金九银十豪宅成交量增170% 上海住宅面临“被豪宅”化

    在刚刚过去的“金九银十”，上海豪宅的成交量依然延续上半年热销的趋势，成为今年以来一线城市中豪宅成交量最高的城市。

    最新数据显示，“金九银十”上海单价8万元以上的住宅成交量为393套，销售套数是去年同期的270%；销售总金额为84亿元以上，是去年同期的200%以上。

    而今年上半年，上海总价1000万以上楼盘共成交2967套，超过2014年全年水平，销售额同比增长150%，为一线城市最高。

    业内专家向记者表示：“上海豪宅市场火爆的态势或将持续到未来五年，而2015年将成为上海豪宅市场元年。”

    楼市“置换潮”

    专家向记者回顾了上海楼市发展的轨迹：“从2005年到2009年，上海楼市经历了一个单价‘从千到万’的飞跃期，而从2010年之后开始走下坡到冷冻期，一直到2014年下半年，上海楼市又进入了复苏的渠道。”

    对于上海豪宅高成交量的原因，专家认为：“一是由于2010年到现在部分改善型和高端置业需求被压抑而在今年得到集中的释放；二是由于置换潮的到来，在2005年-2007年之间买房的人因为出于房屋改善的需求，需要卖旧买新；三是政策上的利好，例如‘330楼市新政’和银行信贷政策的放宽等都对豪宅市场的成交起到促进作用。”

    从上半年的成交数据来看，上海闸北区、浦东新区陆家嘴滨江板块、徐汇滨江板块是上半年成交的热点板块。其中，旭辉铂悦·滨江项目位于陆家嘴北滨江板块，售价每平方米达到8万元，瞄准中端改善人群。该项目在10月25日开盘当天销售额就达到10亿元，成为该板块的新宠。对于中高端住宅的热销，该项目总经理陈彬认为：“项目的购买者很多是由于置换需求，卖掉老房子来进行改善型置业，这种置换型需求多考虑精装房，追求生活品质提升，倾向于在中环、内环之间进行选择。”

    而位于闸北区的高端楼盘苏河湾项目均价约为每平方米10万元，属于上海高端住宅项目，今年以来的签约销售额也突破37亿元。对此，该项目开发商苏河湾内部人士向记者透露：“从去年下半年，上海豪宅市场就逐渐回暖，销售量也逐渐攀升，上半年也有部分买家从股市赚钱后来买房。”

    沪住宅“被豪宅”

    对于今年上海豪宅市场火爆的原因，有报告指出了一线城市住宅产品“被高端化”的现状：在一线城市逐步进入存量房时代的背景下，新建住房的价格发现机制在逐渐向供应端偏移，土地价格的飞涨使开发商不得不提升产品定位来实现盈利，在很大程度上加速了一线城市住宅价格上涨，使住宅产品被“高端化”。

    例如，上述华侨城苏河湾项目就是上海2010年单价地王，总价70.2亿元，当时楼板价突破了每平方米52784元，这样高的楼板价也使得销售单价“水涨船高”。

    常年研究上海土地市场的相关人士认为：“上海内环和中环土地稀缺，供应量少，一旦有优质地块出来很容易成为‘地王’，上海市区的房价很可能面临着‘豪宅化’的趋势。”

    豪宅项目的热销也使得上海今年以来的房价均价快速上扬，年中上海房价均价就突破每平方米3万元，而到如今均价已经达到每平方米32000元。

    一方面是豪宅的热销，一方面是买不起房的刚需族。要打破住宅项目豪宅化的趋势，上海市今年也提出要加大“中小户型比例的供应”。

    对此，专家认为：“在土地出让时，上海可以适当调高外环或者外环外住宅建筑的容积率以加大中小比例户型供应。”

    相关人士也指出：“对于市区，可以加大保障房的配建比例；同时，也应进一步完善高、中、低市场，建立多层次的市场供应结构。”