香港楼价创新高 抛离工资升幅“九条街”

    香港楼价及租金指数再创历史新高，据差估署昨日公布，6月份楼价指数首度升破300点，按月升0.74%，半年累升8.05%，一年更升20.14%；其中新界区431方呎的上车盘楼价，一年癫升26.26%，抛离工资升幅“九条街”，令打工仔的“上车梦”更难圆。值得留意的是，楼价狂升的同时，二手交投却在低位徘徊，业内相信，这主要是港府“辣招”令二手盘源萎缩，反令买家抢高楼价；预计即使下半年美国加息，相信亦只能拖慢而非扭转楼价的升势。

    差估署数据显示，楼价指数自去年3月以来的15个月未曾跌过，仅在今年3月，由于金管局出招而令楼价止升，及至今年6月份最新报300.7点，历史性升破300点关口。各类型单位中，以实用面积431方呎以下的A类单位指数最高，报330.5点，按月升约0.8%，半年升8.72%，一年劲升21.87%。若以分区楼价升幅计，A类单位中，新界区的一年升幅达26.26%最夸张，九龙区升16.33%居次，港岛区升幅15.16%。

    连升16月新界租金年飙16%

    火仗风威，租金指数亦紧随楼价同创新高，指数连升16个月，6月份最新报173.5点，按月升0.5%，半年累升4.39%，一年累升10.3%。A类单位的租金升幅中，同样以新界区最高，一年劲升16.46%，九龙区则升4.33%，港岛区升幅12.24%。

    差估署又预测，全年本港新屋落成量为13,286伙，截至今年6月底止，全港落成量为5,070个单位，现时落成量占全年目标的38%。

    无独有偶，由业界编制的楼价指数亦破顶，机构城市领先指数CCL最新报146.07点，按周升0.41%；机构城市大型屋苑领先指数CCL Mass报147.91点，按周升0.34%，两项指数均创历史新高。机构研究部高管指出，两地股市波动第4周，资金明显转向楼市，刺激本港整体楼价连升3周，楼价短期升浪形成。

    另楼价走势图显示，7月份以实用面积计算的平均呎价为10,804元，按月续升约0.5%。若以首7个月累计，楼价则录得约8.2%的升幅。不过楼价稳步之际，二手成交量却再度回软，分析师坦言，此现象不健康。他指出，虽然过去两个月二手住宅成交量均逾4,000宗，但与畅旺市况仍有一段差距。

    “辣招”减盘源 急入市推高楼价

    分析师引述数据指，今年上半年二手成交宗数仅近2.4万宗水平，而自1997年以来，半年录得少于2.5万宗二手成交的时间，不少是发生在楼价下跌之时，如2000年、2002年等。而今年二手宗数成交疏落、同时楼价直升的现象，过往绝无仅有，主要是由于港府近年推出“辣招”令二手盘源大减，供应骤减下，每当有买家心急入市便会推高楼价。

    市场预期今年内美国会加息，而香港将紧随其步伐。分析师预计，假设加息25点子至50点子，相信其幅度仍不足以马上令楼价下跌，顶多是拖慢楼价的升势。

    楼价“插翼飞”VS 人工“龟速行”

    香港楼价及租金指数又创新高，新界上车盘的楼价升幅年达22%，远远抛离同期工资的升幅。本来随着社会经济增长，楼价随整体物价增长属合理现象，但当个人收入增幅远远被楼价抛离，市民置业便顿感吃力。翻查政府统计处资料，近10年个人月入中位数的提升，每年仅在200元至1,000元之间徘徊，每年变幅只是单位数百分比，但同期楼价升幅却数以倍数飙升。

    呎价累涨2.1倍 入息仅升四成

    据统计处最新公布，今年首季香港个人入息中位数为1.4万元（见图），较去年底升3.7%，较2004年低位比较升幅达四成。而据楼价走势图显示，本港最新平均每实用方呎售价达10804元，按年升达16.9%，较2004年平均实呎售价3,458元劲飙2.1倍。

    综合两项数据计算，2004年的呎价占收入比重约36.4%，反观11年后的今天，则大幅提升至占77.2%，意味着一般人需付出近八成的月薪去负担一呎之地。值得留意的是，1997年楼市高峰期间，个人月入中位数为1万元，平均呎售约7,661元，呎价占收入比重高达76.6%，反映目前置业负担已追上当年的楼市“癫”峰。

    全球“最难顶” 楼价连“癫”5年

    事实上，香港“楼价之癫”早已“享誉全球”，美国顾问公司Demographia今年1月发布的调查显示，香港去年连续5年成为全球最难负担城市之首，楼价中位数是家庭入息中位数的17倍，即一家人须连续17年“不吃不喝”才能置业，是该调查11年历史中最高，打破2014年的报告中，同样由香港创下的14.9倍纪录，并大幅抛离加拿大温哥华及澳洲悉尼。

    另一方面，虽然该报告未有就内地其他城市进行同类调查，不过就有引述外国财经周刊《经济学人》的研究指出，深圳楼价入息比率达19.6倍，反映作为内地一线城市的供楼负担与香港不遑多让。不过有关研究选取深圳面积达1,076方呎的住宅物业，较本港所取样的484方呎为大，反映当地楼价中位数实际应远低于香港。