东莞楼市成交量持续下降 新盘定价低于市场预期

    楼市上行时，房价涨得快，楼市下行，房价滞涨甚至下降。政策转向，楼盘来访量减少，开发商和购房者都观望博弈，成交量连续下跌，楼盘定价低于预期……这些信号告诉你，楼市降温甚至要下行了，降价促销现象也将可能出现，购房者可以开始多看房，或可以淘到好房子。

    1 楼市政策转向

    2015年“3·30”楼市新政出台，放松信贷政策，深圳、东莞住宅量价快速上升，楼市上行。今年，深圳出台“3·25”新政，原本一向利好的楼市政策突然转变成了信贷政策收紧，导致深圳楼市直接降温，而受到深圳楼市直接影响的东莞楼市也出现了大量的观望，深圳客观望甚至撤离东莞市场，开发商推迟开盘，买卖双方进入新的博弈阶段。

    业内人士认为，虽然目前东莞还没有出台楼市收紧的政策，不过3月东莞房价涨幅已经引起了全国的关注，如果东莞房价继续上涨，那么不排除会有相关政策出台的可能。楼市政策收紧对楼市的影响是最直接也是最明显的。

    2 楼盘竞争渐激烈

    第二季度开始，东莞楼市最激烈的“万碧之争”正式打响，万科、碧桂园两大品牌开发商在麻涌、虎门、大朗、大岭山等多个镇街有楼盘相邻，产品类型相似，均以精装修房上市，竞争也将极为激烈。

    以麻涌楼盘万科·珠江东岸和碧桂园·十里江湾为例，两大楼盘在相近时间推出，珠江东岸共有5000多套，十里江湾2000多套住宅，近期两大楼盘纷纷各出奇招争夺市场，成为楼市最热门的话题。

    记者了解到，珠江东岸上周开盘当天，五成是本地人购买，三成是深圳客，两成是广州客。虽然麻涌是水乡片区发展比较快的一个镇区，但是其楼市发展相对落后，配套还不完善，在市场上行期大量开发商在麻涌拿地，后市还将有不少楼盘入市；随着市场转向，深圳购房者开始观望，后市竞争压力加大。如何争取有限的本地购买力快速出货成为楼盘的重要销售难题。

    从全市来看，如果楼市降温持续，这种楼盘直接面对面竞争的情况将在东莞多个镇区上演，甚至不排除“价格战”出现的可能，不过购房者也将可以买到更加便宜的房子，成为受益者。

    3 近两周深圳客普遍下降至50%

    进入3月底，东莞楼盘来访量突然减少。特别是深圳客减少了来莞看房，一辆辆载着深圳客的大巴不见了，千人抢房现象不再，不少原来依靠深圳客成交的楼盘来访量直接腰斩，下降超过五成。而来访量下降，楼盘成交量中深圳客占比也迅速减少。

    据中介机构监测发现，近两周深圳客在莞置业逐渐回归理性，东莞本地购房需求释放有所增大。3月大部分开盘项目的深圳客成交比例普遍在65%~90%，且大部分以投资客为主，而从近两周开盘的康城假日、盛和雅颂、南部湾万科城、君汇半岛、万科松湖传奇等项目来看，深圳客成交比例普遍已经下降至50%左右。

    该机构认为，一方面深圳客成交比例明显下降，反映出受深圳楼市政策收紧、中介丑闻等影响，深圳客购房开始回归理性，深圳投资客迅速退潮；另一方面，本地客户担忧后市房价继续上涨从而加快入市，本地购房需求释放有所增大。此外，部分项目定价低于预期，也是对本地客户入市的一大刺激。

    4 成交量持续下降

    与此同时，东莞住宅成交量连续几周下降，个别楼盘成交惨淡，显示出市场已经全面降温。据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞住宅成交1592套，环比上周下降11.21%，市场成交缩量明显。自从3月下旬市场降温以来，东莞住宅成交量已经连续三周低于1800套，最近一个月住宅周均成交1877套，对比前一个月的周均2453套直接缩水23%，市场降温显著。从个盘来看，上周住宅成交过百套的项目仅有锦龙湾畔花园，且住宅成交前50名门槛持续降低，已从一个月前的12套快速下滑至6套，反映东莞楼市受深圳客退潮影响，遭受全面降温。

    4月以来，受深圳市场影响，东莞楼市成交回落，价格滞涨，项目入市放缓，市场也处于观望为主的状态。进入4月后，东莞楼市供应量明显减少，推新项目寥寥无几，东莞市场风向已经发生变化，多数开发商选择谨慎对待市场。

    另一家房产中介介绍，上周末有多个项目加推新品，但有个别楼盘成交惨淡，成交量分化较大，由此可看出深圳客户的购房热度有所降温，观望情绪重；东莞整体市场热度也在逐渐下降，楼市成交量高位回落，房价涨势趋于平稳。

    5 上周新盘入市定价普遍低于市场预期

    3月底开始，就陆续有开发商定价低于市场预期“抢跑”。随着市场观望氛围日渐浓郁，部分开发商担心后市出货困难，竞争压力加大，定价低于市场预期2000元/平方米左右出货，由于价格相对较低，取得了不错的成绩。

    机构认为，近期新开项目“冷热不均”现象逐步凸显，定价理性的项目销售速度较快，价格虚高则面临着销售慢的困境，尤其是以深圳客为主力的片区，能否刺激深圳客批量出手，跟入市项目的定价紧密相关。

    统计数据显示，上周东莞住宅成交均价为12713元/平方米，环比上涨0.25%，其中上周普通住宅成交均价为11611元/平方米，环比下降0.04%，从成交明细来看，大部分项目价格环比相对持稳，综合反映目前东莞整体住宅房价依然高位企稳。但从认购市场看，前周开盘或加推的项目由于先前已在楼市火热下迅速打开市场，加上区位发展潜力、品牌效应等优势明显，新推盘依然向上定价，但解筹率普遍偏低。而上周新盘入市定价普遍低于市场预期，客户接受度较高，解筹率也迅速提高，因此建议开发商继续谨慎理性定价，利于出货。