或现多米诺效应

　　“房地产企业的高息借款就像是一组多米诺骨牌，一旦有一块倒下，危机就会连环爆发。”一位地产业人士指出。

　　通过梳理金融数据，中国证券报记者发现，除信贷、自有资本金、定金及预收款、按揭贷款等低息渠道外，目前国内房地产企业筹集的高息借款已经超过1万亿元。如果出现偿付危机，那么“地产金融危机”的负面影响将远甚于温州民间借贷危机。

　　国家统计局最新数据显示，今年1-10月房地产开发企业总资金来源合计为6.8万亿元，以35%为自有资本金计算，今年来房企投入的自有资本金约2.38万亿元。另外，国内贷款为10552亿元，定金及预收款为17520亿元，个人按揭贷为6755亿元。由此估算，今年以来，国内房地产企业通过其他渠道获取的资金高达1万亿元。

　　“房企获取资金的渠道，无外乎是信托、私募、海外发债和民间借贷，而这些渠道都将支付高额的利息。”一位信托经理表示。

　　以信托为例，据普益财富统计，房地产信托2010年上半年新增规模1407亿元，2010年全年新增2864亿元，而今年上半年新增为2078亿元，截至目前，房地产信托的存量规模已达6000亿元。房地产信托的利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用，融资成本超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%，远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的。

　　耶鲁大学金融学教授陈志武曾指出，不少金融机构推销的房地产信托产品提供15%、20%的回报率，远比对冲基金的8%有吸引力，但这类产品的系统性风险很大。

　　一位信托业人士提醒，现在房地产高息借款最大的风险是，房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难。各种借款需到点偿付，资产好但未销售完，借款就无法偿付。销售是第一还款来源，抵押物只是第二还款来源。如果要通过司法程序处置抵押物时危机就爆发了。

　　监管趋严

　　兑付危机和可能的违约迹象，已引起监管层重视，银监会防控风险也逐步升级。6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行审批制。10月有消息称，银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。

　　监管层出招应对的同时，房地产商、信托机构、私募基金也开始未雨绸缪。

　　“如果预期会出现兑付困难，我们一般都会提前半年找下家接盘。”中信信托一内部人士介绍，现在寻求“处理”项目的小信托公司很多，接盘对象有房地产基金、资产管理公司、大型开发商等。稳盛投资基金人士就透露，曾有遭遇兑付风险的信托公司请求该基金进行接力合作。

　　业内人士指出，信托项目受限于刚性的兑付期限，对流动性的要求较高，而私募和民间借贷在偿付时限方面的刚性要求较低。

　　“信托项目的抵押折扣率普遍偏低，并且已经相对平滑了项目的前期风险。专业从事地产行业的机构和开发商对部分项目的潜力依然看好，只要有足够的时间，后续投资依然会有可观的收益。”该人士认为，这恰是当前一些大型开发商、资产管理公司以及私募基金认为存在项目并购机会的原因所在。

　　最新数据显示，近期，房地产业内以信托为代表的高息借款增速呈放缓趋势。二季度末，房地产信托余额增长到6051.91亿元，占比较2010年底提高1.96%；第三季度的房地产信托产品的增速进一步减缓，占比仅增加0.33%。据诺亚财富提供的数据显示，10月固定收益信托产品的规模为84.6亿元，环比减少60.92%。

　　业内专家建议，除收缩房地产信托外，加强对房地产信托项目的跟踪和监管，敦促开发商加快资产抵押品的销售率和周转率，也是防范房地产信托兑付危机的重要举措。绿城董事长宋卫平此前“卖不动就降价到底”的表态，也暗示出开发商在“最后关头”还有“杀手锏”。