东莞一手别墅均价约1.5万元/平 今年59项目有别墅供应

      今年将是东莞别墅供应爆发的一年，别墅市场也受到极大的关注。记者调查发现，一些豪华别墅高价出租给企业，但奇怪的是，东莞一手别墅销售价格却普遍偏低。业内人士表示，东莞部分企业为留住人才会以“天价”租豪华别墅，但是从整体市场来看，东莞一手别墅产品走“精小化”路线，经济型小别墅符合改善需求“换房族”自住需求，更受市场青睐。

      企业花65000元/月租豪华别墅

      日前，刘女士将自己一套位于东城山庄的别墅以35000元/月的租金出租出去。刘女士说，住在别墅里的是一家企业的高管，一家三口来自青岛，由所在企业为他们租了这套别墅。

      记者了解到，企业为留住人才，租豪华别墅给高管居住的现象，在东莞并不少见。东莞一家汽车组件公司刚开业，为了留住来自国外的高级管理人员，花65000元/月租下了一套别墅，该套别墅装修非常豪华，还拥有私家游泳池，是东莞少有的豪华别墅。目前，该公司的这名高管将家人从国外接到东莞居住，安家东莞。

      去年东莞最贵的一套别墅，销售单价为55248元/平方米，而目前东莞的别墅普遍均价是在15000元/平方米左右。这些装修豪华的别墅租金高昂，月租金甚至是均价的两三倍以上，回报率非常高。

      不过，业内人士也透露，租别墅的人群不多，而且对别墅软硬件的要求都很高，大多数是独栋别墅，除了装修要豪华、配置好外，对于别墅的面积、交通便利等都有很多要求。合富置业业务副总监贺文宇表示，东莞别墅出租不多，租住别墅的租客主要以在东莞大型公司工作的企业高管群体和对生活要求高的生意人群为主，而像位于中心区，出租率比较高的光大·景湖蓝郡的联排别墅，目前租金也就约7000~8000元/月。

      部分一二手别墅价格“倒挂”

      虽然个别豪华别墅租金高，但是东莞别墅的整体价格并不高，一二手别墅价格甚至出现“倒挂”，也因此有了一手别墅好卖过二手别墅的情况。

      从东莞别墅产品发展的历史来看，早年东莞别墅以大户型为主，产品开发的面积越大越好，500~1000平方米以上别墅是市场的主流，购买人群也以顶尖的高端购房者为主，面积大，总价高，这也意味着这些别墅再流通能够接受的人群不多。而随着东莞楼市的发展，面积小、价格低的别墅逐渐唱主角，经济条件较好的小企业主、企业高管等都能够购买别墅，从而也导致了许多一手别墅价格低过城中心二手别墅，销售情况更好;而二手别墅由于价格不会出现调整，放盘量较少的情况。

      贺文宇认为，目前东莞的一手别墅产品供应和成交都比二手别墅多，不少一手别墅的价格也比市中心的二手别墅低，因此，二手别墅大多数集中在市中心，以自住为主，即使有别墅出售，市中心的二手别墅放盘价格也不会因一手别墅价格低而出现太明显的调整。

      目前，东莞一手别墅均价约15000元/平方米，而城中心别墅的均价约20000元/平方米。由于一手别墅供应量大，竞争激烈，曾经出现过一种怪现象：一期的别墅在二手市场放盘，价格高，而二期新别墅却降价销售，一手别墅的价格比二手别墅的还要低很多，这也导致东莞别墅在二手市场上并不活跃。

      自住为主 中心别墅入住率达7成

      虽然个别别墅租金高，但是对于整体的别墅市场而言，别墅出租的并不多，东莞别墅主要还是以自住为主。贺文宇表示，东莞市中心别墅的入住率约为70%，而外围郊区的别墅入住率约为40%~50%。而从别墅的面积来看，近年来“精小化”别墅产品供应增加，迎合了“换房族”改善住宅的自住需要，受到市场青睐。

      机构数据也显示，2014年东莞全年共供应别墅1696套，别墅套均面积为288平方米/套，其中200~400平方米产品供应占比由2013年的68%缩减至2014年的58%，而160~200平方米的中小经济型别墅供应占比由11%增长至23%。

      别墅面积越来越小是由市场决定的。近三年来，由于万科·四季花城等中小面积别墅深受市场青睐，不少开发商出于开发成本和消化速度的考虑，别墅产品线开发“精小化”，2014年涌现出一大批同质化的经济型别墅，该类产品的增多也导致别墅市场整体套均面积趋小。

      今年59个项目有别墅供应

      机构监测数据显示，今年东莞别墅潜在供应量预计为102.02万平方米，潜在项目数共计59个，其中城区仅有4个别墅项目，其余潜在供应基本集中于各镇区，全新项目共有26个，旧盘加推项目共有33个，2015年将继2013年之后成为东莞别墅市场供应爆发的一年。

      从区域来看，2015年有别墅供应的区域预计将扩容至24个。沙田、东城、高埗、清溪、石排、企石、横沥、大岭山这些很久没有别墅供应或销售的区域在2015年将有不少全新别墅上市，给区域楼市增添亮点。

      松山湖别墅市场最受关注

      今年哪些区域别墅市场值得关注?东莞中原地产研究部监测发现，今年别墅市场最值得关注的区域是松山湖。届时将有5个全新项目、3个旧盘加推共17.89万平方米的别墅产品上市，是今年最炙手可热的区域。从产品结构来看，产品线较为丰富，整个区域独栋产品最多，又由于区位优势和自然资源优势，预计今年不少高单价、高总价别墅成交都将在这里产生。

      而在众多别墅供应区域中，东坑镇则让人不容忽视。该镇区自2006年至今，仅2007年和2014年有少量别墅供应，在别墅消化上也仅2014年盈滨半岛少量产品成交，但据东莞中原目前测算，预计2015年东坑将有皇家翡翠湾花园、金达时代豪庭、碧桂园豪园三个项目上市，总货量近9万平方米，区域消化压力巨大。

      而沙田自2011年起才有少量别墅供应，在碧桂园·柏丽湾进驻之前的别墅消化一般，预计2015年的别墅供应量超8万平方米，一个全新项目和两个旧盘加推，别墅类型、产品面积段都较为相近，产品同质化严重，片区的消化能力一般，预计也将面临较为严峻的出货压力。