资金杠杆率跌至新低 楼市并购催生寡头(2)

　　张大伟同样表示，由于上述地王集中上市时间在2010年下半年后，而恰好开始房地产调控，特别是今年的限购集合限贷调控，抑制了大部分的投资需求，外地购房者占比在限购后，更是不足一成，加之拿地价格过高，定价肯定居高难下，从目前来看，除金茂府、富力十号等在2009年初购得的绝对稀缺的城区地块，和万科在房山的部分项目目前销售情况比较好外，大部分地王项目的签约情况并不理想：以最近入市的18期项目提供的4933套房源看，截至目前签约数量为2270套，签约率为46%，明显低于市场平均的50%左右的签约率。“可以说，这些拿了地王的开发商们是降价降不了，拿着又有资金压力，两难的情况下，不排除会通过将地块所属的公司整体转让，以甩掉包袱。”

　　并购案集中发生

　　年内或迎并购潮

　　事实上，张大伟所提的“转让地王所属公司以甩掉包袱”的情况已经发生。

　　近日，保利地产发布公告称，公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》，并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取北京蓟门桥项目。而翻阅北京市土地整理储备中心的数据可以看出，世博宏业旗下的蓟门桥项目正是该公司于2010年3月在北京市土地拍卖中以17.6亿元竞得地王，当时楼面地价为28308元/平方米，打破了当日上午大望京村1号地27529元/平方米的楼面地价纪录，成为当时的京城单价地王。

　　北京市房协副秘书长陈志认为，虽然世博宏业的母公司兵器装备集团并非央企批准的可参与房地产开发的央企名单中，可能也有退出地产的要求，但是国资委也曾明确提出允许央企完成手中地块的开发，因此较高拿地成本导致的利润难以确保可能是本次世博宏业甩卖地王的初衷。

　　世博宏业甩卖地王绝非个案。来自清科研究中心的统计显示，在楼市调控周期下，房地产企业兼并收购行为明显更加频繁，今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿元人民币，相比去年同期的36宗及86.85亿元人民币分别上涨了72.2%及101.9%，总并购金额已经明显超过了去年全年的165.25亿元的规模，并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高，房地产行业也占据了整体并购市场的第一。

　　“虽然只有当房企的资金来源增长率下降到10%时才会出现普遍意义上的‘卖儿卖女’，但是由于当下监管层调控的决心不减，库存量持续攀升，降价效果难言，因此开发商下半年的日子肯定是越发难过，特别是中小企业，在这样的环境下，并购案的频发也是市场的写照。”在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，本轮调控政策主要落实在一二线城市限购，全国性的限贷，中小房企的土地和在售项目储备都有限，周转率相比大企业要低很多，而且因为抵押资质的问题，相比一线房企的资金压力更大。目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的现在，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使得并购的案例在逐渐增加。

　　2011年部分房企交易案例

　　1月，恒大地产斥资16.6亿元收购深圳建设71%的股权，改善产业结构。

　　4月，恒盛地产以5.147亿元收购中城建（大连）房地产开发的70%股权及股东贷款，以此进一步开拓大连市场。