尴尬的长租公寓证券化：高税收成为拦路虎

    尽管已在中国市场蛰伏十多年之久，但仍未有严格意义上的REITs产品面世，目前国内房地产开发商试水的REITs产品几乎都是以私募形式发行，主要面向机构投资人，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。

    在业内人士看来，我国类REITs产品实质仍多为房地产面向合格投资者的短期融资行为，公众投资者无法通过类REITs产品 参与房地产投资，而要解决投资者范围的问题，需要推出公募REITs产品，让投资者投资于REITs产品，才能诞生长期限、高流动性的权益投资型REITs产品。

    同时，高税收也成为REITs行业进一步发展的拦路虎。尽管政策方面的放松已经令房地产REITs产品迎来春天，不过高赋税仍是发展桎梏。“目前来看，这个行业重组等各阶段负税较重，只有解决了税收问题，提升REITs投资者的收益水平，才能使REITs市场蓬勃发展。”

    具体到税收种类，中国REITs产品联盟秘书长王刚曾表示，中国REITs的主要障碍在于重组税，即如何将资产装到SPV当中，因为这会触发土地增值税、营业税等一系列的税收，尤其是土地增值税。

    “从法律立法角度来看，我国的国家计划纲领性文件、国务院及部门规范性文件中陆续提出支持、推进REITs试点，将REITs作为金融工具应用于房地产企业转型、住房租赁市场培育发展、传统基础设施领域的政府和社会资本合作等领域，但迄今为止尚未出台REITs立法或实质性优惠政策，未能将REITs规则落实到操作细节层面。”一位不愿具名的分析师坦言。

    同时长租公寓实现REITs后，获得的资金是否存在资金用作他途的可能性也饱受业内质疑。对此，有分析师认为，从目前实际情况来看，存在资金他用的可能，企业变现长期租金的监管难度非常大，本来这种资产也和房地产开发流程一样，目前市场上租金回报肯定不能弥补开发成本，所以企业融来的资金基本都有其他用途。