房企试水养老产业 市场需求背后瓶颈显现

　　转型之风在地产行业刮得正劲，住宅地产商大踏步跳入商业地产圈子已成主流趋势，而在度假产业风生水起的张宝全则用度假卡模式谋求度假产品营销转型。

　　为谋求更好的发展空间，地产企业大幅度触探新鲜领域。酒店物业、商业地产、甚至是养老产业正在逐渐兴起。尤其是后者，由于养老产业不属于销售型物业，且市场针对人群较为特殊，市场前景曾一度遭受质疑，究竟能否让房企耐住寂寞最终实现盆满钵满？

　　转型之后的盈利迷局未解

　　与酒店、度假、商业物业相比，养老产业的应运而生，让部分地产企业嗅到了新一轮商机，但较之其他物业类型，养老产业如何与市场需求相对接，仍旧是个不大不小的迷局。

　　2010年6月，总投资约70亿元的北京首创集团养老产业项目正式落户香河，曾引发市场的广泛关注。而近期，北京乐成养老投资有限公司旗下的恭和苑老年健康生活中心已正式封顶，将于2012年3月起正式接待老年客户入住，而这已是该公司在北京的第二处养老项目。

　　有业内人士忧心忡忡地提及，中国还没有一个养老项目被证实是成功的，可以被称之为商业模式的项目。目前的养老产业，大多沿用了以往普通地产开发的模式，特别是在泡沫环境下的开发概念，认为中国只要房子盖出来就一定能卖得出去。

　　但乐成养老投资总经理高峻松指出，养老地产一般分为持有经营和销售，销售模式跟普通地产并无区别，而持有经营本质上可以理解为商业地产，通过长期经营取得现金流，并实现投资回报，实现自负盈亏。他认为，养老产业注重长期收益，受经济环境影响较低。

　　习惯了挣快钱的地产商，突然放慢节奏，这种转型模式还是让不少地产企业退避三舍。某住宅地产商负责人称，公司更愿意在商业地产领域形成快速发展，因为那里的真金白银可以预期，北京日渐高涨的商业物业租金收益和强劲购买力让他们看到希望。

　　在和记者的沟通中，不少房企人士表达出了对养老产业的敬畏。不愿涉足，成为更多房企的共识。而少数房企迈向养老产业的同时，转型之后的盈利迷局，仍旧迟迟未能解开。

　　市场需求成转型初始动力

　　养老产业的兴起，表面是地产商迫于发展的转型之需，背后则有强劲的市场需求在暗中支持。专业机构称，中国的老龄化已提早到来，而养老相关产业的软硬件能级仍旧较低。

　　据统计，目前北京60岁以上的老年人口已达226.6万人。在上海，这一数字更是高达300.57万，占总人口数的21.61%，人口老龄化水平比全国平均数字高出一倍，已经接近日本、瑞典等世界人口老龄化最高的国家水平，养老地产的兴建迫在眉睫。

　　专家称，在不断增加的养老需求面前，服务水平与层次并不对等。数据显示，到2008年底国内有各类老年福利机构37623个，养老床位245万张，占60岁以上老年人口的1.5%，其中低档养老院占比八成，中档占比约10%，新兴的高端养老院或疗养公寓占10%左右。

　　“养老市场的巨大缺口显而易见。”高峻松指出，虽然目前我国的养老主要是依靠家庭养老，但现代职业压力和越来越快的生活节奏愈发体现，独生子女养老压力趋于明显化，且老人对生活品质的要求越来越高，养老机构的发展迫在眉睫。