深圳新房仅够卖7个月 或促进开发商涨价预期

      深圳市规土委统计数据显示，截至3月底，全市新房存量为356.4万平方米，环比再降5.7%，这也是深圳楼市第一次出现新房库存连续四个月下降。新房去化时 间由去年9月峰值一路向下，当前仅有6.7个月，远远低于去化周期警戒线。和北京、天津、武汉和广州等几个代表性城市相比，深圳的情况要乐观得多。记者了解到，造成深圳新房库存“四连降”的原因在于，一季度开发商“捂盘”降低推售量与置业者入市积极性高。

      新房库存首现“四连降”

      深圳新房的存货不多了。经过一段时间销售速度的高低起落，反映房企经营的重要指标——存货，近日引起业界广泛关注。

      近五年，新房库存最高为2014年9月的46451套，最低为2010年10月的17378套。从机构监测的数据可以看出，房企库存担忧日渐远 去。去年下半年以来，楼市持续复苏，供需两旺。随着市场成交氛围日趋活跃，从去年9月开始，深圳新房库存从高处回落，去化时间一度降至9个月的临界线以 下。如果按照3月份深圳新房成交了46.54万平方米、4854套的数据来算，深圳的库存消化周期只有六七个月。而北京、上海、广州的库存套数按3月销售 套数来算，消化周期分别为12.5个月、13个月和12.3个月。

      各区域存量也都呈现下降的趋势，龙岗存量降到了150万平方米以内，环比下降了7%，为去年8月以来的最低水平，去化时间也缩短至5.8个月。宝安当前库 存59.2万平方米，位于第二，环比下降了6%。龙华自去年11月开始存量始终位于40万平方米以上，星河传奇、中海锦城和特发和平里等项目源源不断地给 该区域带来新增供应，区域存量已相当于去年同期的2倍左右。但近期良好的成交情况也消减了去化压力，除福田去化时间为11个月以外，其余区域都在8个月以内。

      两股力量促成库存回落

      库存快速下滑，很大程度来自于新盘上市量的减少。

      机构统计数据显示，3月新盘推售量仅767套，面积7.47万平方米，和春节所在的2月相比减少了5成。举办过大中规模开盘或加推的项目共7个，其中 有5个是旧盘加推，仅两个全新项目开盘。从入市时间点来看，中上旬没有项目入市，7个推售的项目全部集中在中下旬。且各个项目推售量都不多，除光明峰荟 外，其余几个项目都在200套以内。

      历年春节后市场都会经历一段时间的恢复期，但是随后将会加大推盘量，2013年之前历年3月推售量都在20万平方米以上。今年却较为反常，推盘量仅7.47万平方米，同比下降了57%，较历史同期最高纪录更是缩水了86%。

      机构认为，就市场环境而言，新盘完全具备加速入市的条件，政策松绑带动的市场情绪激活了大批潜在需求方，新盘入市后能快速被消化，例如岸上林居和光明 峰荟，加推当天就接近售罄。然而考虑到当前仍然处于历史高位的库存量和项目建设进度等因素，开发商都一致选择暂缓推盘，以消化现有库存作为首要任务，新增 供应远远不及历史同期。3月批售套数有1050套，面积为16.4万平方米，较2月大幅上升345%，但是仍不及去年同期的一半。

      深职院房地产研究所所长邓志旺认为，开发商推盘意愿不强，甚至捂盘，再加上置业者入市意愿强，两股力量共同作用下，深圳新房库存快速回落。

      仍需理性定价去库存

      一手住宅只够卖7个月，是否会促进开发商涨价预期？

      今年以来，深圳一手住宅成交均价已经连续三个月站上2.6万元/平方米这一历史最高关口。近两个月新推出的项目去化较好，部分“日光”或去化超过八成。事 实上，部分项目销售均价印证了整个住宅市场的价格上扬。机构的统计数据显示，近期上市新盘约有三四成价格出现上扬，如上周龙华项目加推单 位，均价较去年涨幅超过两成。

      “去化周期缩短只是暂时现象，后期走势仍要看市场需求和供应，今年仍是供应‘大年’，龙华、宝安等区域的去化压力仍较大，市场仍不容乐观。”中介机构高管表示，开发商在后期推盘时，仍应理性定价，提高楼盘去化水平。

      4月后这种供应短缺情况将被改变，待售项目将逐渐跟上政策节拍，加速入市。根据机构监测，4月将有24个项目开盘及加推，主要包括宏发嘉域、港铁天颂、天元等。市场短期供不应求的现状将得以缓解，新房库存或将增加，成交量有望继续稳步回升。