房地产新尝试层出不穷 合伙人模式广受青睐

    众筹、轻资产、P2P……今年以来，房地产行业的新尝试层出不穷，且有愈演愈烈之势。自从去年万科正式提出“合伙人”模式以来，包括绿地、龙湖、金地、碧桂园等在内的品牌房企纷纷试水“合伙人”模式。时下，由品牌房企牵头的“合伙人”模式，俨然渐渐成为了行业发展的又一新趋势。

    房企“合伙人”渐成新趋势

    不久前，房企“合伙人”的大军又增添了一名新成员。6月25日，泰禾集团发布公告称，公司正在筹划员工持股计划相关事项，公司股票自6月25日开市起停牌，待公司发布相关公告后复牌。

    虽然员工持股更偏向于传统的合伙人模式，但也不难看出，步入“白银时代”的房地产行业正在寻找加快转型的利器。

    6月11号，鸿坤集团也推出了自己的“合伙人”计划。与之前以跟投为主的“合伙人”模式不同，鸿坤的“合伙人+”计划，联合了金融、医疗和文化产业等多家企业，在鸿坤的创业平台上，寻求多元化发展，实现二次创业。

    实际上，不仅仅是泰禾和鸿坤，近年来包括万科、碧桂园、绿地、首创等很多房企都加入这一阵营，通过股权激励、项目跟投制度或合伙人计划，将项目运营效益与员工个人收益直接挂钩，希望能够实现员工与企业收益共享、风险共担，进而激发员工的创造性和积极性。

    据观察，除传统的股权激励外，房企“合伙人”模式中尤以跟投模式备受房企青睐。除万科目前已在试点中的项目跟投外，首创置业在公司内部推出项目跟投机制，并计划在2015年全面试点跟投激励机制;旭辉也开启合伙人模式，鼓励公司高管和核心员工跟投项目。

    依托“合伙人”挖掘行业潜力

    “合伙人”模式之所以能够迅速在管理模式成熟的品牌公司中快速兴起，必然与房企目前遇到的问题密切相关。

    从去年开始，房地产行业出现了一股跳槽风，其中不乏高管级人才。一位在房地产行业摸爬滚打多年的从业者就表示，以前行业发展太顺，很多地产从业人员很少考虑需要规划转型的问题。然而“白银时代”房企面临的问题越多，越难留住人才。

    “地产企业如果要应对白银时代这些变化带来的挑战，那必须携手合伙人，用创业的心态开展创业，也就是‘合伙人+创业’的模式来相互促进，协同发展。”鸿坤集团董事长赵彬表示。

    优客工场(urwork)创始人、董事长毛大庆认为，中国房地产行业有大量空间没有被挖掘出来，但传统发展方式也亟待创新。他认为房企“合伙人+”模式的核心是“共创、共享”。通过与相关行业的合作分享，挖掘出新的业务模式。

    不过对于房企试水“合伙人”模式，业内也提出了一定质疑。

    研究员房玲就表示，对于大中型房企而言，为应对市场风险，再次凝聚人心，合伙人制确实有较好的效果，但是否所有房企都适用须区别对待。传统的职业经理人制度对小型房企或许有着更大的帮助，能够带来先进经验和完善的规划，甚至帮助企业扩张。但这并不意味着小型房企不能进行合伙人制发展。“企业需要根据自身发展阶段和核心诉求，判断哪种模式更利于企业在当下环境前进。”

    ■模式

    碧桂园 层层跟投,激发更大利润

    碧桂园的“合伙人”主要体现为项目跟投激励机制。

    目前,碧桂园正在推行“同心共享计划”。该计划的运作模式为,集团拿出每一个项目的10%-15%的权益给管理层,并要求中层员工参股投资项目。

    据了解,在这一模式中,总部平台对每个项目会平均跟投5%,区域平台也是对每个项目平均跟投5%,再就是项目团队投5%。这当中,对于总裁、区域总及项目负责人都是强制跟投,其他人则是自愿跟投。

    碧桂园方面表示,该计划实施后,碧桂园的所有项目都将转变为合伙人制,此次变革的目的是希望让集团实现扁平化的管理,把管理中心下移到区域,实现区域的做大做强。

    不过,对于碧桂园等房企推行的跟投制度,也有业内人士表示质疑:跟投制度无疑是一个创造更大利润的有效方式,通过把这些核心员工的利益与公司利益紧密捆绑结合,实现公司盈利即自身盈利、公司亏损即自身亏损的直接、显性的影响。但市场风险、企业差异、项目情况、领导人及大股东的意志等问题,都是左右跟投机制及最终效果的重要因素,跟投是否能做好仍需要接受成熟市场的考验。

    当代置业 推出跟投退出机制

    当代置业的“智业合伙”机制,涉及公司地产业务和非地产业务核心领域,覆盖公司领导层、管理层以及中坚层。就项目跟投来说,职员可锁定跟投额度为项目自有资金峰值的5%。项目的核心团队成员必须跟投,集团各专业管理层以上必须跟投,其余成员自愿跟投。

    据了解,当代置业目前有十余个地产项目在进行跟投。此外,对核心非地产类业务也开展了跟投。未来,凡符合跟投条件的地产项目和非地产项目,以及独立核算的创业业务单元,将100%实施跟投。

    当代置业的“智业合伙”在给予项目核心员工一定压力和动力的同时,还增加了“弹性”设计,设立了项目跟投退出机制:现金流回正,项目跟投即可进行第一次退出,当项目的销售率达到90%时,可以全部退出。

    房玲表示,通过跟投,项目运营获得了额外的资金支持,降低了企业自有资金的投入,缓解部分融资压力。但客观来说,当代置业在合伙制中设定了强制性跟投,虽然主要是为了建立利益共享、风险同担的机制,但是不能忽视在这种强制性下可能会造成员工的抵触感,导致人才流失。因此,当代置业在选择圈划哪些项目加入“智业合伙”的时候,需要多加考量。

    鸿坤 搭建“合伙人”开放平台

    鸿坤地产近期宣布,推行“合伙人+”计划,计划在共享与创新的基础上,寻求多元化发展,实现二次创业转型。

    据介绍,通过合伙人制度,鸿坤将打造一个开放式的平台,该平台集合了互联网金融、医疗等与房地产行业上下游相关的合作方。一旦成为鸿坤合伙人,会拥有特别授权,所有合伙人之间充分平等。即使合伙人是区域总经理,也可能在某些业务方面拥有集团总裁甚至董事长授权。

    鸿坤相关负责人表示,鸿坤对于合伙人的选择,既可以内部培养,也可以外部引进,既可以是行业翘楚,也可以是技术大拿;同时,对方可以是鸿坤的合伙人,鸿坤也可以成为对方的合伙人;而且能进能退,保持团队的鲜活度。

    “通过合伙人平台搭建的专业团队,未来鸿坤将借助互联网+,将着力点放在社区健康医疗和互联网金融两个方面。”赵彬这样表示。