史炜：前五年房地产的高速发展源自工业化

       5月26日，由清华大学继续教育学院、清华大学房地产卓越总裁同学联谊会、中国房地产投融资联盟主办的2012中国房地产高峰论坛暨清华大学房地产卓越总裁同学联谊会年会在杭州隆重启幕。著名经济学家、国家发改委经济体制与管理研究所产业研究室主任史炜出席了本次论坛，并发表主题演讲。

　　史炜：大家上午好！刚才听了一段陈教授的演讲，收获很大。这几年关于房地产的发展我没有回避，我其实有很多的观点，我跟现在的房地产界的很多的专家的观点，包括跟陈教授的观点也不一样。我现在感觉最深的，房地产一定是跟国家的工业化的进程关系在一起，要看房地产好不好，一定要看工业化的进程。第二步就是看城市化的进程，城市化的进程同样的也要看工业化的进程。我们国家改革开放的34年以来，我们加入WTO的14年以来，我们的经济在世界范围内都是超级的高速速度。这种高速的发展带来的结果，就是我们现在对整个的工业结构调整，包括了转变发展方式的失控。

　　国家从去年开始就明确提出了转变发展方式调结构，我们看到一年过去了，不仅是小的城市难以调整，还有大的城市如天津这样的工业城市的调整也非常难。我前几天写了一篇文章，说当一个国家失去了对于资金的总体调整的基础上，调结构是基本上不可能的。如果是工业结构不能调整的时候，我们想一想房地产会怎么样？房地产最大的助推力很多人觉得是需求拉动的，不管是不是刚性需求拉动的，也都认为是需求拉动的。我认为是一个片面的观点，虽然是拉动力很大，都不是最关键的因素。

　　第二，很多人认为房地产的变化，是价格的拉动，这个更是缺少依据了。

　　所有的依据，我们看一看房地产的涨和降，快速发展和停滞，甚至是倒退，基本的或者是最根本的要素是资源，资源的配置方式。为什么在前五年，我们国家的房地产获得了高速的发展，一个最根本的原因，就是我们的工业化，超高速的发展。这种超高速的发展带来的是什么结果？是带来了对于土地的需求，更重要的是地方政府对于资金的需求。所以地方政府为了提高工业化和GDP，为了交一个很好的指标，做好形象工程，只能启动“土地财政”，除了工业用地之外，这是对于地方政府来说是不能直接的带来现金收益的。很多地方是项目经济，只能是以很低的价格把工业项目引进来，不能很快的见到收入，甚至是财税都是优惠的，唯一的办法就是在启动招商项目的时候，同时大规模的启动土地财政功能，住宅项目。所以可以基本的算出来，从2009-2011年，平均每年的卖地的钱就是3万亿左右，这是什么概念？也就是说，这些年的工业化的高速增长，是靠土地财政完成的。高速的工业增长到今天为止带来的是什么结果？中国是世界大国，GDP在全球排在第二位，外汇出口第一位，制造业跟美国并列是第一位，我们的制造业都是涉及到我们的工业。我们的制造业的附加值，我们的人均的GDP在全世界是排在100位以后。虽然是高速的增长带来了庞大的工业体系，带动了庞大的土地赞助，但是并没有带来国家的财富。并不要提老百姓的财富了，不用提这样的宏观背景再看这个房地产。国家对于房地产去年是采取了强制性的干预政策，这种干预跟美国的金融危机不一样。

　　除了金融手段之外，我们更多采取的是行政性的非市场化、非经济化的干预政策。比如说限购，凭什么要求我一家买一套房子，凭什么就要提高按揭，第三套房子就不让了呢，这是违反法律的。还有像桂林一样漂亮的城市，要发展就没有出路，就是继续搞城市的摊大饼，就是搞规模工业。就是钢铁、重型机械、汽车和汽车配件，确实是非常好的三个龙头企业，你要让这三个龙头企业，无破坏中心区的环境和风貌的话，只能是靠外部的迁移，基本上就是把山水一色的地方就很难留了，这个是个两难的选择，这是个测算的问题。搞成适合中国的住宅型的城市，还是烟雾滚滚的城市呢？天津就是土地和资源的冲突，像天津这样的城市，如果是完全跟工业化同步的话，天津这个城市早就没有土地，工业也会衰竭。天津现在的工业仍然是规模化的。我们国家的工业化，是一个什么特征呢？就是四高，高污染、高能耗、高投入、高规模。这是跟房地产完全联系在一起的。

　　我们国家前五年，为什么房地产能够获得这么高速的发展，就是工业化造成的。此外才是人的需求和价格的拉动。

　　还有第二个答案，国家的房地产业的政策就是绝不允许房价的快速暴涨，第二个就是绝不允许房价暴跌。为什么？这是中国的工业化的现状。中国的工业突然减速的时候，我们想一想，还有欧洲的情况，美国的总统奥巴马在今年5月份的演讲当中，就说美国的制造业要回归到美国本土。还有美国的外包产业都是补贴的，现在都要回归美国的本土，否则就要取消补贴。美国的中小企业，还有提高对中小企业的支持，要使中小企业规模化。刚才陈教授的解读很明确，就是解决就业。如果是美国的制造业大规模回归的话，就会造成我国的沿海制造业的企业大规模的亏损、倒闭和失业，这种情况对于未来的工业化和房地产业都会带来非常大的变化趋势。很多的专家没有意识到中国已经进入到了一轮人口和企业大迁移的时代。这里有来自温州的，浙江今年我是去过七、八次宁波、台州、温州，我发现去年大家都是做小额信贷、做资本，当资本链断裂的时候，大部分的温州企业都是外迁移了。一种就是往安徽、江苏去迁移，这种迁移带来的就是今年的1-4月份，安徽、江西的GDP的高速增长，跟当地的中小房地产业的变化是密切联系在一起的。

　　为什么中国的房地产处在历史上最难的时期？因为我们的海外市场在萎缩，出口在快速的下降，进口在快速的增加。我们的制造业和加工工业尽管是十二五挡中是提出了搞高端制造业和新型制造业，你的高端技术在哪里？你的新型制造业的内涵在哪里？战略性的七大新兴产业，新能源、新材料等等一系列的产业，包括了信息产业，都没有落地的地方。实际上我们现在看到中国的工业就是没有刺激的因素，中国的经济仍然是靠规模、投资拉动的，靠投资拉动的，就是意味着未来的经济不是崩盘就是彻底的衰弱。这个情况中央领导一定是清楚的，但是没有办法。这就面临了一个两难的选择，一个是房地产，一个区域经济的变化，一个是房地产，一个是汽车工业、一个是进出口。这三架马车现在都出问题了，去年是汽车1800万辆的产量，卖不出去，今年是销售急剧下降。另外就是发达国家的市场打不开，包括了沿海地区的很多厂家都是给汽车工业做配套的。还有房地产在国家的限购令的压制下，就转到了另外一种方式，就是盖得越多亏得越多。

　　还有一些山东的地级市，绿城去了，地方的小的房产商怎么办？比如说云台山，一下子拆了两个镇，一个是高尔夫球场，一个地方是跑马场，都是在砸卖点，目的就是一个，借助这两个目的就是把云台山搞毁了。现在是提高到800万游客，肯定是要山上掉人，云台山变成了垃圾厂，最原生态的就被毁掉了。如果是这两个镇搞毁的话，整个县的平均地价就会翻20倍，光靠卖土地就成为了全国各地财政收入最高的县了。他们就是这样思考的，我是投资50亿的项目，其实就是启动了5个亿，卖的好我就去卖，卖不好我就走了。如果是好的话，5个亿的资金周转就在这里，5年就转足了。而小的地产商就是改造这种生态平台，这种所谓的旅游平台你的资金不够。你让政府搞配套工程，干完也不给你钱。因为中央政府到目前为止没有钱给地方搞这些项目了。国家发改委一看不错就批了几千万，但是地方政府拿着个钱干什么呢？虽然是招商是招了房地产商，但是这个钱就是怎么用的呢？钱都没有办法要回来，基本上这个项目最后就没有了。所以说需求是一个是住宅的层面，一个是工业化的层面。

　　第三个就是城镇化。大家理解的城镇化是什么层面？很多的地级市和县级市，都是把本地的非农的人口，从100万扩大到200万，甚至是目标是300万，都想把城市做成很大。这样的城市肯定要刹车了，因为中国的经济发展已经明显的发现，摊大饼式的城市化，是解决不了我们的4亿农村人口的问题。还有这个融资的问题，如果是城市当中的城市人口加上半年以上的流动人口，这个城市化率大概就是45%，现在是35%都没有。我们可以跟日本去学习，日本的人口也很多，他们的城市就是我们现在说的镇，甚至是比我们的镇还要小。包括了我们的规划当中，镇都系5万人口，这是很大了。在国外都是非常大的一个城市了，但是未来的趋势一定是5000人-1万人的小城镇，来化解中国的农村人口向城市去提高。这个房地产业的布局又是怎样的一个趋势？中国的房地产业的变化是随着工业化走的，而不是随着中国的下一轮的经济体制改革的方式走的。城市改革的方式去走的，经常跟一些房地产商在私下里聊天的时候说，我们的房地产商遇到了一次观念上的洗礼，运营方式的洗礼，我们要知道明天的市场是什么样的？不要看今天的市场，等你拿到土地，等你开始建设，等你房子盖好了，这个市场变了。

　　中国是处在工业的大布局的变化，人口大的迁移，这种变化，我相信五年以后大城市的人口开始会向中小城市迁移。当然，很多时间会住在北京、上海，还有一个信息化的发展，云计算，下一轮更高的发展。苹果要被小米替代了，苹果的时代已经结束了。包括了宽带提速，我们也有规划。将使未来的信息化，使我们的城市的布局发生非常大的变化。也就是说，你有一部电脑、一根光纤，就可以在世界上的任何地方同步的完成你的工作。

　　我在美国参加信息化会议的时候，美国的老板吹牛说，我不用出门就可以做成一个生意，我在别墅可以做好非常大的生意。我说他是吹牛，第二天去的时候，就可以看到既是别墅，也是办公的地方，就是章鱼式的电话系统，就是同步的40部电脑，同步的40种语言，还有三维的屏幕的电脑，还有律师事务所的连接，短短的一上午，就是完成了从南非采购宝石，从新加坡制定设计，从香港进行加工，从大陆进行制作。整个的半个小时，包括了银行的系统等等，人民币还没有全面的开放，我们的房地产商的金融实际上还是依赖于财政和银行的金融。所以说我们的房地产远远还没有发展起来。