北京新房市场新变化 商住房成交量首超住宅

　　随着北京商住项目限购传闻的愈演愈烈，商住项目的成交量也随即出现了暴涨。而在成交量大幅攀升的背后，一方面是商住项目的开发商担心限购出台后市场彻底冰封，去化更加困难；另一方面，不少没有购房资质的人群，担心在北京买房的最后一条通道也被堵死。

　　值得注意的是，不少开发商目前也纷纷向相关部门人士打探限购传闻的真实性，尤其是那些近期在北京高价拿地的企业。“开发商敢于高价拿地，就是因为有不限购的商住可以作为灵活掌握的部分，帮助项目保持一个基本的盈亏平衡，而如果商住限购，又没有响应的政策补偿，那这些高价拿地的开发商估计都要亏死。”有业内人士指出。

　　商住房成交量疯涨

　　在通州商住限购1个月后，门头沟也悄然暂停了商住房的预售网签，一时间“北京将全面限购商住房”的消息不胫而走。

　　虽然上述传闻并没有得到证实，但不少开发商还是选择抓紧时间去库存。毕竟通州的情况就在眼前。根据通州区的限购规定是，5月6日起向三类家庭暂停出售商务型公寓，通州新建商业、办公项目，今后将按照规划用途销售，即不能卖给个人，只能卖企业。随后通州的商住项目成交量出现暴跌。中原地产提供的数据显示，通州限购一个月后，该区域非住宅类产品成交量跌幅超过99%，公寓产品签约累计仅13套。

　　同时，不少没有购房资格的人群也加速入市，一起推高了北京商住项目的成交量。

　　以上周（6月5日—6月11日）为例，北京新房市场共成交4089套房源，其中商住类产品3345套，环比暴涨161.3%，商住类产品占北京新房成交量的比例达到了81.8%。

　　此外，上周共计有3个项目单周成交金额超过10亿元，分别是东亚华欣湾、尚o壹軚、林肯公园，后两者均为商住类产品。而从成交套数与成交金额上看，尚o壹軚和林肯公园也是遥遥领先。其中尚o壹軚上周共计成交948套房源，成交金额高达44.82亿元；林肯公园共计成交646套房源，成交金额为34.55亿元。据悉，尚o壹軚于2015年8月份开盘，截至6月13日，该项目签约已经达到了57.25亿元，但近54亿元是在6月份完成销售的，而该项目开盘前9个月的销售额仅为3亿元上下。

　　实际上，自今年以来，商住类产品便已经超过住宅，成为北京新房市场的主力，商住项目限购的传闻，则又进一步助推了商住类产品的成交。根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月11日，年内北京公寓签约首次超过了住宅。在北京新建商品房中，年内住宅签约20742套，而公寓类物业签约达到了26336套，在合计4.7万套成交中，公寓占比高达55.9%，这一比例也创下了历史新高。而2015年，这一比例仅为28.5%，之前比例基本都在30%以内。

　　对此，分析师指出，今年以来公寓成交超过住宅的主要原因，除了通州部分项目突击签约增加几千套外，住宅产品高端化是主要原因。据悉，目前北京的新建商品房住宅套均成交额已经达到了508万元，公寓成交单套平均在186万元。

　　“目前北京新房、二手房住宅的门槛，在300万元—400万元左右，200万以内的这部分需求只能选择公寓类物业；同时，受土地供应结构影响，在过去2年，北京住宅土地供应结构中，包含了大量的公建类物业，特别是在郊区县，商业氛围欠缺，这些土地更多建设成为包含居住功能的公寓类产品；另外，受限购政策持续影响，一线城市资产保值升值预期依然强烈，这种情况下，因为买不了住宅，部分投资者选择了购买公寓。”分析师表示。

　　开发商或被套牢？

　　虽然商住项目成交火热，但对于相关开发商来说却并没有什么可开心的，他们现在的心里只有一件事，商住限购的传闻到底靠不靠谱，如果有，什么时候落地。

　　在目前北京的土地市场上，每次宅地出让都会引发房企的激烈争抢，在竞价的过程中，商品房面积全部转为自住房的情况比比皆是，即便没有全部变为自住房，可以作为商品房出售的面积也少得可怜。由于政府规定了自住房的售价，房企要想在项目上保持盈亏平衡，单靠几十套可以自己定价的商品房肯定是不行的。之所以在部分土地争夺中，房企敢于把全部商品房面积竞价到自住房，就是因为这些地块配套可以用于建设商住房的面积，让房企有了回旋的余地，毕竟商住房也是可以自己定价的产品，自住房亏的钱，商住房这边多少能帮房企补上一些，如果赶上市场好，说不定项目还能赚钱。

　　上述情况，实际上也是房企在一线城市高价拿地的基本逻辑。而如果商住项目限购，显然这套逻辑就行不通了，近期在北京拿地的开发商肯定也会亏得很惨。

　　“已经出让但尚未入市的商住房面积达1450万平方米，按照目前公寓成交的单套平均面积68平方米，潜在供应为21万套左右。而按近几年公寓平均每年2万套左右的成交量计算，公寓的潜在供应大约可以维持10年的市场消耗。虽然当下公寓类产品的库存仅有3万套左右，但潜在供应非常惊人，说实话这个市场本事就很拥挤了。如果商住市场限购的话，公寓的成交量将会下跌80%—90%，而随着成交量断崖式的下跌，即便是较为乐观的预计，成交价起码也会下滑30%以上。”分析师指出。

　　同时，当初开发商高价拿地的时候，北京也尚未对商住项目限购，如果突然采取限购措施，则相当于给这些企业挖了一个坑，对于诸多房企来说，确实不够公平。尤其是对于那些上市房企来说，无异于也损害了中小投资人的利益。毕竟北京一宗土地的价格，已经相当于一些房企一年的利润总和。

　　此外，由于公寓类产品相比住宅较低的价格，也填补了中低价位刚需住宅产品的缺口，在北京新房市场趋于豪宅化的当下，公寓类产品已经成为市场中颇为重要的一环。如果这部分产品被限购，将对整个北京楼市产生巨大的影响，住宅价格则有可能被进一步推高。