深圳楼市被指杠上加杠 银行或提高门槛限制炒房

　　2015年北上广深的房价持续上涨,特别是深圳以47.5%的同比涨幅排在首位,这得益于深圳放开信贷,在2015年的住房贷款突破6000亿元。深圳以全国百分之一的人口,占据了约5%的住房贷款额度,可谓是名副其实的“杠杆楼市”。但业内人士则指出,深圳楼市去年以来的暴涨,透支了未来几年的涨幅,也让深圳想买房的年轻人彻底远离市场。

　　根据国家统计局最新数据,2015年北上广深的房价持续上涨,上海、北京、广州以18.2%、10.4%、9.2%的同比涨幅排在前几位,深圳更是以47.5%的同比涨幅排在首位,大大出乎市场的意料。今年年初,记者特地前往深圳,试图揭开深圳楼市暴涨之谜。

　　现状

　　深圳楼市还停在高增长的惯性里

　　2015年深圳的楼市,走出了有异于北上广三个一线城市的另类曲线,在全国普遍低增长或负增长的情况下依然一枝独秀,领涨全国。2015年深圳新建商品住宅与二手住宅价格涨幅均超四成,这意味着如果有投资者在2014年年末花100万在深圳买了一套房子,一年之后,已经赚了40多万。

　　记者1月初在深圳了解到,当地的许多购房者目前仍停留在高增长的惯性里,对2016年的深圳楼市仍然抱着必涨的信心。但也有不少楼市观察者指出,2015年深圳的行情已经过度透支了未来的潜力。2016年的深圳楼市将难现2015年的火爆行情,从目前的走势和涨幅来看,高杠杆下的高涨幅已经难以持续。

　　万科副总裁谭华杰也曾对媒体表示,深圳楼市去年以来的暴涨,透支了未来几年的涨幅,接下来两三年估计涨不动了。

　　仅一河之隔的深圳和香港,2015年楼市的表现可谓是“冰火两重天”。由于住宅供应增加、经济状况走弱、资本市场遇冷等原因,去年香港的房价就开始有了松动的迹象。里昂证券的报告显示,香港房价在2015年最后一个季度下跌了7.5%。香港差饷物业估价署的数据指出,香港私人住宅楼价指数在经历了两个月下跌后,去年11月降至293.4的低位,创去年3月以来新低。中原地产的数据也显示,香港二手住宅价格第四季度下跌6.9%,创下七年来的最大季度跌幅。

　　记者了解到,在深圳地产圈有这么一个观点在流传,就是随着美元走强,香港楼市将下滑,而深圳经济维持高增速,深圳房价不久后将赶上香港。如今有不少香港人到深圳买房,他们认为,尽管深圳房价涨得快,但仍然只有香港房价的一半,投资空间较大。

　　深港之间楼市悄然发生的变化,正在被越来越多的市场人士所觉察。春江水暖鸭先知,一名在香港上班的深圳籍房地产经纪人表示,在每天往返于深圳河的路上,他突然产生了一个想法,今年要把深圳的房子卖了,回香港买房。

　　分析

　　去年的深圳楼市是杠上加杠

　　在四个一线城市中,去年深圳房价的涨幅独占鳌头,市场各方声称,房价不断高涨代表着城市竞争力越强,为此找出了多种支撑高房价的理由,如经济增速最高、高科技和互联网企业发展势头猛、环境最宜居等方面。不过,深圳市规划国土委内部人士告诉记者,上述这些因素这几年一直存在,并非去年才出现。那么,到底是什么风把深圳这波楼市给吹起来了?

　　在过去4年里,深圳每年的成交面积都在400多万平方米,2012年甚至低至366　.74万平方米。但在2015年,深圳的成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665　.89万平方米,涨幅高达65.2%。这一切得益于深圳在2014年底-2015年放开信贷,使得深圳在2015年的住房贷款突破6000亿元。从这个意义上来说,深圳楼市可谓“杠杆楼市”。

　　6000亿元的住房贷款余额已经超过了北京。根据中国人民银行发布的数据,2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元,深圳以全国百分之一的人口,占据了约5%的住房贷款额度。深圳资深楼市观察者悦涛告诉记者,深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪,但是,深圳的住房贷款余额却超出北京一截,在全国仅次于上海。而深圳的经济总量、货币量、人口数,都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款,居民储蓄存款仍不及京沪的一半。由此可以得出一个结论,深圳楼市是基于高杠杆的楼市,去年的深圳楼市是杠上加杠。

　　影响

　　真正的刚需已经入不了市了

　　那么,楼市的杠杆牛会像股市那样夭折么?对此,悦涛表示,6个月期限的股市融资很容易被打爆,但楼市杠杆(按揭贷款)是长期贷款,对楼价的支撑也就更坚挺。当然,前提是货币政策不能收紧。“如果A股的杠杆资金能够像楼市这么宽松,那么指数早就上1万点了。”

　　根据监测数据,深圳楼市投资客比例已超过25%,正常市场投资客的比例应介于10-15%之间。另外,去年深圳买房者中换房或改善置业占了近三分之二,他们大都用已有住房进行二次抵押贷款,从银行套钱出来再投资,许多家庭不惜多方借贷投资买房。

　　长期观察深圳楼市的深圳市民陈先生告诉记者,很多购房者从各种渠道凑来的资金,甚至包括信用卡套现、银行信用贷、小额贷甚至是抵押消费贷等方式都用上了,他们都想借机搏一下。“目测身边就有几位同事,至少10倍杠杆进入了楼市。”

　　一名分析师介绍,由于这些资金成本都不低。一旦信贷政策收紧,市场将迅速冷却,房子是流动性较差的不动产,购房者买涨不买跌,投资客并非想卖就能卖出去,面临的风险很大。

　　据陈先生观察,深圳楼市的暴涨,最坏的影响是真正的刚需已经入不了市了。现在深圳连关外的房子都已经涨到了每平方米4万多元,在深圳上班的年轻人已经望房兴叹。去年9月份,一篇名为《致终将被高房价抛弃的深圳》在网上流传,代表了部分漂在深圳年轻人对高房价的不满。

　　最新

　　三大行开始限制中介“炒房”

　　昨日,记者了解到,一条消息在深圳地产圈中引起了轩然大波,消息称包括中国银行、工商银行和建设银行在内的三大行将会对中介人员买房进行限制。其中建设银行召开内部风控会,针对最近中介人员买房增多的情况,一律首付四成。昨日,一名中国工商银行深圳分行的相关工作人员证实了此事,杠杆炒房的势头在深圳愈演愈烈,银行方面意识到了其中的风险,已经逐步收紧二套房的批贷,另外,银行将对二套房贷款的审核比此前更加严格。

　　昨晚,深圳一名地产中介员工表示,这个消息已经在地产中介圈里传疯了,许多中介公司在周末紧急加班研究对策。对此,深圳地产观察人士指出,中介公司反应如此激烈,侧面反映出深圳杠杆楼市的严峻,包括深圳在内的一线楼市火爆完全是靠宽松信贷堆砌而成,一旦信贷扩张略有放缓,高杠杆的风险就会暴露,一旦楼市上涨的根基松动,造成的踩踏将相当可怕。“A股的殷鉴不远。”

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　　被“330新政”扭转的北上广楼市

　　2015年一线城市楼市呈现出惊心动魄的深V反转,从2015年年初开始,经历了由房价、房地产销量同比下跌到止跌回升的复杂过程。记者与十余位业内人士交流时,有一个节点始终无法绕过,那就是去年出台的房地产“330新政”。几乎可以说是一个共识,“330新政”扭转了一线城市的楼市。如今,“330新政”出台已近一年,北上广深的楼市呈现出各自的特点,各地政府对此的态度也不尽相同,谁是赢家?谁是输家?或许还需要更多的时间进行观察。

　　北京:“顶豪遍地跑,中端受挤压”

　　2015年全年,北京纯商品房住宅签约54616套,成交均价为29838元每平方米,同比2014年上涨了10.4%,成交额也达到了2094.58亿。另外,北京二手房签约套数已经达到了197407套,相比2014年全年的104772套上涨超过9成。超过了2010年全年的196587套,但依然低于2009年的266854套,处于历史第二的位置。

　　针对去年北京楼市的特点,分析师表示,从政策走势看,2015年,北京受到影响较大的主要是“330新政”,从不同的成交结构看,2015年北京楼市呈现出“刚需归自住,顶豪遍地跑,中端受挤压”的特征。

　　上海:政府给土地市场降温

　　过去一年,上海楼市行情十分火爆。有业内人士用“销量与楼价齐飞,豪宅共刚需一色”来形容。数据显示,2015年上海商品住宅成交量为1500万平方米,同比暴涨54.9%;成交均价为32174元每平方米,同比上涨18.2%,创下历史新高。

　　不过,楼市的过热反而让上海市政府的官员忧心忡忡。据了解,上海楼市在2015年底就已经初现从严迹象,据上海本地的房企人士透露,当前的预售资格审批也比此前更严。去年10月9日,上海市委书记韩正针对上海楼市发表讲话,提出上海市要把控制房价作为重要调控目标。随后,上海,多块预拍土地连续撤牌,这被市场解读为给“热得发烫”的土地市场降温。

　　广州:深圳市民都想来抄底

　　跟深圳相比,广州楼市是一线城市的另一个特例。跟深圳2015年四成多的涨幅相比,广州的涨幅几乎可以忽略不计。去年广州一手住宅成交面积是深圳的1.6倍。但深圳房价却已是广州的2.2倍。以至于不少深圳的市民都产生了“卖掉深圳的房子去广州抄底”的念头。

　　数据显示,2015年,广州楼市成交以刚需为主,逾七成的一手楼成交价格在15000元每平方米以下,10000元每平方米以下的成交价占比达36.94%,这也说明绝大部分买家流向了广州各片区的“价格洼地”。

　　广州“穗六条”对外地户籍购房者的严格限制,被认为是此轮涨幅广州落后于其他一线城市的一个重要原因。另外一个影响广州楼市的重要原因恐怕还是跟“330新政”有关。这一新政在广州的落地,却延后了数个月,在新政出台三个月之后,广州二套房贷的首付仍需要付7成,利率上浮1.1倍,广州成为当时全国二套房贷款政策最严的城市。