成都＂期房时代＂受挑战 ＂现房销售＂或将来临(3)

　　现房“路演”

　　8月17日，住建部已出台关于二三线城市的住房限购标准，并要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况,并据此作出决策。与此同时，银行体系进一步收紧房地产开发信贷，房产信托叫停。新一轮调控即将拉开序幕。

　　8月第二周，成都楼市供应面积为18.69万平方米，较上周上升4%。成交量为11.61万平方米，环比下降30%。供应持续上升，成交下行幅度较大。供应环比上升4% 成交量暴跌30% 。

　　郁郁不振的楼市，始终没有“喘息”机会。交易放缓，现房大量涌现，考验着开发商的综合实力。

　　无奈之选

　　如果不是成交量下降，如果不是调控政策持续出台，如果不是存量房持续增加，相信大部分开发商绝对不会以现房销售，从而失去以小博大的机会。

　　“只要有一百万，就可以当开发商，拿地修房子”。这个坊间笑话是对期房销售模式的莫大的讽刺。“空手套白狼”，以此来形容期房时代的营销模式绝不为过。对开发商而言，以往的期房销售模式启动资金少、开发风险低。以至于楼市疯狂的前几年，喊出了人人都来当开发商的口号。

　　然而2011年的楼市却发生了巨变，期房销售模式独霸的时代遭受到严重冲击。不论是从宏观方面，还是微观方面来看，现房销售模式是市场的必然：首推原因国家调控。在顶住上半年国家楼市调控的影响之后，下半年所释放出的政策信号并未放松。其次是银行银根紧缩，贷款额度减少，开发商资金链受到威胁。银行放款慢，购房贷款困难，开发商资金难以回笼。第三是库存量加大。上半年，成都房地产成交量大幅下滑，直接导致存量房激增。据世家机构相关数据显示，截止7月26日，成都主城区住宅存量突破600万平方米。经历过大起大落的成都楼市，大部分购房者对房地产市场更加理性化，观望情绪浓厚，绝对不会盲目下手。

　　当以上问题同时作用于市场，现房销售模式的出现已成为必然。现阶段，现房销售模式的大规模涌现，是开发商被动的行为，无奈之举。也就是说，开发商是“被现房”的。沦为“被现房”，是当前的市场形势所致，但也反映出当前开发商的痛楚。

　　全国工商联房地产商会常务理事蒋晓东表示，目前出现“被现房”情况对开发商非常不利。开发商最初定资金计划时，大多按照期房销售的方式来组织和安排资金，直白点就是以小博大，但是“被现房”将导致资金成本增加很多。调控又导致楼市销售速度降低，在一定程度上失去了与购房者进行价格拉锯的主动性。随着购房者日趋成熟，理性购房已经成为共识，当供大于求的时候，价值规律将起到很大作用。

　　成效待考

　　尽管是被迫的，但对于开发商来讲，现房销售也是当前及其恶劣形式下的一种营销手段。现房销售究竟能不能推动成交量上升？很显然，这比较难。