上海住房需求结构改变 豪宅成交占比持续上升

    经过半年的量价博弈之后，上海住房需求结构正在改变。

    在救市政策刺激下，上海楼市回暖明显，去化速度逐步加快，库存总量保持下降趋势。据同策咨询提供的数据，5月上海商品住宅存销比为10.86，相较于2014年5月的14.21，有明显下降。与此同时，上海商品住宅去化周期已经缩短至10.86个月，短期内去库压力得到控制。

    房地产研究员指出，预计2015年下半年，上海楼市将呈现“短期内去库存压力降低、楼市将转向买涨不买跌，住房结构发生改变，改善型需求占主导”等特征。他又强调，住房结构的改变与去库存压力的减少，都会带出地价、房价上涨的压力。

    有房产专家表示，商品住宅6月前3周的成交量基本稳定在25万平方米左右，高于年化周均21.70万平方米，虽然没有5月疯狂，但仍然是一个不差的成交量。预计6月在二季度成交量的排名中垫底概率偏大。

    库存压力放缓 房价有上涨压力

    在连续8个月徘徊高位后，上海商品住宅库存量于今年1月出现下滑，但相较去年5月，库存压力依旧存在。

    今年5月，上海商品住宅可售面积为1248.04万平方米，4月可售面积为1242.93万平方米，环比增长0.41%，同比增长18%。但是5月上海商品 住宅市场供应量为106.72万平方米，较4月上扬6%，同比增长25.16%；成交量为142.57万平方米，较4月上扬14%，同比增长1.39倍。

    机构研究认为，上海商品住宅市场去化周期已经回归至理性区间，短期内上海商品住宅库存压力已经降低。

    公开资料显示，上海2015年住宅用地供应计划400-600公顷，同比降幅达到14.29%，创下近5年新低。根据实际成交面积小于计划供应面积的规律来看，上海住宅用地“地荒”现象将越发严重。

    2015年上海住宅用地规划建筑面积商品住宅销售面积的比值为1.0，显示上海土地市场长期供不应求，未来住宅用地供应量将呈“负增长”，上海商品住宅均价有上涨压力。

    5月上海商品住宅相较去年同期，供需比率由1.43降至0.75，商品住宅市场供小于求。分析指出，成交量回暖，开发资金回收加速，库存量逐步去化，且随着楼市宽松政策效应的持续，商品住宅市场价格会有一定幅度的上扬压力。

    对于土地供应的大幅缩水，上海已经开始对建设用地布局进行调整，按照“存量补地价”的开发方式进行“城市更新”，以“内涵增长”方式取代“大拆大建”，确保市场供应。

    1-5月上海住宅用地成交楼面价TOP10中，闸北区以3.5万元平方米位居榜首。且闸北区楼面地价1-5 月成交均价的比值已经达到83.31%。同策咨询认为，上海宅地楼面价呈现一种“面粉接近面包”的态势。

    改善性需求成为主力

    数据显示，5月上海商品住宅库存区域分布中，松江、嘉定和南汇的库存总量超过150万平方米。在库存板块排行TOP20中，嘉定主城区、金山和临港新城库存量较大。

    上海商品住宅库存中别墅所占比例较大，豪宅当中别墅存量为361万平方米，占库存总量的26%。

    数据显示，上海商品住宅库存中面积段在101-150平方米的有343万平方米，占库存总量的25%。而中小面积段100平方米以下的仅 有309万平方米，占库存总量的22%。2015年5月改善型占比与刚需占比的比值为0.8，且从5月份开始，改善型占比逐月增大。

    对于改善需求而言，3.30“新政”将二套房首付降至四成，大大降低了准入门槛，但同时月供压力大大增加，将现有住房卖出后进行置换是多数人的选择。“新政”在降低二套房首付的同时，将营业税免征时间由五年改为两年，迎合了这种需求。

    改善型人群将成为市场主力军，这可以从土地源头找到答案。

    2007-2015年间，上海房价阶段峰值延后地价峰值约1年。2014年，上海住宅用地成交均价创出新高10347元平方米，同比 上涨55.8%，受地价推动及政策宽松、基本面好转的综合影响，2015年上海商品住宅成交均价有望达到3万元平方米以上。张宏伟指出，地价的上涨将推 动项目改善型定位的增多，改善型需求占比随之上升。

    豪宅的热销也佐证了需求结构的改变。6月以来，上海住宅成交量比5月同期有所降温，但豪宅却保持高亢走势。继5月最后一周成交20套，创下今年以来最高纪录后，6月以来单价在10万元平方米以上的豪宅成交量都保持在10套以上，近2周更是保持近20套的高位。与此同时成交总价也创新高。单价20万元平方米以上房子，上海自有统计以来共成交8套，其中2015年就占据半壁江山。

    业内分析师表示，房地产是富豪们重要资产配置之一，豪宅买家无外乎内地富豪和境外投资人士，在经济增长需要房地产支持的当下，相对宽松 的房地产投资环境吸引中外资本进入是豪宅崛起的重要原因，在国内经济的发展要求下，房地产政策短期保持刺激不改，豪宅热度还将得以延续一段时间。

    房企销售集中度回落

    经历了2014年的上扬之后，房企在上海的市场集中度在2015年迅速回落。一方面由于市场回暖，中小房企市场份额加大，另一方面是房企更多合作所致。

    2015年前5个月，在同策咨询研究部统计的上榜企业集中度方面，TOP10企业销售面积市场份额为22.72%，比2014年回落7.62%，而TOP10企业销售额的市场份额为26.02%，，较2014年下滑10.07%。

    2014年市场低迷，中小房企在上海市场竞争中处于下风，资金雄厚的大牌房企集中度高，而2015年上半年市场在一系列“救市”政策下逐渐回暖，市场集中度回落。

    上海房地产市场遍布着各类型房企的身影。其中港资房企最早进入上海拓展，另外央企派、华东派和华南派企业都想在上海黄金宝地上争得一席之地。相比之下，以绿地、大华和复地为代表的本地房企遭遇激烈竞争，2013年-2015年5月房企拿地排行榜TOP10中仅占2位。

    随着土地融资越来越规范，卖地成本难以下调，房企抱团拿地、开发，甚至多领域展开合作已经成为行业趋势。例如6月3日，招商平安联合体以30亿元竞得上海宝山宅地；6月10日，雅戈尔宣布联手中信将在金融及房地产等领域合作。