加装电梯后 穗高校旧房价直追珠江新城豪宅

    今年广州二手楼市逐步回暖，地段好素质高的盘源尤其受欢迎，其中有种物业尤其吃香，那就是高校校园二手房。校园环境优美及其具有稀缺性，且需求量大，因此，保值、增值能力强，租售行情均十分畅旺。那么，在购买校内二手住宅又有哪些注意事项呢？

    华工、华农板块：

    加装电梯老楼 房价立马飙升

    天河区本是楼价高企区域，而校园二手房尽管不少是老旧的单位，但一点不影响其价格直逼珠江新城豪宅。据中介人士介绍，目前，华南理工大学校内的二手住宅基本分为两种，一种是楼龄30年或以上的楼梯楼，均价约在2.5万元/m2，而楼龄约15~17年（部分有加装电梯）的二手房，均价达4万~4.8万元/m2。同样，华南农业大学校内楼龄较旧的楼梯楼均价约3万元/m2，楼龄相对较新的则高达4.8万~5万元/m2。尽管校内物业价格较高，但需求量大，放盘量少，基本上符合市场价的盘源成交速度迅速。而买家主要是学校的教职工或者是看中五山小学的学位客。

    房产中介华农分行杨主管则表示，华农的小区不大，房源不多，置换率不高，所以放盘量也不会太多。房价会比周边的商品房高，价格在3万~5万元/m2左右，物业面积从40平方米到112平方米不等，面积40平方米的物业单价在3.2万元/m2左右，而112平方米的物业价格则要到4万~5万元/m2。另外，楼龄较新、有加装电梯的物业，价格会到4万元/m2。因房价比周边商品房高，因此较少人能接受，买家多以大学教授或周边业主为主。相对来说，华工的小区比较大，房源也比较多，置换率相对较高，成交也会比华农活跃。混合结构的房源价格约2.8万~3万元/m2，而对马路的电梯单位价格则到3万元/m2，新调到华工教学的教授会选择买华工的二手房。

    而华农二手房租客大多是在华农读书的人，带家电的楼梯楼两房租金在3500~4000元/月，而楼梯楼三房租金要5000~5500元/月左右。华工内因有创意园和公司写字楼，所以华工二手房的租客，一部分是来自在创意园和写字楼上班的上班族，在周边工作的上班族也会有部分选择在华工内租房，另一部分租客则是刚毕业的学生、新调派到华工的教授也会选择在华工内租房。华工内带家电的楼梯楼两房，租金基本在3800~4200元/月左右，而带家电的楼梯楼三房租金则要5000元/月左右。

    杨主管表示，由于校园内环境较好、生活成本较低，而且学校的物业以一梯两户、南北向为主，实用率比商品房要高，若按照单价、实用率等因素核算下来，其实相同面积物业的总价会比周边的商品房低。而购买校园物业需要注意的一点是，要留意楼层较高的物业是否有加装电梯，或者是否有加装电梯的可能。

    中大板块：

    2009年至今楼价涨了一倍多

    “在中山大学校园内的二手住宅多是楼龄20年以上的房改房，目前的市场均价约3.3万元/m2，而去年同期均价约2.7万~3万元/m2。而一些楼龄约14~15年的电梯楼单位，今年的市场均价约在4万~4.5万元/m2，同比去年上涨了2000~7000元/m2不等。”房产中介新港西二分行冯经理如是说。

    冯经理表示，得益于优美的校园环境，中大校内物业保值、升值能力十分强。如一套面积约68平方米的楼梯两房，2009年时售价约92万元，到了今年，售价已达200万元。而一套面积约100平方米的电梯三房，2009年的售价约190万~200万元，而今年的售价已达420万~450万元。尽管校园内二手住宅价格不低，但成交活跃，买家多是中大校内的教职工，也有一部分是周边其他学校的教职员工。

    中大校内二手住宅的租客多是中大附中、中大附小的陪读家长。目前，面积约68平方米的楼梯两房，租金约4500~4800元/月，楼梯三房租金约5000~5500元/月。冯耀军还透露，中大电梯楼只有三房户型，目前三房租金约6000~7000元/月。

    房产中介顺景分店莫店长则表示，根据他们的成交数据显示，目前中大宿舍电梯楼单位均价约3.5万~3.8万元/m2左右，混合结构的楼梯楼单位均价约为2.5万~2.6万元/m2，框架结构的楼梯楼单位均价在2.8万~2.9万元/m2之间。近几个月中大房改房的买卖量不算旺盛，与去年同期相比没有明显的增多，购买中大宿舍的群体以校内教师为主，占比率达到80%以上。相对来说，中大宿舍的租赁量比较旺盛。

    暨大板块：

    房改房同比涨幅超过10%

    暨南大学校内二手住宅价格多年来呈现持续增长的趋势。据房产中介跑马地分店陈店长介绍，暨大的电梯楼宿舍是在校外一路之隔的暨南花园内，均价约2.9万元/m2左右；而暨大的楼梯楼宿舍是在暨南大学里，周边环境和管理较好，所以均价要比电梯楼宿舍高，约为3万元/m2以上。因暨大房改房的单位比较稀缺，且买卖量都比较活跃，这类型单位现时处于供不应求的状态，房产中介暨南分行刘经理表示，一套面积约95平方米的暨南大学的房改房，楼龄约20年，现售价约320万元，单价达3.4万元/m2，而在3年前，230万元即可购入同类型单位。可见，暨大校内的二手住宅的保值、增值能力也十分强。目前，暨南大学这类房改房市场均价约3.2万元/m2，去年同期均价约2.8万~2.9万元/m2，涨幅超过10%。同时，楼龄在20年以内，符合市场价的盘源放售，很快就会消化。买家群体主要有暨大的教职工，也有部分是暨大、华师的毕业生。此外，由于暨大靠近中山三院、华侨医院等，不少医院的员工也会选择购买该区域的二手房。

    暨大房改房租赁旺盛，楼梯楼租金约4800元/m2，电梯楼租金约为5000元/m2以上，相对来说小孩在暨大附小、暨大附中读书的家长成为租住暨大宿舍的主力群，占比约70%，30%以在附近工作的毕业生为主。刘经理表示，由于该板块有不少陪读家长及毕业生会选择“合租”，因此租情十分畅旺。符合市场价的租盘，如果租客当天不确定下来，基本上第二天就已被“消化”。而现时，暨大校内的两房租金约4000元/月，三房租金约5000元/月，同比去年上涨200~300元/月。

    华师板块：

    租赁比买卖活跃

    房产中介华景分店魏店长介绍，目前华师宿舍的电梯楼均价约为3.8万~4万元/m2，靠近华南快速的楼梯楼单位均价约为3.2万~3.3万元/m2，靠校园内的楼梯楼均价约为4万元/m2以上，近几个月华师宿舍的买卖量不算活跃，买家以华师的职工为主。

    相对来说，华师宿舍的租赁量较为旺盛，80%的租客是小孩在华师附小、附中读书的家长，20%的租客是在附近工作的毕业生，目前华师宿舍电梯楼单位租金约为7500元/m2，楼梯楼单位租金约为4500元/m2。

    魏店长认为，要选择购买华师宿舍的单位，要注意以下几点：1.因有部分华师宿舍单位房产证标注的楼龄与实际楼龄存在差异，所以要贷款购房的客户要留意还款的年限。2.部分单位还没补交土地出让金，这笔金额有可能要买家支付。3.目前只有华师职工的儿女才能入读华师附小及华师附中，客户购房前要了解相关的入读规定。

    提醒：买校园二手房注意事项

    由于房屋大多数比较老旧，购买校园二手房还是有不少需要注意的地方。

    置业专家建议，校园二手物业多是房改房，要确保产权清晰，业主须到分房单位出具《缴款明细表》，确定是否需要业主配偶到场协助办理交易过户手续。另外，部分校内物业的楼龄较长，导致贷款年限必然会缩短，月供也相应提高，因此，买家要有提高首付预算的心理准备。

    持有校园物业的多是学校的教职员工等，有部分买家可能会通过熟人进行私下成交，但成交金额都较高，建议还是找大型知名中介作为第三方介入，确保资金安全。此外，校园二手物业要注意税费方面的问题，如要了解清楚房改房的实际面积，以及是否已经购买分摊面积等。