下半年楼市预测：房企业绩复苏 阵营分化

    一二线城市楼市因其稳定的刚性需求和相对稳定的利润空间，正在成为品牌房企的业绩保障。

    相比之下，三四线城市几乎成为政策“免疫”区，库存压力大，销售困难。“撤离三四线、布局一二线”，成为越来越多房企的选择。

    在房地产市场先抑后扬的发展态势下，房企走完了楼市上半场。整个今年上半年，房企间的阵营分化更加明显。

    截至6月30日，销售额超过50亿元房企达到69家，比去年同期增加了16家。

    上半年，万科再次率先跨越千亿。恒大、绿地、保利、中海外、碧桂园和万达上半年销售额也超过500亿元，整体表现出强者恒强的发展态势。其中，万科、保利、绿地、中海、绿城、融创、世茂和华润置地等企业一二线城市在售项目占其所有在售项目比例超过70%；恒大、碧桂园做强三四线市场的同时逐步实施回归一二线的战略决策，上半年两家企业在一二线城市的在售项目数量占比已超过30%。

    而从已发布6月销售业绩的15家房企来看，6月合计销售总额已环比5月份上涨34.8%。其中，12家房企上半年业绩已同比上升。

    “我们对下半年房地产形势非常看好。集团会延续上半年的推货节奏，在此基础上快速去库存，加快资金回笼。”合生创展品牌负责人对记者表示。

    上半年：平均目标完成率41%

    在一系列房地产新政及降息降准的政策刺激下，6月楼市延续了5月份的复苏态势，并带动大型房企销售业绩大幅回暖。

    其中，万科以1099亿元销售额排名“半程销冠”。曾经的“招保万金”演变成“万恒中保”（万科、恒大、中海外、保利）。

    万科销售简报显示，6月份实现销售额251.9亿元，同比增长29.9%。上半年累计实现销售金额1099.6亿元。

    恒大地产6月实现合约销售额247.5亿元，同比大增88.8%。这也是恒大6月份单月销售额首次突破200亿元。至此，恒大前6个月中有5个月销售额突破百亿元，上半年累计合约销售额约871.1亿元，完成年度合约销售目标1500亿元的58.1%。

    花样年、深圳控股、保利地产等企业也实现了销售额的明显上升。其中，花样年上半年销售额同比大涨125%；得益于深圳楼市的快速回暖，深圳控股上半年销售额同比猛涨142%。

    保利地产上半年实现签约金额760.42亿元，同比增长16.74%。仅6月单月，签约金额256.52亿元，同比增长55.28%，占据上半年总销售的33%。此前，保利地产一季度的总签约金额也不过195.05亿元。

    保利地产内部人士表示，今年上半年，公司的主要基调是去库存，对已投资了80%至90%的项目，尤其是已经或即将成为现房的项目进行“突击去化”，加快公司项目和资金运转速度。而从城市布局看，上半年，保利地产的销售主力主要是华南大本营、北京、上海等重点区域。其中，华南销售130亿元，北京和上海销售均达到80亿元。

    远洋地产6月份销售业绩亦环比大增，上半年共实现协议销售138亿元。不过，按照董事局主席李明在2014年业绩会上透露的比上年增长5%的销售目标，远洋地产目前仅完成全年目标的33%。

    机构重点监测的20家品牌房企上半年平均目标完成率41.4%。恒大、绿城、中海外、华润置地、越秀、雅居乐均完成年度目标的45%以上。按照下半年销售普遍略高的惯例来看，这些企业完成全年销售目标可期。

    下半年：抓紧推盘+调整布局 

    万达集团董事长王健林近日公开表示，无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用三年时间去库存，中国的房地产市场才能进入健康的状态。

    正是基于对市场分化的判断，2015年上半年，北上广深四个一线城市，以及重庆、成都、杭州等中西部、长三角的二线城市，成为品牌房企项目销售的热点区域。万科、保利、绿地、绿城、融创、华润置地等在北京、上海、杭州、重庆、成都5个城市在售项目数量占全国比例均超过20%，其中绿地、万科该占比则高达33%和22%。

    “今年以来，库存连续几个月已经开始下滑，包括去化周期也开始下滑。但是绝对值方面，一线城市的库存量较低，去化周期是11个月，二线城市的去化周期为15个月，三线城市的去化周期需要20个月。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

    尽管从今年二季度起，房企销售业绩普遍大涨，但一季度销售业绩的颓势，仍有部分房企上半年销售目标完成率不高。

    机构重点监测的20家品牌房企中，碧桂园、招商局地产、建业地产、富力地产、首创置业、远洋地产6家房企上半年完成率均不足四成，下半年将承受较大的业绩压力。

    这种情况下，房企在2015年下半年主旋律仍然是抓紧推盘、去库存。调整城市布局、创新营销策略，或成为下半年房企跑赢大市的关键。

    “房企应在去库存中合理调整自己的布局。”业内人士对记者表示，一线城市地价不断攀升，房企应采取以利润为核心的策略；二线城市土地供应较充分，市场需求仍有增长空间，房企可继续采用高周转模式，部分供大于求的二线城市，房企则应保持谨慎的进入态度；三四线城市大部分面临供过于求问题，房企可根据企业布局战略选择性进入。

    “下半年，房企最好根据项目所在城市的消费需求特征，及时提升相应产品的比重。”另一位业内人士也表示。