学区化办学预期推高广州学位房价格

      新年过后，广州教育部门陆续释放出“学区化”的消息，令到节后的学位房市场再起波澜！虽然教育部门表示小学入学方面，暂时还是按照地段来对口入学，但是学区化的预期已经令不少家长心忧，从节后开始就四处出动看房，令越秀区等热门区域的学位房看楼客和成交价都有所升温。

      每年3月，都是学位房置业升温的季节，不过这个3月因广州市教育局向外界提出学区化办学而多了几分不同的气氛。据市教育局此前对外界透露，越秀等五区将在全区范围实施“学区化”办学。而根据教育局年前发出的招生方案，今明两年将作为“学区化”的过渡年，各区在探索“学区化”的办学思路，到2017年将真正实施“学区化”。很多家长关心学区化是否会打破地段限制，此前买下的学位房将因此“竹篮打水一场空”。不过，有关区教育部门的负责人随后就对外界澄清，学区化暂时还未对学位房造成大影响，因为在小一入学方面，还是按照地段来对口入学。

      记者走访广州二手楼市就发现，虽然过去一年广州二手楼价整体表现平稳，成交量也未如理想，然而市中心热门重点名校所在的区域，二手楼价过去一年依然保持较为稳步上升的态势。东风东路小学等省一级名校所在的片区，现时二手住宅成交均价普遍已突破3万元㎡的大关。

      越秀区学位房：高处不畏高仍在涨价

      “前年还有4万元㎡以下的盘源，不过去年就近入学的消息一公布，东风广场的二手均价就马上超过4万元平方米了。”东风路上的中介潘先生告诉记者，春节前后，前来看房的家长比之前多了至少三成，不少家长看中越秀区名校较多，即使政策变化，入读好学校的机会还是有的，所以区域内的二手业主叫价一直坚挺。即使去年以来二手房价的升幅不如过去几年，但今年初东风广场、锦城花园的叫价都普遍由之前的4.5万元㎡以下提高到4.5万元㎡，升幅依然有一成左右。

      另一方面，中介人士也透露，由于越秀区学位房今年来的热度不减，所以在一些区域议价空间也不高。合富置业庙前直街分行主管姚植玲表示，进入2015年后，不断出现降息等对楼市利好的消息，受此影响下，现时培正、署前路一带位于重点名校招生路段内的学位房，更少有议价空间出现。姚植玲表示，多数业主的放盘价都是比市场价高出几万元左右，即使是客户议价，都只是以市场价成交。

      此外，在越秀区内差不多的片区，不同学校之间由于名气等不同原因，价格上也有一定距离，且在近期较明显。中介人士就透露，目前培正小学学位的物业，价格往往高于带署前路小学学位的物业。现时新河浦有一套带培正小学学位的低层单位，是30㎡左右的单间，业主开价120万元，而目前有一套可入读署前路小学的29㎡单间，同样是楼梯楼低层单位，业主开价85万元。购买学位房的客户，往往都会根据自己手上的购房预算来挑选学位房，这类小户型的学位房，往往比大户型学位房更抢手。

      海珠荔湾等老城区学位房：价格较平稳

      不过，在越秀区之外，其他区域的学位房在节后的走势似乎就未有这般强劲。位于海珠区的穗花小学一直是区域内较为受到关注的学校，周边的中介王女士透露，由于区域内的学位房既有电梯房又有楼梯楼，选择比较多，所以一些买家除了为了满足学位的需求之外，也有满足自住需求的需要。而与去年相比，过去较受欢迎的户型如3房的楼梯楼单位或者2房的电梯楼单位，单价与去年相比差别不大，大概在2.5~2.6万元平方米。而如果想入读江南二小的学位房，楼梯楼2.4万元㎡以下都有成交，个别盘源甚至比去年会有所回落。“部分业主都是之前小孩读书买下的单位，现在小孩读完书了，正好放盘卖掉。”王女士介绍，学位房盘源总体而言比例还是不多，业主的放盘也比较稀少，她也坦言，与往年相比，今年区域内的学位房买家暂时还未见大规模的出动。

      这种情况也出现在荔湾区，文昌路附近的中介钟先生介绍，荔湾区的学位房买家一般都以老广州为主，区域内的一些学位房电梯楼，前几年均价节节上升，从2011年的23000元㎡飙升到去年的3万多元平方米。然而，随着去年市场低迷，学位房的叫价也开始放缓，目前楼龄较新的电梯楼33000元㎡也有成交，和去年相比几乎没有变化。

      业内分析：

      抢手区域学位房与其他区域房价或逐步拉开距离

      房产中介梁小姐表示，今年学位房市场从春节前已有一些学位房二手成交个案出现，但基本都是集中在老城区个别学位房相当抢手的区域，如朝天路小学、小北路小学、农林下路小学等重点名校所在区域的学位房，早在年初已有家长出手购买。春节过后，学位房的交投升温速度，往往较其他类型的二手房要快，去年及今年两次降息后，业主心态明显受影响，尤其是学位房的业主，除非是急售，否则都会将价格定在高出市场价几万元左右，尽管也有可能接受买家议价，但议价空间已比去年三季度大幅缩窄，导致最终成交价一般都是同市场价差不多。

      “广州节后学位房的交易暂时维持平稳状态，未进入传统的放量阶段，预计要到3月中旬才会有所放量，价格比去年同期还是有上涨的。”业内人士则告诉记者，今年的春节迟至2月中下旬才开始，其间很多业主都出外旅游，不接受看房，所以到了年初十后才陆续允许客户前往看房。不过，目前广州学位房的成交价格同比去年同期依然上涨13%左右，不过涨幅有所缩窄。

      而在“学区化”等消息以及越秀区本身的优质教育资源配置下，越秀区的学位房买家就较少观望，看房议价两不误，其他区域的部分买家则边留意边考虑。相信如果学区化的发展方向得以落实，越秀区和其他区域的学位房价将越拉越大。