资金杠杆率跌至新低 楼市并购催生寡头(3)

　　4月，北京城建收购中鸿公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权，总价款为132624万元，其中股权转让款为43613.92万元，债权为89010.08万元。

　　4月，云南城投置业股份有限公司以人民币648337500元向昆明万科转让所持有的申城公司100%股权及247203721.80元债权。

　　5月，恒大地产宣布旗下子公司Shengjian (BVI) Limited，将以5亿美元代价出售Grandday Group Limited49%权益予华人置业旗下附属公司Loyal Pride Limited，以合作开发Grandday拥有的江苏一幅地块。

　　5月，世纪房产以11.3亿元获得成都宏达置成房产开发有限公司93.1%股份。

　　6月，SOHO中国表示,旗下附属公司高锐投资有限公司以人民币15亿元收购万成有限公司旗下昇亮投资有限公司全部权益，昇亮拥有项目公司100%权益，该项目为上海一处16427平方米的商业地块，用于开发零售和办公项目。

　　寡头时代来临的好与坏

　　昨日，房地产企业龙头万科、招商地产发布上半年业绩报告，都有比较明显的上涨，相比之下，7月底前披露了上半年市场预报的58家上市房企中，超过65%的企业对自身的盈利进行了预减，部分已经披露半年报的中小上市房企数据也不乐观：净利润同比下降降幅最大的嘉凯城达到98.4%。渝开发、广宇集团和滨江集团的降幅也都超过四成，绿景地产继续亏损。

　　与此同时，来自机构的数据显示，十大标杆房企在2011年上半年的市场占有率亦已从2010年年底的9%跃升至11%。上半年十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%。均明显领先于市况，房地产企业利润越发集中化已经成为不争的事实。

　　中投顾问宏观经济研究员白朋鸣指出，由于央行收紧货币政策，银根紧缩导致中小房地产企业融资渠道大量堵塞，加上包括限购令在内的一系列政策进一步抑制了房地产市场的景气度，中小房地产企业面临着极大的资金压力。但是央企以及品牌房企的融资渠道相对更加广阔，现金储备更加充裕。出于战略布局和快速扩张的需要，央企和品牌房企加大了对中小房地产企业的收购力度。如果调控政策继续延续，中小企业的资金链将面临断裂危险，持续的并购潮是有可能出现的。

　　“如何解决资金压力并消化库存对于中小房企来说，更是下半年的最大难题，降价求量或者被并购抱团取暖应该是目前最好的选择。”在张大伟看来，从偶发的并购案到并购潮的全面来临，只是时间问题，未来财大气粗的央企以及品牌房企将成为主导这场并购潮的核心，他预计全年房地产市场并购将超过120宗，全年的交易额也可能超过400亿元。

　　然而究竟市场是否会因并购潮导致寡头时代的来临，目前业内仍存有争议。白朋鸣认为，尽管央企和品牌房企大幅收购中小房企必然会增加自身规模，但是房地产市场不可能形成寡头垄断局面。一是中国的房地产市场容量极大，今年的房地产投资额预计将会超过5万亿元，而最大的房地产企业万科今年的投资额也不过200亿元，仅占整体市场规模的0.4%左右。二是房地产开发的地域性较强，即使是央企或是品牌房企也难以在地方上获得绝对优势。三是中国政府对房地产的监管较为严厉，不会允许房地产市场出现寡头垄断现象。因此，类似于移动、联通、电信三分电信市场以及中石油、中石化、中海油三分石油市场的寡头垄断局面在房地产市场不可能出现。

　　但包括张大伟在内的多位业内人士则认为，随着央企及品牌开发商吞并中小企业速度及范围的加大，话语权及资源集中度势必增加，即便是寡头时代不会形成，但央企及品牌房企对于市场的掌控度肯定会加大，从市场充分竞争的角度看，并非好事；而从价格的调控来看，由于这些企业往往又不差钱，可能会在一定程度影响市场价格的走势。“比如说，在历次调控中，率先降价的都是民企，而国企及品牌开发商往往都会绷到最后一刻。”张大伟分析表示。