二手房营改增未必多缴税 缴税基数由售价变差价

　　随着房地产行业逐步靠近营改增，个人之间的二手房交易在税负上会有怎样变化？记者采访了解到，二手房营改增未必多缴税。

　　营业税改增值税将在今年5月1日全面铺开。与以往不同的是，今年的营改增首次牵涉到自然人缴纳增值税问题，比如个人二手房交易。个人出售二手房，原先应缴纳的营业税将被增值税替代。营改增会加重老百姓买卖二手房的负担吗？目前政策细则还未出台，业内分析，虽然税率可能上升，但行业整体税负只减不增是改革大方向，普通购房者的税负应该不会明显增加。

　　关键点：

　　缴税基数由售价变差价

　　目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税（不含附加税）税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

　　由于二手房交易营改增是房地产业改革的一部分，因此，不少专家分析，二手房交易营改增后，税率有可能按照房地产业通用的11%来征收。中央财经大学税务学院教授黄桦指出，虽然税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体也有增有减。

　　举例来说，个人出售购买两年内的住宅，按照目前营业税5%的税率计算，售价为100万元的话，营业税共需缴纳5万元。

　　营改增落地后，增值税的计算需要综合考虑买入价和售出价，已缴纳的增值税也可能允许被抵扣掉。按照11%的税率计算，如果这套售价100万元的住宅买入价是40万元，那么增值税税额约为6万元，超过营业税；如果买入价为90万元，那么增值税只需要缴1万元，远低于营业税。

　　对普通住宅而言，两年外就不需要缴纳营业税了，营改增后，是否也可以免征增值税呢？按照税务总局的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，因此，业内分析对于这部分住宅，未来增值税也可能减免。

　　利好：

　　间接打击投机倒卖

　　按照11%的税率征收，房屋增值大的就需要缴纳更多的增值税税额，增值小的则可以少缴纳。易居研究院智库中心的研究总监严跃进分析，通过对部分增值收益进行课税，能够一定程度上打击二手房投机型的倒卖，对于楼市的健康发展是个利好。

　　除了按照房地产业通行的11%税率征收，也有一部分业内人士分析，针对个人二手房销售，也有可能不采取上述复杂的计算，而直接按照简易计税办法征收。比如，参照小规模纳税人3%的征收率来征收。

　　如果最终按照简易计税办法征收，缴税基数就不再包含任何抵扣，而要以全额计算。也就是说，同样出售一套100万元不满两年的住宅，需要缴纳增值税3万元，比起营业税的5万元来说，税负是减轻的。

　　其实，对于北上广深满两年的非普通住房，现有政策已经是差额征税，即分不同区域按照售出价与买入价差额的5.5%或5.6%征收营业税，借鉴了增值税只对增值部分征税的原理。目前，由于具体政策尚未出台，对于单个购房者而言，到底是增税还是减税还不能断言。不过，营改增大方向上是一项减税的改革，整个行业的税负将只减不增，对于老百姓而言，税负也应该是稳中有降。