房地产开发投资缓升 下半年望带动宏观经济向好

    ——社科院关于2015年下半年中国楼市分析与展望

　　●政府将刺激住房需求作为拉动宏观经济的重要手段，购房融资成本降低，金融杠杆加大，支持了改善性住房需求的释放，也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。

　　●我国产业结构正面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。

　　●下半年一二线城市开发企业将率先加大补充库存力度，带动一二线城市土地市场回暖和开发投资回升，这对宏观经济增速将有一定的拉动效应。

　　2015年上半年，中国楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的综合作用下，经历了由全局性低迷到销量显著回升、局部房价反弹的转折。由于不同区域市场住房库存下降速度不一，下半年中国楼市存在结构性的房价快速上涨风险。

　　上半年楼市回顾：

　　销量逐步回升，房价局部反弹

　　2015年上半年，在宏观刺激力度加大特别是金融宽松的大背景下，房地产交易回升。一二线城市率先完成去库存过程，房价止跌反弹。三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，房价仍延续2014年的跌势。由于总体库存较高，开发投资仍惯性下滑，拖累了宏观经济增速。在热点城市，投资投机者也开始提前进场。

　　一二线城市房价率先反弹，三四线城市房价延续调整。随着宏观刺激力度的加大，2015年5月，中国大中城市房价扭转了自2014年5月以来的跌势，出现了一定程度的价格反弹。100个大中城市样本住宅平均价格上涨为10569元，比3月份上涨了46元。从环比看，2015年3月，100个大中城市中，房价环比上涨的有43个，持平的有2个，环比下降的仅55个。到2015年5月，环比上涨的城市增至48个，房价环比下降的城市降为52个。从同比看，2015年5月，房价同比下降的城市为87个，同比上涨的城市为13个，房价突破上年同期高点的城市个数与3月份相比未发生变化。

　　在宏观需求刺激下，不同城市库存去化速度不一。一二线城市库存去化速度较快，房价结束调整率先反弹。三四线城市库存仍然较高，延续2014年二季度以来的跌势。2015年3月，一线城市房价微涨，二三线城市房价齐跌。100个大中城市中，一线城市房价指数环比上涨0.03%，同比下降1.73%；二线城市房价指数环比下降0.35%，同比下降5.58%；三线城市房价指数环比下降0.07%，同比下降6.27%。到2015年5月，一线城市房价涨速加快，二线城市房价止跌反弹，三线城市房价继续下跌。100个大中城市中，一线城市房价指数环比上涨1.48%，同比下降0.05%，二线城市房价指数环比上涨0.25%，同比下降5.11%，三线城市房价指数环比下降0.35%，同比下降6.29%。

　　销量逐步回升，库存增速减缓。2015年下半年，中国商品住房销售量增速显著回升。2015年3月，中国商品住房累计销售面积为16，078.80万平方米，同比下降9.8%。商品住房累计销售额为10，062.17亿元，同比下降9.1%。到2015年5月，中国商品住房累计销售面积为31935万平方米，同比持平，表明二季度销售速度加快。商品住房累计销售额为20732亿元，同比增长5.1%。随着销量回升，库存增速减缓。2015年3月底，中国新建商品住房待售面积42，817万平方米，同比增长23.5%。到2015年5月底，中国新建商品住房待售面积增加至43，025平方米，同比增长21.9%，增速比3月底下降1.6个百分点。

　　总体住房库存仍处高位，开发投资增速惯性下滑。由于总体住房库存水平仍处较高位，二季度开发企业主要以去库存为主，对于投资购地积极性不高，开发投资增速惯性下降，对宏观经济增速形成拖累。2015年3月，中国商品住宅开发投资累计额为11156.219亿元，同比增长5.9%。到2015年5月，中国商品住宅开发投资额累计为21，645.00亿元，同比增长2.9%，增速比3月份下降3个百分点。2015年3月，中国商品住宅累计新开工面积为16，791.32万平方米，同比下降20.9%。2015年5月，中国商品住宅累计新开工面积为35，091.00万平方米，同比下降17.6%。

　　政策刺激力度加大，投资投机需求进场。政府将刺激住房需求作为拉动宏观经济的重要手段，购房融资成本降低，金融杠杆加大，支持了改善性住房需求的释放，也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。宏观政策刺激是促成2015年下半年住房销售速度显著提升的重要原因。2015年1季度，中国GDP同比增速降至6.95%，为2009年2季度以来的最低点。出于对宏观经济不景气的担忧，中央政府加大了住房需求刺激力度，住房信贷政策显著趋于宽松。

　　当前主要问题：

　　区域市场发展失衡 结构性过剩与结构性短缺并存

　　当前我国住房市场最大的问题是，区域住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一二线城市住房供求矛盾突出房价畸高，三四线及以下城市住房阶段性过剩库存高企。不恰当的宏观刺激政策，一方面可能引发一二线城市房价快速上涨，另一方面还将加剧三四线城市未来的过剩。

　　三四线城市短期供过于求，去库存将是首要任务。过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势。一方面，大量农村人口涌入城市，形成巨大的住房刚性需求。另一方面，工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长，必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。与此相对应的是，我国原有的城市规模狭小、住房老旧，无法满足爆发性增长的住房需求。但2014年以来，住房“总量供不应求”时代已经淡出，“结构性过剩”时代已经到来。城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎，目前都处于减速状态。经济增长进入所谓的“新常态”，城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流向，经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时，中国城镇住房却已经累积了巨额的存量，并且仍在按以往的惯性高速增长。特别在一些三、四线城市，商品住房积压现象已经很严重。2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。随着房地产热的退潮，其中有一部分可能沦为鬼城或空城。

　　一二线城市住房仍将供不应求，扩大供给仍是主线。虽然住房总量短缺的时代已经过去，三四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的流入及收入水平的提高，一二线城市住房仍将存在一定程度短缺。我国产业结构正面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。未来一段时间三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来一段时间内的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。而一二线城市随着人口的继续流入住房仍将供不应求，扩大供给仍是楼市发展主线。

　　出现过剩的主要是区位和配套条件差的住房，优质住房仍将短缺。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。

　　当前住房需求刺激政策将加剧住房市场结构失衡。历史经验表明，在经济增速下降的条件下，政府容易走上利用过刺激住房需求保住经济增速的旧路。当前中国经济的增长主要靠投资拉动，而住房投资当前固定资产投资的主体。如果再考虑到上下游产业的作用，住房产业对宏观经济的拉动作用举足轻重，是名副其实的国民经济支柱产业。住房建筑及装饰行业也将吸纳大量农民工就业，具有极重要的社会稳定意义。此外，住房市场的景气度将直接影响公众的经济信心。在目前全球经济不景气，中国经济增速也不断下滑的条件下，政府必然寄希望于通过刺激房地产市场，来保证经济增长与社会底层就业，提振经济信心。刺激住房市场成为政府保证经济增长的一个重要筹码。

　　但是，单一住房需求刺激政策将加大宏观经济风险和房地产市场不稳定性，使一二线城市房价短期飞涨，三四线城市过剩现象更加严重，从而阻碍房地产市场改革的深化。在市场相对过剩时代，住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求，需要通过深化供给机制改革才能加以释放。让城镇居民能够较低成本地获得高品质、个性化的住房，是启动住房改善性需求的关键。单纯的住房需求刺激政策只能扩大住房投机，加大住房过剩水平，难以有效提高居民住房条件。特别是金融刺激政策，还容易带来通胀、金融不稳定等严重后果。

　　下半年楼市展望：

　　一二线城市快速上涨 三四线城市相对稳定

　　总体而言，2015年下半年，一二线城市房价可能加速上涨，三四线城市稳中有降或稳中有升。房地产开发投资缓慢回升，带动宏观经济增速向好。

　　一二线城市去库存速度加快，存在快速上涨风险。在宏观金融刺激、住房需求的行政管制政策不断松绑及股市财富效应等的综合作用下，预计下半年一二线城市住房销售将继续加速。由于2014年以来住房开发活动进入阶段性低谷，短期后继供应难以迅速放大。当库存被消耗到低于合理值时，住房将出现短期供不应求的局面，房价有可能加速上涨。买涨不买跌的惯性将进一步推动住房交易的放大。这个时间节点大约在2015年3季度未到2015年4季度。

　　三四线及以下城市以去库存为主，房价相对稳定。三四线及以下城市面临着住房库存水平高、人口老化、产业结构转型困难、需求增速较低等问题。即使销售速度有所加快，短期库存水平短期难以下降到合理值范围内。稳价走量将仍是三四线及以下城市2015年下半年的主线。具体到不同的城市，房价可能小幅上涨或下跌。

　　开发投资缓慢回升，带动宏观经济增速触底回升。随着销售速度加快库存水平降低，下半年一二线城市开发企业将率先加大补充库存力度，带动一二线城市土地市场回暖和开发投资回升，这对宏观经济增速将有一定的拉动效应。

　　（作者邹琳华单位：中国社会科学院财经战略研究院）