基本不会跌，但这些城市开发成本高，需要深耕，熟悉市场，加上资金越来越难拿，所以房企谨慎拿地，提高自身所长，或者是高周转，或者是成本控制能力等。”维森置业董事长张维伦如是向记者表示。

      时代地产有关负责人也告诉记者，在港上市一年以来，公司对政策走向和自身的规模扩张已经有了清晰的思路。综合考量下，明年将提高周转率和规模生产的能力。

      “随着此类制度推进，未来住房市场的投资回报率会下调。”易居房地产研究员严跃进向记者分析，尤其对于一些政策层面监管的住房类型而言，完全可以进行有计划的调控。因为不动产登记制度使得这类调控的灵活性增大。

      “今年在银行信贷紧缩的市场背景下，全国房地产市场进入了新一轮的市场低谷期，全国房地产行业面临着新一轮的市场变革。”同策咨询研究总监张宏伟告诉记者，这样的变革主要表现为，在楼市充分竞争的市场环境中，尤其是在土地成本、融资成本持续攀升的市场背景下，企业延续过去“圈地囤地”模式已不可取。同时，住宅行业开发利润率的逐渐走低，房企原有的以单纯住宅业务为主的开发模式已经过时，不得不考虑业务多元化或依托房地产主业进行“跨界”转型。