深圳楼市调控长效机制尚待完善

    近年来，深圳房价上涨较快，根据国家统计局数据，2015年深圳新建商品房价格同比上涨47.5％，2016年4月达到63.4％的近年来最高涨幅。与此同时，今年3月25日、10月4日，深圳相继2次对房地产市场进行调控，取得一定阶段性效果，9月深圳新建商品房价格同比上涨34.5％，“10·1”后更是出现量价齐跌的现象，房地产上涨势头有所回落。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，10月深圳新建商品住宅成交均价环比下降9.72％。有专家认为，深圳本轮楼市价格迅速增长，受供需两侧多重因素推动，在细化房地产调控政策的同时，亟待完善长效机制，促进房地产市场健康发展。

    深圳“10·4新政”后开盘的第一个项目，位于深圳蛇口的“山语海”10月9日正式开盘，记者在现场感受到调控带来的微妙影响。当天，这一楼盘开发商共推出500余套房源，尽管前来选房的人不少，但一些购房者观望情绪浓厚。“由于近期全国范围内限购政策密集，我只是来看一下，更倾向于观察一段时间再决定是否入手。”在开盘现场的一位企业高管张先生告诉记者。

    来自深圳市规土委的数据显示，“山语海”的开盘均价为5.8万元／平方米，比其备案均价6.4万元／平方米，下降约10％，其开盘的销售率为59.5％。“这显示出楼市调控政策后市场已经趋于理性。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，深圳“10·4新政”规定“社保三年改五年”“户籍单身人士（含离异）限购1套住房”等较为严格的调控措施，有效抑制了房价过快上涨的趋势，规范了市场秩序，调控效果初步显现，成交量与价格更明晰的趋势将在新政后的2－3周后开始展现。

    而在二手房市场，市场看跌的预期正在逐步形成。深圳中原研究中心监测数据显示，国庆后的首周7成二手房业主下调了房源价格。“再加上深圳二手房评估价已于近期进行调整，二手房交易费用有所增加，业主对后市的看空情绪将会继续加大。”深圳房地产经纪行业协会副秘书长张媛说道。

    据深圳房地产经纪行业协会的初步统计，国庆后深圳二手房市场呈现“量价齐跌”的特点，日成交量下跌约一半，“之前日成交量约300余套，现在只有100多套，下降趋势十分明显。”深圳房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫说，“二手房的挂牌量也在下跌，目前的观测是大约下降20％。”

    不少业界专家认为，深圳是我国房地产市场的风向标城市之一，其价格走向常领先于其他城市。与部分热点城市相同，深圳楼市上扬受宏观因素影响，且价格敏感性较其他城市更强。但与此同时，深圳房地产市场也有诸多特点，供需两侧的多重因素推动了深圳本轮房价过快上涨。但房价的过快上涨将可能对深圳经济社会发展带来一系列不利影响，不利于人才集聚、抬高了实体企业的成本。建议在细化房地产调控政策的同时，完善长效机制，促进房地产市场健康发展。

    一是加强房地产市场基础设施建设。“房产中介的立法工作，我们呼吁了很多年，但一直很难推进。我们也希望在这次房地产调控过程中，对立法等问题重视起来。”张媛说，在没有法规罚责的情况下，中介市场的混乱确实对房价起了推波助澜的作用。在10月4日调控后，深圳房地产经纪行业协会共收到330家“黑中介”的举报，“而深圳一共备案的中介才440家。”专家建议，加快推进房产中介行业立法进程，加强二手房挂牌的“房源编码制度”等基础设施建设，在加大打击虚假宣传的同时，从制度层面减少虚假房地产信息的操作空间。

    二是加强互联网金融等金融创新的监管力度，设置房地产与金融业的“防火墙”。在10月底的专项检查中，记者跟随执法人员来到一家名为“合时代”的互联网金融公司。深圳市市场和质量监督管理委员会执法人员唐成孝说，该公司自10月以来发布了一系列房产项目贷款产品，通过房地产中介为购房者提供购房资金，借款资金比例超过房款50％，年利率达15％，涉嫌经营“首付贷”业务，属于国务院《互联网金融风险专项整治工作实施方案》中严禁的违规行为。

    不少业界人士认为，这类产品违背了监管机构对于房地产信贷相关政策的精神，使得监管机构对于房地产金融杠杆的控制变得无效，且屡禁不止，亟待加强常态化打击力度。同时，要加强房产中介机构涉足金融产品的监管，建议在后期调控中，警惕首付贷、房产众筹的“变形”产品，避免投资者通过新兴金融创新规避监管。

    三是创新土地供给模式，增大土地供应、稳定楼市供求关系。长期以来，深圳存在城市违建多、可用土地少等问题。专家认为，在城市更新土地供应的方式方面，建议简化操作流程，减少审批时间，同时采用违建房改造成人才住房等方式，多措并举加大土地供应。