春节前开发商低调推盘 北京市场以高端为主

　　从历年的情况来看，元旦、春节所在的一二月份一般都是楼市淡季，开发商们在元旦前的一波冲刺过后也相继进入了盘点期。今年也不例外。亚豪机构统计数据显示，今年1月北京市场仅有10个项目入市，其中5个为纯新盘。

　　1 节前少数项目抢占“空窗期”

　　统计显示，2016年1月，北京商品住宅市场预计仅有10个项目入市。其中包括香山四季公馆、华远华中心、新地国际家园等5个纯新盘，以及包括香悦四季、优山美地D区、观承别墅等在内的5个老项目后期。

　　记者也发现，在12月份的年终冲刺过后，不少房企开始进入封盘阶段，入市项目数量明显减少。入市新盘的推盘积极性不是很高，开发商也没有举行大型推盘活动。不过也有小部分开发商试图抢占这一市场“空窗期”。

　　“今年1月，我们加推了西宸原着220平方米的平层产品，10天内取得了2.5亿元的销售额。”龙湖北京公司相关负责人表示，他们之所以选择在淡季进行销售，主要还是认为高端市场所受影响较小。

　　懋源地产也在1月进行着持续的顺销。“我们跟别人不一样，并不是以自然年作为业绩的考核期，因此1月份依然在持续发力。”懋源地产营销策划总监刘强表示，“红玺台和钓云台虽然没有大的推盘节点，但也在持续销售。钓云台12月初开盘至今已取得了近7亿元的销售额。”

　　“每年元旦与春节所在的1、2月份都是楼市供应最为低迷的时期，2016年也不例外。”亚豪机构市场总监郭毅分析，“除此之外，2016年1月的供应低迷还有其独特的背景。基于2015年土地市场不断呈现出的高价特征，2016年北京住宅市场豪宅化的趋势将更加明显，因此更多的项目选择在春节前‘封盘’，并预期以更高的价格在春节后入市。可以预判，从3月份开始北京楼市的供应将集中释放。”

　　2 2016市场供应将以高端为主

　　尽管1月入市的项目较少，但依然覆盖了高端住宅、别墅、商住公寓及普通住宅。不过郭毅也指出，随着土地市场的变化，这四类产品的占比在2016年将发生变化。

　　“2015年已成交的48宗宅地中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达25宗，超过半数，这其中有10宗地块的项目在未来将卖到10万元/平方米以上。”郭毅认为，随着大量的新豪宅入市，拉动周边老项目涨价进入高端住宅行列，2016年公寓豪宅所占的市场比重将不断增加，价格水平也将不断攀升。

　　与之相比，1月入市的几个普通住宅项目，中低价位的供应量明显减小，所在区位也更加偏远。

　　“目前五环内的刚需产品已经很稀缺了，中低价位的产品大多分布在六环沿线。”东亚新华地产营销副总监董广博表示，“主要是高价地频现，开发商没有建刚需产品的空间，但刚需的需求是一直存在的，并不会被完全分流到自住房等保障性住房上去。”

　　像一些区位较好的项目售价自然也并不“普通”。比如位于门头沟的华远华中心项目，报价也已高达5万元/平方米。因此，在1月入市项目中，在价格上称得上是刚需盘的也仅有位于房山区的远洋春天着以及位于大兴区的万科天地的部分小户型LOFT。

　　事实上，在北京住宅价格不断高涨的大背景下，一些商住产品凭借价格优势正在成为北京刚需客群的重要选择。

　　■ 预测

　　2016楼市将“量增价涨”

　　从去年10月份土地出让热潮开始，业内人士就对于“地价带着房价飞”的走势并无太大分歧。不过对于涨幅是放缓还是延续去年节节高升的势头，业内人士存在着一定分歧。

　　比如，懋源地产营销策划总监刘强就认为，2016年，北京楼市将呈现高端产品激烈竞争的情形，房价会进一步上涨。

　　机构分析师也指出，楼市再次提价是大概率事件。“去年的地王虽然多，但从体量上看供应面积依然有限，目前北京市场上的刚需购房者大都向自住房分流，改善型需求也可以有市区的二手房和商住房可供选择。这就使得明年北京楼市的去库存压力没有想象的那么大，也就不会有太多降价的可能性。”

　　记者也发现，一些位置较好的高端改善类项目，一入市就备受青睐。例如，去年年底开盘的金玉府，推出224套房源，截至目前已取得了18亿左右的销售额；同样在去年年底开盘的龙湖天璞，推出132套平墅，目前也已全部售罄。

　　“从政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。因此，楼市政策将持续支持购房需求的释放，成交量上涨仍将是大概率事件。”业内人士则表示，2016年“量增价涨”将继续主导新房楼市，但房价涨幅不会太大。他认为，今年豪宅集中入市，但市场的消化能力有限，因此，2016年豪宅的销售压力会加大。