广东珠江投资股份有限公司副总裁 翟素文
现在根据公司实际情况就以下三方面和银行交流一下情况。 一是目前企业购买土地多用组合贷款实现,银行政策能否调整的问题。 地产是资金密集型行业,企业对资金需求量大,同时又希望能控制成本,还要好用,这可以说是地产界的共同愿望。以往企业会通过各种腾挪来满足40%或50%的自投要求,现在可以股权融资,也有信托公司、基金公司都愿意股权方式进入,有的则真正希望能作为股东进行参与,特别是一些资产公司。比如绑定一个固定回报,权衡项目风险,项目获得收益时分享一定的利益,从根本上讲改变了自投的模式。 感觉四大行目前没有就此进行大的调整,但上述情况已是既成事实,比如市场上上百亿去拿地的企业,基本是通过组合性融资实现,并不是通过纯粹的自有资金去实现,这是地产界的新现象、新常态。银行到底怎么看,日后是否能顺势而为,对项目的判断不在于自投多少,看钱是谁投的,而在于项目本身的好坏,能否更多地看生产出的产品是否能及时销售。 二是最近房地产政策放宽后房地产未来到底怎么走。 两会后政策大环境对房地产业利好,但我认为不会带来地产业务井喷式的发展。毕竟通过这几年的大量建设,库存高企,开工在建面积也比较多,消费者的购买需求虽然在限购等影响下压抑了一下,但也不至于恢复到2008、2009年时候的井喷式需求。现在除北上广深等一线城市,限购逐步或完全退出未带来地产业务的巨额增长。我们公司则对未来销售不太乐观,毕竟量摆在这里,需求也不见得很大。因此,公司也思考未来的路该怎么走。 从一级二级市场上拿地成本越来越高,有时可以说是赔本赚吆喝。房价的60%—80%都上缴给政府,房价越高,政府拿走的比例越高,包括地价、各种税费。房地产社会化程度较高,技术含量比较低,有钱拿到地就可以投资开发。因此我们倾向在一线城市做些一级土地的整理,像在北京上海的项目,虽然拿地比较难,但获得一线城市好地段的土地,可以为将来拓展作出保障。 三是很多房企商业地产占比越来越高,银行如何看待商业地产。 以前银行对商业地产谨慎乐观,部分支持,现在银行不乐观很谨慎。这跟商业地产近几年存量比较大有关,有的企业在这方面资金投入不少,占比越来越高,银行如何看除中心城区以外、经济还在发展的区域,比如广州萝岗、海珠、番禺等,这些区域的商业地产是否能够支撑业绩,银行界如何看待? |
融资政策、行业态势与商业地产是三大关注点
2015-04-01 | 中地会
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