旭辉地产武汉项目陷质量危机

    香港上市房企旭辉控股集团(以下简称“旭辉”)，进驻武汉的首个项目：旭辉一期，在高调拿地、亏本入市之后，近日又遭到了众多业主的集中投诉。

    “80%的业主都是冲着旭辉承诺的对口学校去的，不然谁买那里的房子呀。”9月22日，旭辉一期业主小林向记者投诉称，买房时置业顾问声称小区对口小学为光谷第二小学金地分校，现在又改口说不确定，感觉自己和所有学龄孩子购房者都被欺骗了。

    9月22日以来，在为期一周的采访中，多位业主向记者反映，当初就是看中了旭辉宣传的对口小学才买房的。对此，26日武汉旭辉地产总经理周青在回复记者时称，教育资源由教育局统一划分，旭辉没有权利去指定自己属于哪个片区，对应哪所学校。

    然而，9月23日以来记者在走访中发现，对口学校只是旭辉忽悠购房者的冰山一角。连梯走廊墙面使用易脱落的乳胶漆、白色泡沫保温层一点就着、安全通道扶手腐朽、附近水泥搅拌厂污染环境、物业费昂贵等问题，都广受业主诟病。

    “对口学校”覆盖范围不含旭辉御府

    日前，记者在业主提供的光谷第二小学金地分校2015年新生入学公告中看到，该小学的服务范围为佛奥俊贤雅居、万科魅力之城、谷尚居和金地艺境。

    9月22日，业主小林给记者发来与置业顾问之间的微信截图。截图显示，当业主问到学校是否确定时，置业顾问的回复相当肯定：“二小确定了呀。”

    “当初，很多业主都是冲着置业宣传的对口小学去购置旭辉御府的住宅的。可是现在置业闪烁其词，称对口小学是否为金地二小并不确定。” 如今，面对置业顾问的另一说辞“不确定”，小林像其他家中即将迎来学龄孩子的购房者一样，感受到深深地被骗和无奈。“80%的业主都是冲着旭辉承诺的对口学校去的，不然谁买那里的房子呀。”

    一位不愿透露姓名的业主质疑道，“搜房网和其他各大网站都还挂着对口金地二小的信息，这难道不是虚假宣传吗？”

    交房在即，针对业主不能释怀的“对口学校”这一心疾，9月26日，记者采访到武汉旭辉地产总经理周青。他给记者的回复是，“网上还是这么写的吗？在对外宣传时，我们会给出意见，但未必完全就是我们的说法，我会让人去核实这个事情。”

    同时，他提出，“每一个小区应该归属哪个学校对口的片区，是由教育主管部门划定的。我们没有权利去指定自己属于哪个片区，对应哪所学校。而且，据我了解，还没交付的小区教育局也暂时不会给予明确地划分。”

    针对业主可能遭遇的“对口学校承诺不兑现”问题，湖北尊而光律师事务所王旭在接受记者采访时表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

    “如果开发商存在虚假宣传，致使购房者与其签订购房合同，购房者可以要求开发商予以赔偿或退房。但是购房者要举证证明开发商确实存在虚假宣传的事实。”王旭称，首先购房者可以到教育部门查询真伪，所在区域是否对口学校入学；第二要搜集留存开发商的宣传资料、楼盘规划、销售人员承诺录音等，或者让开发商出具书面承诺书。“但是本纠纷中对购房者很不利的一点是该合同的附件中又有排除条款，对广告、宣传资料不作为合同内容，可能开发商凭借此条免除责任。”

    旭辉御府墙体现裂痕、刷漆脱落

    “买房可上好学校”只是业主宣称被忽悠的冰山一角。

    9月22日，记者在旭辉御府业主带领下探访了武汉市江夏区高新四路以南、流芳大道以东旭辉御府一期临街的4栋住宅楼。记者在现场看到，楼栋基本完成外围施工建设，每栋楼高高耸立，已具备高层的气势和规模。然而，楼栋的入口却较为低矮，身高170厘米左右的人，站立伸手就可触碰到顶端，并且入口被柱状物一分为二，使得每个单元入口更小，看着像一个“洞穴”入口。“很多业主评论像‘狗洞’，以后肯定会影响到住户装修，大件物品难以搬运。”该业主称。

    此外，入口大厅的天花板已经出现不同程度的墙体裂痕、刷漆脱落情况。

    沿楼梯爬至4楼，记者打开楼层与安全通道之间的木门手柄看到，电梯对面呈“田”字型出现的六扇窗户，最下方距离地面刚到一个成年人的膝盖处，幼儿在此玩耍如果打开窗户，将存在较大的安全隐患。

    同时，旭辉业主指着不远处的连梯走廊对记者说：“旭辉御府楼盘不同于其他楼盘，其连梯走廊暴露在外，除了1楼有防护玻璃外，其余楼层均无。”

    此外，连梯走廊墙面刷的是易脱落、易脏的乳胶漆；住室地板崩裂、墙体空鼓‘补丁’、墙面疤痕，甚至有些走道扶手都出现了腐断现象。业主对此非常不满，“风吹日晒，粉刷的墙面会快速老化、脱落，也很容易被涂抹刮擦，我们希望可以贴上瓷砖。”

    “合同里明确规定层高2.8米，我们实测的结果仅为2.6米，严重缩水。”9月24日，一业主在网上向记者发送了其现场测量的图片。同时，该业主针对保温材料也提出了自己的质疑，“与别墅不同，旭辉御府高层采用了白色泡沫作为其保温层，此类白色泡沫品质一般，经部分业主测试，一点就着，容易燃烧。”

    当记者提到上述质量问题时，周青表示，“所有的设计和建筑都符合相应要求，每一道工序也都是经政府主管部门审批通过的。”然而，记者实地探访时发现，该楼盘的样板间就设置在临街高层住宅的2楼，就是旭辉方面所说的“仍在施工中的工地”，记者在现场看到，置业顾问正带着购房者参观样板间。

    物业费每平米高达2.98元

    “旭辉御府合同里签订的物业费用为每平方米2.98元，还未指定物业公司，而且，如果高层住宅与别墅价格相同，这合理吗？”连日来，不少业主对记者抱怨称，感觉又被旭辉相对偏高的物业费忽悠了。

    “旭辉在其他地区的楼盘，如上海青浦旭辉朗悦庭、天津旭辉御府、长沙旭辉御府等，没有一个普通高层住宅物业费达到2.98元。”业主们不禁质疑，武汉旭辉御府有何不同，竟要收取如此昂贵的物业费？

    “贵不贵，有政府主管部门的核准标准，更重要的是，销售之前已经进行相当明确地说明。”针对业主提出的普通高层住宅跟别墅的物业费同价且“贵得惊人”这一问题，周青回复称，购房者当初并非不知情，也不是没有选择的余地。

    “武汉市目前规定了物业服务标准有4个等级，业主和物业公司可以根据服务标准等级协商物业费用进行协商。如果业主认为物业费用偏高，可以向物价部门反映，物价部门会协助调解解决。”王旭称。

    同时，如果业主对开发商目前选定的物业公司不满意，可以成立业主大会重新选定物业公司。但是成立业主大会需要小区入住率达到50%以上，或入住面积达到50%以上。

    旭辉地产高速扩张埋隐患

    近三年40%以上复合增长率的业绩增幅，让香港上市房企旭辉控股集团(00884.HK，以下简称“旭辉”)成为房产界一匹“黑马”。

    2015年上半年，旭辉共出手了12个土地项目，合计15块优质土地。“高周转、高去化、轻资产”的战略一向被认为是旭辉快速突破发展的利器。然而，与其快速扩张形成鲜明对比的，是近年来旭辉频频出现的楼盘质量危机。

    记者梳理发现，武汉旭辉御府业主的遭遇，并非旭辉楼盘陷入诚信问题、质量问题的孤例。旭辉在北京、上海、合肥、嘉兴等地均出现过承诺不兑现、质量不过关的情况。

    对此，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，惊人的入市速度或将影响楼盘质量，是对业主合法权益造成损害的根本原因。

    半年拿下12个项目15块地

    2013年8月6日，旭辉首次进入武汉市场，便以“黑马”之势杀出重围，以13.46亿元夺得武汉光谷一宗建筑面积34.8万平方米的纯住宅用地，楼面价3859元/平方米，溢价率114%，也就是后来旭辉御府所在的开发地块。

    然而，2014年全国房地产市场行情急转直下，同年3月，武汉地铁集团宣布地铁2号线南延线改道，旭辉御府离最近的地铁站超过2公里。双重打击下，2014年7月26日，旭辉御府首期开盘，均价7400元/平方米，最低仅6708元/平方米，处于“亏本”的边缘。即便如此，有数据显示，旭辉御府开盘当天推出512套房源，仅售出71套，去化率13.9%。记者25日从武汉市房管局获知，开盘至今一年多，旭辉御府住房销售备案数据显示已售828套，占一期总套数的60%。

    据了解，旭辉集团制定的2015年全年合同销售目标是人民币250亿元，同比2014年增长约18%。今年4月份，旭辉董事长林中公开表示，到2017年，公司要实现销售500亿元。

    “高周转、高去化、轻资产”被认为是旭辉快速突破的利器。旭辉有其引以为傲的“8611战略”，即8个月开盘、首次开盘去化率达60%、11个月快速回笼资金。

    今年8月15日，旭辉与武汉钰龙集团签署合作协议，共同投资开发汉阳29万平方米建面的汉桥村C包地块项目。通过引入合作方共同拿地开发，特别是与当地龙头企业的联手合作，也是旭辉实现新城市扩张发展的不二法宝。

    根据旭辉发布的2015年半年报，今年上半年，旭辉收获了12个土地项目，共15块优质土地，分别位于北京、杭州等旭辉深耕的一二线城市。而据记者统计，其中仅一宗地块是旭辉单独购入，其余11个都是联手拿地，或前期联合当地房企拿地，或后期搭伙小股操盘，再者就是直接公司层面合作。对此，标准普尔分析师李俊文表示：“要实现500亿元的目标，相信旭辉需要增加拿地，补充土地储备，以配合规模扩展的需要。”

    快速扩张留下后遗症

    与快速扩张形成鲜明对比的，是近年来旭辉频频出现的楼盘质量危机。

    记者梳理旭辉在全国各地的楼盘发现，北京、上海、合肥、嘉兴等地均出现过诚信和质量等问题。快速扩张带来了一系列质量和管理上的后遗症，反复敲响的警钟能否引起旭辉的重视？

    对此，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞提出，亏本入市与不兑现业主承诺有可能存在某些联系。如此惊人的入市速度或将影响楼盘质量，对业主合法权益造成损害，“首先，高层楼道里使用容易脱落和不耐脏的乳胶漆；其次，住宅周边配套设施不足，仅有小型超市满足居民日常需求；最后，承诺的居民子女上学问题，无法及时兑现。”

    同时，殷旭飞分析旭辉在汉首个项目的亏损原因：一是旭辉高价拿地，溢价率高达114%；二是本通向旭辉御府的地铁线路改线，加上房地产市场下行，导致旭辉集团低价开盘；三是为刺激销量、回笼资金，旭辉集团经常推出特价房源，折扣较多，让利给购房者，“旭辉亏本入市主要是考虑到房屋入市后或将存在微利的可能性，而且旭辉集团首次进军武汉，希望在中西部二三线城市获得发展。”

    “目前开发商主导消费者的模式，反映了我国房地产市场仍处于卖方市场阶段。”殷旭飞提到，消费者可以选择以下途径来进行维权；一是法律途径，通过向当地房地产行政主管部门提出行政复议、行政诉讼；二是行政途径，业主可求助消费者权益保护协会来维护自身权益。

    武汉旭辉御府一期窗户存在安全隐患。

    旭辉集团近年来部分

    被媒体曝光的质量问题

    2015年9月

    武汉旭辉御府一期业主向本报投诉，该楼盘墙体现裂痕、住室地板崩裂，承诺对口学校变成“不确定”。

    2013年6月

    上海青浦旭辉玫瑰湾业主在微博上爆料，购房时开发商承诺的一户一车位和人车分流根本未实现。

    2012年2月

    北京旭辉紫郡由于项目涉嫌偷工减料以增利，导致房屋质量下降，存在安全隐患。