流动播报:
中地会·新型城镇化与房地产业座谈会成功举行   "新型城镇化与房地产业"座谈会 现场直播

何理事长致辞

    回顾城镇化历程,房地产业对满足居住需要、促进经济发展、加快城镇化步伐等起重大作用。但在中国快速城镇化同时,产生了如城市发展粗放,人口市民化普遍落后于土地城镇化、城市投资建设过度致房地产泡沫等问题。 李克强总理强调,新型城镇化核心是人的城镇化,要让农民工逐步融入城镇,平等享受住房、医疗、教育等服务。鉴于此,住房需求仍是城镇化重要方面,房地产市场前景依然美好,但要防止城镇化异化成房地产化。 [全文]

领导讲话

新型城镇化的"新"体现在四个方面
  新型城镇化须注重农民工市民化及  
  相应制度,土地、户籍改...[全文]  
解决中国土地问题需进行制度改革
  我国土地财政转型要和土地管理制度  
  转型相结合,要管好土地...[全文]  
推进中国新型城镇化需科学规划
  城镇化建设忌一哄而上,忌占地、忌  
  功能走样。城市幸福指数...[全文]  
新型城镇化出路在于城乡统筹
  新型城镇化,其实就是要城乡统筹,  
  只有在城乡统筹中,新型...[全文]  
就地城镇化利于加快新型城镇化步伐
  郑新立:城镇化与农业现代化是同一  
  个问题的两方面,新型城...[全文]  
新型城镇化重点在"镇"
  新型城镇化重点应该在"镇", 一是  
  要努力保护现有的老城...[全文]  
新型城镇化核心在中西部地区
  城镇化要化人,核心是中西部地区。  
  中国要花钱买城镇化...[全文]  
建设银行非常重视新型城镇化建设
  建行广东分行十分关注城镇化建设,  
  目前已审批了第一批有关...[全文]  
农民市民化须产业带动
  地方政府土地规划、城建规划和经济  
  发展三合为一,有利于房...[全文]  
奥园积极参与中国城镇化建设
  如果能成功对旧村改造,这对提高农  
  民生活水平,促进他们市...[全文]  
新型城镇化以解决就业、发展为核心
  新型城镇化必须围绕如何就业、如何  
  创造消费,如何使农民...[全文]  
新型城镇化将创造很大机遇
  我更愿意研究新型化的城镇,而不是  
  新型城镇化。地方政府...[全文]  
中国城镇化切忌照搬发达国家模式
  中国城镇化该如何推进,必须采取适  
  合自身状况的方法...[全文]  
新型城镇化需调整政府和市场关系
  政府要保证政策能落到实处,要切实  
  改善企业、个人投资环境...[全文]  
拓展三四线城市业务,带动当地就业
  在新型城镇化建设中,我们将业务范  
  围拓展到三四线城市...[全文]  
新型城镇化应注重产业培植
  新型城镇化最关键是解决就业问题。  
  产业发展很重要,国家...[全文]  

图文直播

 

时间:5月10日

地点:北京钓鱼台国宾馆

 

      徐静:尊敬的何理事长,尊敬的各位领导、各位嘉宾,大家下午好。我是中地会秘书长徐静,也是今天座谈会的客串主持人。很荣幸能请到各位参加“新型城镇化与房地产业座谈会,这是一个小范围的内部交流会,在这里畅所欲言,各抒己见。首先有请今天座谈会的主持人中地会何加正理事长介绍今天与会领导。

     何理事长之前一直在人民日报社工作,担任过人民日报社经济部主任,人民网总裁总编辑。有请何理事长,谢谢。

 

     何加正:各位领导、各位嘉宾、各位朋友:

 

     大家下午好!

     十分感谢各位抽空出席“新型城镇化与房地产业”座谈会。我代表中地会全体员工向大家致以诚挚的谢意和热烈的欢迎。

     中地会全称“中国地产资信强企交流会”,是在四大银行广东省分行、碧桂园、奥园、越秀、颐和、尚东、中惠熙元、雅居乐、万科、中信、中海、合生等30家资信卓越的房企倡议下成立的。

     秉承“交流产生价值合作实现共赢”的理念,中地会致力于通过商务考察、座谈会、论坛等形式,就中国经济及房地产业发展热点,为各大银行、房企、房地产上下游企业、相关政府部门、专家学者等,提供一个高端的内部交流平台,以促各方加强沟通,推动中国房地产业健康可持续发展。

     今天出席座谈会的领导,都是我国新型城镇化建设的积极参与者和政策制定者,他们对我国城镇化建设起举足轻重作用,下面由我介绍今天与会领导:

     1、中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文

陈主任是我十分敬佩的专家型领导,他参与过改革开放以来多个国家重大政策的制定。同时,陈主任是我国农村改革发展的灵魂人物,他几乎参与了所有中央一号文件起草工作,对三农问题有深入研究。

     2、国务院发展研究中心副主任,研究员韩俊

韩主任长期从事经济研究,特别是三农问题研究,成绩突出,曾参与国家部分重要政策制定,是中青年专家型领导。

     3、国务院参事室特约研究员、现任中国民(私)营经济研究会会长,原全国工商联副主席,人民日报社副总编保育钧,对我国民营经济发展做出重要贡献

     4、中国国际经济交流中心常务副理事长、原中央政策研究室副主任郑新立

     5、国家发改委地方经济司司长范恒山

     6、国家行政学院决策咨询部研究员,原国家发改委经济研究所发展战略与规划研究室主任王小广

     8、经济日报副总编丁士

     9、人民日报经济部副主任江夏

     10、中央电视台资深编导、制片人庄园

 

    徐静:谢谢何理事长的介绍。下面我介绍今天与会的中地会理事单位和嘉宾。

     为促进我国房地产业稳健有序发展,工农中建四大银行广东省分行联合中央媒体,在2002年启动广东地产资信20强评审,至今已12年,铸就了广东地产资信20强评审十二载的辉煌。

     评审结果已成为各大银行开展信贷、授信、按揭等金融业务的重要参照指标,四大行授信总额的85%集中于“资信30强”房企(包括深圳地产资信10强),并且授信不存在不良贷款记录。资信30强房企也不负众望,多年来均保持快速发展,在推动地区经济发展同时,加快了城镇化步伐。

     四大行对房地产业的资金“供血”,为房地产业平稳、健康发展做出了积极贡献,感谢你们的支持。

     下面,由我介绍与会的中地会理事单位相关领导:

     1、建设银行广东省分行行长助理李洪茂、公司部总经理席荣贵、风险评估部总经理吴建新

     2、工商银行广东省分行房地产与个人信贷部副总经理王旭峰

     3、中国银行广东省分行公司业务部副总经理袁志忠

     感谢各位银行领导的出席。

 

     徐静:在我国城镇化进程中,部分房企积极参与其中,为城镇化与房地产业发展有机结合提供了很好范例。今天与会的六家房企都是中地会理事成员,他们在全国城镇化建设中都做出了积极贡献,很有代表性。比如著名房企碧桂园等,它们在城郊结合部荒地上建起大型成熟生活社区,配套了学校、超市、交通中心、医院等,既促进了当地城镇化进程,又解决了农民就业、安居问题。

     下面,我介绍今天与会房企领导:

     1、碧桂园控股有限公司副总裁何锦超

     2、中国奥园地产集团股份有限公司总裁郭梓宁

     3、广州尚东地产集团有限公司董事长郭泽伟

     4、广州颐和集团有限公司副总裁赵永爽

     5、广州越秀地产股份有限公司总经理助理林峰

     6、中惠熙元房地产集团副总裁杨茂森

     感谢各位的出席。

 

     徐静:房地产上下游企业与房企是天然的合作伙伴关系,彼此唇齿相依。今天与会的还有两位特殊嘉宾,他们是中地会理事成员,同时也是各自行业的佼佼者,他们分别是广东特地陶瓷有限公司和和广东美涂士建材股份有限公司。

     特地陶瓷是以专业化、国际化为经营导向的高档建筑陶瓷生产企业,2002年创建于广东佛山,以自主研发技术、生产优质墙、地砖产品著称,销售网点遍布国内外。

     美涂士是国家高新技术企业,专业从事环保型水性漆、内外墙乳胶漆等产品研发、生产和销售,产品广受青睐。其建筑涂料市场份额在全国名列前茅。

     下面,我介绍今天与会房地产上下游企业领导:

     1、广东特地陶瓷有限公司董事长冯红健

     2、广东美涂士建材股份有限公司副总裁任德忠

     感谢两位领导的出席。

 

     何加正:随着新一届领导班子产生,新型城镇化被赋予了积极的内涵,将对我国经济发展和转型升级发挥巨大作用。李克强总理强调,城镇化是现代化必然趋势,是释放内需最大潜力所在,城镇化不仅带动巨大消费、投资需求,创造更多就业机会,其直接作用还有富裕农民、造福人民。新型城镇化是以人为核心的城镇化,要让农民工能融入城市,平等享受医疗、住房、教育等公共服务。

     那么,中央赋予新型城镇化哪些新内涵,我们应怎样理解中央关于新型城镇化的精神、积极稳妥推进城镇化将对中国经济产生哪些影响,银行、房企在新型城镇化中应扮演什么角色。

     鉴于此,今天座谈会要解决两个主要问题:

     1、对新型城镇化实践者而言,应如何把握中央政策,沿着国家政策形势走,并积极参与到新型城镇化建设中。

     2、今天与会的有多位全国著名房企领导,他们对我国城镇化建设做出了积极贡献。所以,各位若有疑问,也可直接提出,今天座谈会就当是中央领导进行调研,听取各位城镇化实践者在日常工作中遇到的问题、困难,大家一起切磋、商量,希望彼此都有所收获。

     下面,先请陈主任谈一下对我国新型城镇化与房地产业的看法。有请。

 

     陈锡文:非常荣幸能出席“新型城镇化与房地产业”,这个小范围的座谈会。这个题目很好,但同时范围很大。我就阐述重点问题。

     党的十八大以来,中国新型城镇化建设引起社会强烈反响。在此之后,中央领导也多次对新型城镇化进行阐述。就我个人而言,新型城镇化的“新”,主要是针对过去城镇化所忽略的、不够重视的部分进行加强、巩固,要进行经验总结,具体表现为以下四个方面:

     1、更多地体现为人的城镇化,也即农民市民化:一方面,要让大量农村人口能顺利迁徙到城镇,能享受各种住房、教育、医疗等配套措施,能够有尊严地安居乐业,同时保证城市居民利益不受损害,生活能过得更好。

      2、更具包容性:各行业协调发展,城镇里面不同群体能各得其所。相对于过去城镇化过于注重GDP增长、城市外表更新、财政收入增加等,新型城镇化应更具包容性,城市间、行业间应平衡发展,人口流动不受限制,地区间不存在地方保护主义。

      3、更强调人口、资源、环境等之间的协调性及可持续性:新型城镇化强调走一条集约、环保、绿色的道路,强调可持续发展。此前,北京曾经一下大雨,道路就会浸水,严重影响居民生活,这就是城市建设与居住人口之间的协调性不够。所以,日后城镇化建设,要更多考虑人口与环境间的协调性,城市建设应更合理、更有规划、更人性化。

     4、更强调城市质量:目前,我国城镇化率刚过半,过去中国城镇化过于强调速度,城镇化伴随各种“城市病”:人口拥挤、城市发展粗放、资源消耗严重等。因此,在新型城镇化中,应从城市规划、建设、管理、维护等方面进行努力、改革,切勿贪快,发展要循序渐进,按部就班。

     从农业方面讲,要推进新型城镇化,需处理两方面问题:

     1、土地问题:城镇化离不开土地供应,也即一部分农田变成城市建设用地,但这个过程非常复杂,涉及多方利益协调、可持续发展、城镇规划等。

     具体看,土地问题包括:①土地利益关系处理不好,土地制度也不完善。

     目前,很多地方政府都说用地紧张,事实上,近年国家建设用地供应每年都增长。世纪之交,我国新增建设用地供应为300万亩,去年我国实际供应地超1000万亩,今后还要增加。

     土地出让用途中,用于机场、港口、码头、高速公路等基础设施建设的占大部分,一般为35%,去年高达47%。城镇建设用地占65%(工业园区建设也算入城镇建设用地中),之中40%用作工矿仓储,留给房地产的主要包括商贸用地、住宅用地,两者加起来还不到17%,大概只有160多万亩。过去,很多人认为城镇化就是房地产化,但从国家供地看,真正用于房地产建设的用地其实并不多,这也反映了过去我国土地供应结构出现了一定偏差。今年国家新增建设用地约830万亩,比去年略少,但在供应结构上,会有较大变化。

     这说明,目前我国基础设施建设还在不断完善,这在某种程度上和城市理念有很大关系。在城市建设用地中,工业用地占比如此高,在全世界都比较罕见,发达国家比例一般不超15%。所以,留给住宅的用地就偏少,造成住房供不应求,引起房价上涨。

     其次,已供土地利益纷争复杂,各类用地价格差别非常大。从近几年珠三角、长三角、环渤海等地情况看,价格最低为工业用地,最高为商贸用地,中间为住宅用地,平均下来,全国用地价格大概不到670元/㎡。价格如此低,导致工业用地严重浪费,全国多地工业园区容积率不到0.4。地价过低,不利于企业创新,企业感觉不到压力,发展动力也就不强,这个问题必须得到重视。

     ②我们必须关注征地过程中农民的权益。相关改革早已提出,但却迟迟未得到启动。改革方向包括两个:1、缩小征地范围。从十一届三中全会提出缩小征地规模,但实际上,每年征地规模都在扩大。后来改成为公共利益,缩小征地范围,但什么叫公共利益,大家都不清楚,所以征地引起很多问题,现在也没办法说清楚。2、设定合理补偿标准。这两个改革方向,都已经谈论10年,但仍未取得突破,这主要是和土地制度及土地利益关系有关。

     去年年底,出台了《土地管理法修正案草案》,反而导致很多地征不下来,因为农民都担心自己会吃亏,所以十八大后要提出提高农民土地收益,这是一个进步,但事实上农民并不关心公共利益,他们最关注政府征我们的地,补贴多少钱。

     所以,现在最根本的问题还是利益分配问题。按目前规定,土地补偿费和安置补助费总和不超土地被征收前三年平均年产值的30倍。如果一块地年产1500元,那么征地补偿45000元,但这45000元根本不足以安置农民。因此,补偿到底是根据土地原用途还是新用途产值,这值得商讨。以台湾为例,农民土地被征后,农民可以获得被征土地投入新用途后土地收益不低于40%。

     从城镇化和农民角度出发,到底哪一个是改革的重点,目前仍然难以确定,但土地制度改革是必然的。

     值得注意的是,目前的征地制度,不但得罪了农民,连市民也得罪了。由于工业用地价格过低,地方财政收入偏少,地方政府就提高商贸、住宅用地价格,从而间接引起房价上涨,导致城市居民也对征地制度不满。所以,目前的征地制度必须进行改革,否则会走入死胡同。具体看,必须要处理好利益衔接问题,原来的利益结构如何处理,新的利益结构如何处理,这里都必须做出很大努力。

      2、人的问题:也即农民如何顺利市民化。中国城镇化率去年达52.2%,但按户籍计算,城镇化率只有35.3%,这说明,许多进城农民事实上并没有真正市民化,依然是农村户口,他们不能享受当地公共配套设施。

     目前,各界都呼吁帮助农民工市民化,但由于过去不够重视,因此引起许多问题,政府欠账非常多,要还这个账并不容易。住建部数据显示,前年中国城镇人口7亿1千万,约有1亿6千万农民工,他们住房问题有52%由农民工所在单位集体宿舍解决,大部分住在城中村出租屋,只有0.7%拥有住房。

     此外,在1亿6千万农民工中,签订劳动合同的不到26%,购买住房公积金的不到3%,有医疗保险的只有24%,购买社保的不到23%,购买工伤保险比较多,达41%左右。所以这个欠账怎么还,拿什么还,出现这些问题,主要是因为我们的用工制度不行。

     农民工为城镇化建设做出巨大贡献,但自身利益却没有受到保障。以教育为例,据统计,目前农村义务教育人口约1亿2千万,城镇义务教育人口约2000万,去年进城农民工子弟义务教育阶段儿童约1260万,但他们由于户口限制,享受不到当地学前教育、义务教育等资源。

     去年我去上海调研,上海相关领导说在今后十年内新建1000所学校,满足孩子求学需求。但学校不是说建就建,师资哪里来,土地哪里来,经费哪里来。若日后又来1260万农民工子弟,是不是又要新建1000所学校。解决义务教育后,还有高中阶段,大学阶段等,这些都是环环相扣的。所以,目前教育资源不足,分配不均等,是很难处理的问题。

     总之,农民转市民间存在如此多欠账,这么大的缺口,政府应如何补齐,政府要采取什么政策,这是城镇化建设中必须解决的重大问题。

     因此,在过去城镇化中,我们过于注重城市外表建设和拓展,忽略内在的东西,所以新型城镇化必须注重农民工的市民化,制度建设,土地、户籍改革等,要保持城市可持续发展。

 

     何加正:感谢陈主任的发言。下面有请韩主任谈一下对新型城镇化与房地产业的看法。

 

     韩俊:有关新型城镇化比较重要的方面,刚才陈主任都已经讲了,我就主要谈一下有关土地方面的问题。

     1、土地开发密度过低:今年我国住房用地计划供应15.08万公顷, 是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍,去年也将近1000万亩了,现在的土地供应量已经很大,但供需矛盾依然突出。目前很多地方政府表示土地不够用,很大程度上是因为土地开发密度过低。以上海为例,上海郊区土地利用密度普遍偏低,许多地方还有大量空地,或者是在土地上,楼房之间间隔太大,土地资源浪费严重。

     2、基础设施用地、工业用地价格太低,国家划拨土地过于粗放:去年,我国基础设施占地340万亩,目前我国高速路长达7万公里,我们需要那么多高速公路吗?这并不是我们有钱,而是因为我们有地,基础设施占地太便宜,土地没有得到充分利用。有研究显示,武汉到上海高速公路征地成本只有高速路3公里造价。

     出现这种情况,其背后深层次原因是土地配置过程中,市场并没有真正发挥作用,基础设施和工业用地供应方面,占地成本过低,留给房地产用地偏少,从而造成房价上涨。目前供地制度,如陈主任所言,已很难走下去。

     因此,近年国土部正在寻求突破,试点“增减挂钩”,例如去年释放指标是90万亩,但政策也引起相当大的争议,主要是国家占用的都是城郊好地,释放的都是偏远山区地块。最近几年,广东又推出城市低效用地再开发计划,去年广东通过城市三旧土地再开发,已释放10多万亩土地,我认为这个政策潜力很大,可以将土地价格更大程度地挖掘出来。

     现在还有一个试点,叫用低丘缓坡用地做建设用地,现在在云南做得比较好,这是一个很好的尝试。

     总之,增加土地供应很重要,但更应抓土地制度建设,要改变地方政府过于依赖土地财政状况。例如,2011年全国土地收益3.34万亿元,占地方政府全部收入80%以上。香港1997 -2009年土地财政收入仅1662亿元,香港2009年土地收益146亿港币,江苏吴中2009年土地出让金达136亿元人民币,与香港土地出让收益相仿。

     中国地方政府靠卖地来维持正常运作这种方法很难维持,我国土地财政转型,要和土地管理制度转型相结合,要管好土地用途,应更多让市场发挥作用,需要综合性政策。例如,营改增之后,地方政府很多税收将被拿走,如果要保证地方政府收入来源,同时要进行土地财政改革,将会是一个很重大的改革。

 

     何加正:感谢韩主任的发言。刚才两位从宏观、土地、人的问题等多个角度探讨了新型城镇化建设,提出了很多有意义的想法。下面请范司长发言。

 

      范恒山:刚才听了两位领导的发言,很受启发。对于新型城镇化到底新在哪里,其实大家都有基本了解。按照官方说法,新型城镇化的新就是要走集约、智能、绿色、低碳道路,如果再全面一点,应加上协调,具体来就是要加强城市间协调发展。

      我认为,新型城镇化建设要建好,必须解决三方面问题。

      1、城乡问题:我们的城市有点怪,以重庆为例,重庆有2900万人口,其中农村人口2000万,而且多数是在贫困地区,那么重庆到底是一个直辖市,还是一个农村。所以,考虑中国城市问题,必然考虑城乡统筹问题,农村人口如何转入城市,部分乡村如何转变成城镇,现在很多县改市、地改市等,大部分城市都包含农村问题。

     2、城市本身问题:这涉及一个城市发展规模、格局、品质、风貌等,情况比较复杂,这还不包括其他方面的制约。

     3、城城之间问题:目前,中国城市之间发展非常不平衡,东部沿海地区经济发达,城市综合实力强,中西部地区,甚至是省会城市,发展状况都不容乐观。这就需要解决大中小城市之间应如何发展。

     从现实出发,要推进新型城镇化建设,要解决4方面问题:

     1、基础是形态:新型城镇化要改变的是城市形态问题,这就涉及城市规模,例如城市规模是否越大越好,即便规模越大越好,是不是也要考虑城市集约程度、容积率、密度等问题。

     这里要解决两个问题:①格局:⑴城市间格局应合理,是否应该形成一至两个中心城市,周围围绕着卫星城,或是在城市中形成功能分区,例如东边是生活区,西边是工业区、中间是商贸区等,现在许多新城基本是按照这个模式来建的。⑵功能问题:我们现在的城市是大而全,还是小而全,目前中国许多城市建设风格、内容一样,都在追求规模上的扩大,当一个城市规模过大,资源过于集中,就会造成产业、经济难以向上提升,交通拥堵,居住环境变差,引起城市品质下降。

     ②城市品质:一个城市硬件水平,智能化程度,尤其是基础设施建设状况,代表着一个城市现代化水平,但同时,我们不能忽视软件建设,不仅包括管理体制,还要考虑一个城市的精神、品质、定位,每个城市都应该有自己的特色,但目前我们看不出中国城市的风格。

     2、难点在统筹。目前不但城市本身存在问题,还有城城问题、城市与城镇的问题,产业和城市如何发展,如何解决资源过度消耗、城市承载能力与发展速度不协调等问题。以北京为例,北京的可持续发展就存在问题,我个人认为目前在北京生活是相当困难的,交通拥堵、人口密度过大、空气污染严重、限制外来人口落户等,这些都会影响到城市发展前景,引起经济问题,甚至是社会问题。所以,未来如何和谐、幸福发展,难点在统筹。

     3、关键是制度,即使硬件不太完善,但这个城市也未必一定不幸福。城市幸福指数在哪里,在于管理水平,在于公正化的体制机制,这是我们目前最缺乏的。很多人在农村不富裕,但很幸福。所以,富裕不一定能达到幸福,这就是管理问题和制度问题。我们现在很少城市的管理水平是高效的,更不用讨论制度问题。许多进城农民感到制度不公平,享受不到公共服务,他们就感觉不舒服,很可能因此引起社会问题。

     4、出路在联动:任何城市都不可能十全十美,如果某个城市坚持将各种资源、功能集中在一起,迟早会出两个问题,一是城市品位越来越低,因为自我封闭,内部恶性循环;第二是问题越来越多,尤其是城市病越来越多。

     因此,各城市间要协调发展,单个城市不能集中过多功能、资源,要分散城市职能,产业要转移,政府服务部门要转移,搞功能分工,将经济利益适当分成,以解决GDP流失,利润流失问题,这就能解决类似北京的城市病问题。

     从操作层面讲,推进新型城镇化建设,要做好两点:

     1、科学规划、精细操作:规划标准要高,操作要精密,精细到每个房子都要做出图形,另外还要有法律约束,给予制度保障。例如,一般一个漂亮的城市,都有一个强势的市长,比如满洲里发展就挺好,就是因为这个城市每一栋楼、每一条街道政府都会有相关规划,房屋建多高、如何建、建在哪里等都有明文规定,这不但提高城市品质,而且还方便管理。

     2、稳步推进、量力而行:推进城镇化建设,切忌一哄而上,忌占地、忌功能走样,要做好不容易,但至少思路应该是这样考虑。目前,部分城市政府领导更换过快,急于求成,导致每上任一位领导,就出现相应规划,但当规划还没完全落实,另一位领导上任后,又提出另外规划,从而导致城市发展衔接出现问题,引起城市效率低下,资源浪费严重,居民幸福感偏低等问题。

 

     何加正:感谢范司长的发言,下面请王小广主任发言。

 

     王小广:推进新型城镇化是一个相当棘手的问题,新型城镇化到底是什么,其内涵是什么,虽然目前媒体已大幅报道,但我相信,我们每个人心里都有自己的想法,甚至有部分学者反对城镇化,认为推进城镇化不好,我认为是有道理的。这主要是因为过去城镇化的路子走偏了,产生了许多不良后果,因此,目前政府才倡导走新型城镇化道路,要与过去的发展路径有所不同。

     新型城镇化的新,就在于以人为中心,走集约、智能、绿色的道路,这是目标。以我看,走新型城镇化道路,首先必须理解什么是城镇化,我认为它包含以下两个意思:

     1、第一个是“化”:化谁,怎么化,过去城镇化建设变成房地产化、土地城镇化,只见房子但不见人,这个必须纠正。有人认为城镇化推动房价上涨,我对这个是持反对意见的,因为农民根本不买房,城镇化与房价上涨关系不大。

     过去城镇化的问题在于过度关注城镇外貌建设,忽略农村人口市民化,要解决中国目前内需不足,释放农民消费潜力很重要。因此,城镇化的化,就是要化人,使得农村人口市民化。我认为城镇化并不是大搞投资建设,而是解决需求问题,解决消费不足,最后释放消费需求,同时带动投资。

     同时,城镇化必须大量政府投入,要花钱买,解决三农问题、消费问题,必须搞好公共事业。

     2、建高效城市:改革开放以来,中国许多城市外貌焕然一新,但与此同时,城市病也愈来愈明显:各种交通、环境、资源、人口问题层出不穷,这些城市已变得越来越不适合人类居住。以汽车为例,目前中国汽车普及率还不到20%,美国、日本普及率几乎100%,但他们不会出现我们现在的问题,这就是因为我们城市效率低下。北京就是一个效率不高的城市,事实上,中国的城市,没有一个是建设得好的,都是效率低下城市。

     要推进新型城镇化,必须做好以下工作:

     1、推进人的城镇化,要解决三方面问题:①解决农民工市民化:我提出中国要花钱买城镇化的概念,要让农民市民化,政府就必须花钱帮他们市民化,花钱帮他们建保障房、解决就业等。

     ②要为农民工提供公共服务和社会保障:这也需要政府花钱买城镇化,要用财政支出解决农民工需求,例如,要解决农民工子弟在教育、住房等方面的问题。所以,这需要花费大笔财政,可能需要十几年,甚至二十几年才能解决这些问题。

     ③改革:户籍制度、土地、社会公共服务都需要改革,否则目前不合理部分延续下去,必然阻碍城镇化进程。

     2、解决城市效率问题:事实上,目前中国并不缺地,现在的缺口是人为造成的。中国人均土地140-150㎡,发达国家人均占地面积一般为80㎡,因此,不存在土地供应不足,只是城市土地利用效率偏低。

     中国土地问题,核心在容积率限制,日本国土面积那么小,但却没有土地问题,关键是放开容积率。如果我们能放宽房地产项目容积率,将项目建高一点,那么我们就可以腾出更多绿地和公共服务空间,这样不但可以为更多人提供住房,同时也提高土地利用效率。但中国目前容积率的限制,很大程度上引起土地利用效率低下,容积率限制是本末倒置的表现。

     我认为城镇化就是改造城市,要优化城市,要节约用地,但目前土地浪费严重,成本高,效率低,特别不适合服务业发展。所以我反对卫星城,修地铁修到郊区了。修地铁变成圈地,涨房价。为什么这样?这就是以房地产为中心,带动地方GDP。但西方则以路网为中心,很重视城市规划,美国曼哈顿1811年制定的城市规划,目前还在使用,变的只是房屋外表,但整个城市的规划依然有条不紊,因此城市效率得到有力保证。

     在中国,要做好城市规划,就必须集约用地,提高房地产项目容积率,这样很多住房问题就会得到解决;同时以交通为中心,合理分布城市功能,有助于提高城市效率。放开容积率,很多问题都会得到解决。

     3、城镇化核心是中西部地区:目前,北京、上海等大城市城镇化率已很高,达70%以上。因此,新型城镇化核心在中西部城市城镇化,真正的城镇化是要让沿海地区农民回家,到中西部地区发展产业,通过产业来带动城镇化建设,不但降低成本,还可以发展经济,促进地区间平衡发展。沿海地区农民工回流后,GDP增速降为约5%,中西部城市变成约7%,经十年发展,那么中国整体城镇化水平就会提高,GDP增速也会保证7%左右。此外,通过回流,还可解决大城市用地紧张问题,有利于房价稳定。否则,大批农民涌向北上广深等一线城市,城市不堪重负,效率变得越来越低下,但与此同时,中西部地区经济发展落后,人员不断流失,导致贫困范围扩大,这是得不偿失的。

     因此,通过产业转移,有利于建立高效,低成本的城镇化,否则城镇化难以取得较大突破。

 

     何加正:感谢王主任的发言。相信大家听了各位领导的发言后,对新型城镇化应该有了更深刻的认识。下面由徐静请中地会理事单位相关领导发言。

 

     徐静:今天与会的,是全国著名房企,他们对城镇化建设做出了巨大贡献,但也存在疑惑、不解,下面有请与会房企谈一谈在城镇化建设中自己所遇到的问题,大家一起解决。

 

      何锦超:刚才听了各位领导的发言,很受启发。在中国城镇化建设中,碧桂园也做了自己的贡献。一般情况下,碧桂园不会进入城市中心开发房地产项目,尤其是在公司成立早期,碧桂园基本只在城郊结合部,或在与城市中心有一定距离的郊区开发大型楼盘,这对梳理城市密度,免得城市人口过度集中有所帮助。

      但现在回头看,碧桂园所起楼盘,主要买家还是城市居民,当地农民购买的数量很少,有部分是投资型的,但大部分还是居住型的。以顺德碧桂园为例,购买的多数是城市居民,还吸引很多港澳台同胞过来购房。但一到晚上,基本很多房间都是没有灯亮的,很多人只是周末、周日过来了。后来,在楼市调控下,许多业主开始出售手中空房,目前现在顺德碧桂园晚上的时候,基本都灯火通明,证明许多投资客已经撤离,购买顺德碧桂园的,基本都是出于居住需求。

     事实上,碧桂园早期并不成功,主要是近几年发展才比较迅速,这与碧桂园采取多快好省的策略有关。

     碧桂园的楼盘一般都很大,一般都上千亩;第二是开发速度快,碧桂园一般坚持当年拿地,当年建设,当年销售的策略,这样有利于加快资金回笼,保证项目正常运行;第三,碧桂园开发楼盘质量都比较好,配套设施也比较完善,因此得到广大消费者青睐;第四,碧桂园很强调成本控制,每一分可省则省,但前提是保证质量。例如,碧桂园所拿地块价格都不太高,因而碧桂园房价不高,主要就是因为成本控制较好,去年碧桂园销售470亿,但均价只有约6000元,销售面积也排得很前,甚至比上千亿销售额的房企的销售面积还要大,这就是碧桂园多快好省策略的优越性。

     在土地方面,我们主要在城郊结合部拿地,地价都比较低,目前碧桂园没有碰高地价,但高地价必定高房价。就购地而言,我们主要是看土地规划,凡是批做建设用地的,我们就去争取,拿地后就建设。例如,目前国务院提倡用低丘缓坡作建设用地,碧桂园目前正在兰州开展约20平方公里低丘缓坡改变为建设用地的工程,现在该项目已在进行中,这主要是因为兰州中心已基本无新地块供应,碧桂园在兰州郊区开发低丘缓坡,就是为解决兰州市中心住房供应紧张问题,同时美化环境,提高生态适应性,对当地同样是个利好。

     事实上,碧桂园一直非常关注中国城镇化建设,李克强总理强调新型城镇化,也让房企看到了希望,政府越正规,越有方向性,我们房企发展就越好,中国未来住房市场还是很大的。

     现在我回过头看,碧桂园的发展方向也不是很明确,只要看到有一块适合的地,我们就买下来,然后盖房子卖。但要让农民市民化,作为房企,本身能力是有限的。

     我个人认为,如果要让农村人口市民化,必须要靠产业带动,要提供就业,如果只解决城市居民居住问题,只是让居民住得更舒服,这不是城镇化的初衷。城镇化其中一个本意是要解决就业,农民工作了,赚了钱,才可以买房,否则,建那么多房子也没用。如果政府明确了某个地方是由某某产业带动,那么我们房企就会关注,就会去配合。

     但目前,我们并没有看到政府在发展产业方面有具体规划,没有看到政府的指引,再严重问题是相关地方政府领导更换太快,新领导一来,就大肆审批项目,搞建设,拉动GDP。但却忽略后续工作,导致前后政府衔接不上,引起城市发展效率低下,房企无所适从。

     所以,在房企配合城镇化发展方面,我们需要政府提供一个很明确的发展规划,而且应该是持续长久的,不是变来变去的。所以,依我看,在新型城镇化进程中,需做到三规合一:土地规划、城建规划和经济发展三合为一,这样城市发展方向明确了,房企才好做相关配合。

     我们以为我们是最靠近城镇化,但实际房子还是给城市居民建的。此外,我们的利润率不高,部分项目利润比存5年期利率还低。

   

     徐静:感谢何总的发言。今天与会的还有四大银行广东省分行相关领导,银行在城镇化建设中也起到了积极作用,下面请建行广东分行行长助理李洪茂谈谈对城镇化的看法。

 

     李洪茂:首先感谢中地会精心组织今天的座谈会,让我有机会来向各位领导学习,今天在这里也学到了许多知识,让我受益匪浅。

     就我个人而言,中国推进新型城镇化,除了为中国经济带来新的增长点外,必定也能为房地产业、金融业提供广阔发展空间。

     其实,无论个人买房,还是企业建房、政府进行基础设施建设等,银行贷款都起很大作用。中国2009年的时候,房地产市场异常火热,甚至出现零首付买房,以100万一套为例,自己出10万,房价涨到200万的时候就卖出去,回报率很高,但其中90万是银行的贷款,因此过度投资引起房地产泡沫。

     目前我们对新型城镇化贷款,是不纳入房地产贷款的。中国建设银行一直非常重视城镇化建设,十八大后,当中央提出新型城镇化后不久,建设银行就成立小组进行研究,商讨银行如何为新型城镇化做出更大贡献。此后两个月,建行就出台了一个关于新型城镇化的贷款操作方法,建行广东省分行也加大力度支持新型城镇化建设,目前已审批了第一批有关新型城镇化建设的项目贷款。

     在新型城镇化建设中,政府和房企都是积极参与者,对资金需求度高,因此,银行的参与理所当然。从以往经验看,银行在城镇化建设中的资金支持会对城镇化建设起举足轻重的作用。

     因此,在这里,我希望得到指引,希望各位领导能告知我们,银行该怎么做才能更好地服务新型城镇化建设,同时,也希望各地方政府、房企,多与建行合作,共同为中国新型城镇化建设做出贡献。

 

     徐静:感谢您的发言。下面请奥园地产集团总裁郭梓宁发言。

 

     郭梓宁:刚才听了各位领导的发言,感触很大。奥园地产集团是以房地产开发为主的企业,公司1996年开始涉足房地产开发,主要以复合地产和主题地产为主,引入运动就在家门口的理念,倡导健康的生活。后来还积极引入教育、养生等理念,坚持绿色开发,主动在城郊开发大型楼盘,为城市居民提供良好的生活居所。

     近年,国家大力发展城镇化建设,奥园也做出了相应努力,主要表现在以下几方面:

     1、奥园主动到过去并不被看好的地区开发房地产项目,例如到梅州、云浮、江门等地开发项目,不但带动当地经济发展,还促进该市城镇化进程,提高了城市就业率。

     2、积极参与三旧改造,先后成功收购旧厂、濒危企业进行改造,同时参与旧村改造。但旧村改造目前还没有成功案例,在我看来,如果能成功对旧村改造,这对提高农民生活水平,促进他们市民化,是很有意义的。

     3、同村领导洽谈留用地开发建设问题,一般的村都有好几亩这样的地。但目前存在问题是,留用地是集体用地,只能以村的名义开发,如何将留用地转变为国有用地,这是我们很关注的方面。目前存的留用地只能用来开发、建设、经营,建成后只能进行物业分成,不用出让,这对企业而言有一定风险。

 

     徐静:感谢郭总的发言,下面有请尚东地产董事长郭泽伟发言。

 

     郭泽伟:对于新型城镇化,我们首先要弄清楚,到底是要解决什么问题。就我个人而言,我对新型城镇化有两个感悟,第一是全体国民能享受改革开放所带来的成就,目前,我国有1.6亿农民工,他们为城市发展做出了巨大贡献,但却不能享受改革开放带来的成果,他们很多没房子住、没医疗保险、没有工伤保险,这很值得反思。第二是我们要往前发展,要注入新动力,但现在遇到的问题是投资、消费、出口都不振。以投资为例,国家大部分投资都在基础设施建设上,土地中50%都放在基建中,城市版图大了,但因盲目扩大,资源消耗严重,导致城市内在效率低下。目前,中央政府大力清理地方债务,就是因为许多地方政府大幅度举债后,造成潜在经济风险,如果还不加以控制,会导致更多问题出现。

     要解决上述问题,必须注意以下方面:

     1、解决1.6亿农民工进城后的生存,首先要解决就业问题。今年有699万大学生毕业进城,真正签约率不到50%,对外公布是70%,30%有较为稳定的工作,也就是说去年有300万大学生处于待业、失业状态。如此多学生找不到工作,社会如何发展、如何进步。

     2、按照现代化进程,每年新增进入城市的农民工大概在500万到1000万之间,只有解决就业问题,农民工赚了钱,才能消费,带动经济增长,才有可能购买住宅,才能在医疗、社保等方面享受相关待遇,这些问题都是环环相扣的。刚才王主任说政府要用钱去买城镇化,我认为这是正确的。农民工为中国经济发展做出了巨大贡献,政府必须让他们能享受相关劳动成果,能有尊严的生活,但目前情况并不乐观。

     以广州为例,广州的房租是比较高的,如果农民工工资只有3000元,房租就交1000元,还有妻子、孩子,试问他们如何生活。另外,许多农民工由于工作太辛苦,没有时间教导子女,加上子女在当地并不能享受相应教育,试问这些子女长大后如何拥护共产党,是不是还会很爱我们伟大的祖国,他们还有没有幸福感。

     就保障房而言,我认为保障房应该改为安居房,这部分工作就应该由政府部门负责。具体讲,安居房应由政府进行统筹安排,寻找建设资金进行开发、建设,不应该交给房企、市场处理。商品房则交给市场负责,应根据市场经济运行规律,交由市场进行管理。

     目前,中央政府说要建3600万套保障房,每个省份都有指标,那么各个省份建设的钱从哪里来。就只有通过高价拍地,然后去盖房,地价高了,房价哪有不高,真正赚钱的,是前面买了房子现在出售房子的人。所以,我总觉得,政府的工作应由政府负责,该市场管的就由市场管。

     如果农民工子女长期不能像城镇居民子女那样享受相关配套服务,那么这些农民工子女长大后,就会对中国社会产生不满,很可能会引发社会问题。

     因此,就目前而言,解决农民工就业问题是首要任务,农民工赚钱了,才能消费,才能更好地享受生活。所以,我认为新型城镇化,必须围绕如何就业、如何创造消费,如何使得我们的农民工有尊严地生活和生存进行,这样的城镇化,才是大家所希望的。

 

     徐静:感谢郭董事长的发言。下面有请保育钧会长发言:

 

     保育钧:新型城镇化,其实就是要城乡统筹,否则会回到的旧的城镇化道路上。1956年就提出要开展新农村建设,当时搞合作社、经济社,却搞不起来。所以我认为,只有在城乡统筹中,新型城镇化才能找到出路。

     十八大后,中国政府出台了相关政策,但都是没主语的,都在喊口号,但到底要谁来落实,不得而知。有时候,原来由政府承担的工作,现在变成了企业、市场的责任,例如保障房建设。原来应由企业管理的事务,政府却又要干涉,导致多重标准,严重影响办事效率。

     所以,政府部门的规划很重要,必须明确办事主体,房企、银行等才能有前进方向。但目前问题是政府没有规划,领导更换太快,一届政府一届规划,导致现在城市出现很多问题。许多政策没有主语,大家都不知道怎么做才对。

     例如,老城区改造,改到面目全非。老城区怎么改,新城区怎么建,新农村,新社区怎么搞,这些都必须解决。厉以宁教授主张三块:一是城市老城区改造,通过工厂外迁形成商业区、服务区;二是工业新区,通过工业化带动城镇化,将成为未来的新经济增长点;其三是农村新社区,指靠近城镇的农村社区建设。

     在住房方面,我认为,保障房的叫法不妥,应该叫公租房和廉租房,政府目前根本不能保障农民工的住房问题。所以,既然绝大部分农民工买不起房,那么政府就应该建公租房、廉租房,租给农民工,当农民工积蓄达到一定程度后,再去买房,这是解决农民工住房问题的一个比较好的办法。另外,老城区改造,房企是可以参与的,但是很多项目都暗箱操作,这应该引入民间资本,公平竞争,加强监督管理。

 

     徐静:感谢保总的发言。下面请经济日报社副总编丁士发言。

 

     丁士:我们提倡新型城镇化,重点应该在“镇”,首先要确定“镇”是什么。我在欧洲考察时,看到过部分非常美丽的小城镇,在那里感觉特别好,城市和乡村之间区别不大,城乡一体化相当完善,基础设施、公共服务等各方面都基本一样。而且,那里的房屋都是老房子,很多都建了上百年,现在大家还在乐此不疲地居住。

     但在中国,很多房子过大概过20、30年左右就要拆掉。这可能是因为中国房子是砖瓦结构,欧洲很多房子是用石头做的,因此保留中国房子保留时间不长。所以,在新型城镇化中,我提倡“盖百年房屋,建千年城镇”,希望我们的房子能保留久一点,更符合集约、绿色新城镇化道路。

     其次,中国城镇和欧洲城镇在文化是也存在较大差异。中国人喜欢变,以新为美,外国人则对历史比较眷恋,以旧为美,以历史为荣。所以,中国新型城镇化,应该要建使用年限较长的建筑,这样不但可以保留历史文化底蕴,也可以避免铺张浪费。

     因此,我希望在未来城镇化中,一方面我们要努力保护现有的老城镇,让人们能够领略这些老城镇的精神。另一方面,要建使用时间达百年的新房子,建千年的历史城镇。

     我认为,再过十几年或二十几年,很多房地产企业都会转为文化企业,事实上,建房就是一种文化,也即如何将建设者、设计者的思想体现在建筑物上,就是将房子留给后代,同时也可以丰富我们的建筑文化。

 

     徐静:感谢丁总的发言。下面,我们请郑新立给谈一下对新型城镇化建设的看法。

 

     郑新立:非常荣幸能参加今天的座谈会,刚才听了各位领导的发言,很受启发。

那么,新型城镇化与房地产业该如何协调发展。

     从我国进程看,未来10-20年,中国城镇化进程仍会呈快速发展态势,十八大提出要农民市民化,这对整个社会来说,都很具吸引力,这将吸引农业转向第二、三产业,农村人口向城市转移。事实上,很多农村人口,看到邻居到城里打工,生活富裕了,子女接触较好教育氛围,都会有示范作用,因此,很多农村人口宁愿吃苦,也会送子女到城市。

     事实上,近五年中国城镇化平均速度,比过去35年城镇化平均速度还要快。十八大提出农民工市民化后,城镇化依旧会保持较快发展。在快速城镇化中,房地产业做出了较大贡献,同时也呈快速发展态势。同时有人认为,中国城镇化已异化为房地产化。诚然,房地产在城镇化中的作用不可或缺,但如果过度发展,引起泡沫,反而会对整个社会产生不利影响。日本和香港就是前车之鉴。

     北京、上海等一线城市房地产市场泡沫是肯定存在,而且规模还不小,但如果目前房价不出现大变动,大概过十年左右,这个泡沫就会被吸收。所以,目前政府都在采取调控,挤出房地产泡沫,否则,后果不堪设想。同时,我们也要注意到,其实许多省会城市,房价还是比较适中。

     围绕房地产发展,据报道,中国在下半年就召开一个城镇化会议,一方面总结过去城镇化进程的得与失,同时也为新型城镇化指明更清楚的路径。

在座很多都是广东房企及银行,就广东而言,我认为目前存在两个问题:

     1、目前,珠三角,特别是珠三角东岸,已进入后工业化时代,或者说后城市化时代,吸纳了大量外来人口,广东土地开发密度已经很高,单位面积产出也很高,城镇化在全国是名列前茅,但仍然存在多种矛盾,其中以东莞矛盾最为集中。

     东莞面积约2000平方公里,承载人口达1200万人,现在很多村都已经变成工厂,土地还是村集体所有,工厂里面都是外来人,本地人都去搞物业、或商贸赚钱。

     目前,东莞土地管理体制与其作为一个外贸城市相比,非常不适合,如果现在再不解决,以后就没办法解决了。而且,在农村集体建设用地上建起来的绝大部分是小产权房,没有通过征地,这对一个平稳的房地产市场会产生不利影响。

     所以,东莞目前必须厘清土地产权关系,这很可能是下一步城乡一体化的前提,也是土地制度改革面临的最典型课题,我觉得,如果把东莞土地制度理顺了,那么全国其他地方的土地制度也就不难解决。

     但我也看到了很好的例子,例如广东番禺祈福新村,这个社区建得比较好,可能是全国办得最好的小区,目前住了约13万人。它的特点是低收入阶层、中等收入者和富人都住在里面,产品跨度大,而且里面建了医院、学校、超市等,配套也很好。

     城镇化与农业现代化是同一个问题的两个方面,新型城镇化应从以下三方面理解,一是新型城镇化就是要以人为本,走低碳、绿色道路;另一个是大中小城市与农村、城镇也需要协调发展。大城市机会多,但成本高,中小城市生活水平较低,但就业率较低,所以就要建立城市群,通过交通将彼此连接起来。第三是重点发展小城市、小城镇,也即就地城镇化道路,这对加快新型城镇化进城很重要。

     以广东为例,目前广东未来发展机遇在粤东,也即梅州、潮汕一带,另外,湖南、广西等中西部城市未来发展前景也很大。

 

      徐静:感谢郑老师的发言,下面请中惠熙元副总裁杨茂森发言。

 

     杨茂森:感谢各位领导的发言,今天自己也学到了许多知识。就我个人而言,目前中国城镇化面临的问题还是比较多的:

     1、改革开放30年以来,中国城镇化迅速发展,但目前出现瓶颈。例如,北京、上海等城市由于资源过度集中,城市不堪负重,但中小城市资源贫乏,导致发展动力不足,因而引起中国地域发展不平衡,导致经济畸形发展,引起诸多问题。

     2、城市发展后劲不足,可持续性发展堪忧,在这个时候,中央提出新型城镇化,是非常必要的。

     我认为,新型城镇化要顺利推进,要解决以下问题:①释放更多土地,尤其是住宅用地和工业用地,这样可以保证居住和产业发展需求,同时也可以做农业产业基地,加强相关产业科研,提高农民耕地技术和土地生产效率。②解决城乡差别问题。③扩大内需,增加消费力:可考虑建立更多商场,不但提高就业率,同时会吸引更多人才。④改变环境,这对吸引资金,产业会起很大作用。

     此外,在新型城镇化中,政府和市场都是有关联的。政府的责任主要是对城市进行规划,但规划要做好不容易,要做好,首先要对市场规律有清醒认识,另外对城市发展也要有深刻了解,要看对当地发展特点,这几个加在一起,才能将规划做好。

     与此同时,政府完成该规划后,还要落实政策。政策是好的,但落实不到位,形同没有政策可言。所以,我希望中国政府要保证政策能落到实处,要切实改善企业个人投资环境,保证社会秩序稳定,那样,中国新型城镇化道路才能走的更远。政府做好这几方面问题后,城镇化才会有基本的可能。

      总之,该有政府管的,政府必须负责,该由市场自行调节的,就由市场处理,政府和市场都要做好各自的工作,同时也要调节好彼此关系。

      就房企而言,在未来城镇化中,我们必须担当起责任,做好产品,要根据项目所在地具体情况,走差异化道路,重点要在产品上下功夫,开发适合当地的房地产项目,唯有这样,房企才能在未来新型城镇化中发展得更好。

      事实上,房企开发项目,也是一种摸索过程,如果我们有新发现,也会向相关政府部门反映,我认为这是一个负责任的房企应该做的,大家都要一起努力。当然,房企要保证一定利润率,如果政府有适合项目或有新的试点,也希望能吸收我们进去,在不断探索中彼此共同进步。

 

      徐静:感谢杨总的发言。下面有请颐和地产集团副总裁赵永爽发言。

 

      赵永爽:刚才听了各位的发言,很受启发。我是北京人,12年前去了广州,参与了颐和集团大部分重点项目的开发。一开始,我觉得广州是一个大城镇,是一个美丽的地方,但随着城镇化推进,广州变得越来越拥挤,越来越都市化,现在也不是很幸福。我相信各位领导都知道大禹治水,很多问题宜疏不宜堵,但中国目前很多房地产调控政策,都在堵,在封自己的后路,这值得反省。

      我有十几年党龄了,我很信任我们的领导,我也相信新型城镇化将对中国产生巨大影响,也会创造很大机遇。但我们讨论城镇化已很久,但中国GDP质量和效益还是不高。

      关于今天座谈会主题,我更愿意去研究新型化的城镇,而不是新型城镇化。在地方政府看来,他们更注重GDP,政府业绩,非常重视招商引资,并不注重新型化的城镇,所以仅靠企业努力,是不够的。

      就目前高房价而言,近几年的调控基本都没有使用市场化手段,我认为高房价还是市场推动所致,但高地价很可能是政府引起,因为政府需要土地出让金来维持政府日常开支。很多地方政府热衷修大广场,大商场,因为修成后,附近房价就会变高,地价也会变高,这样地就可以卖更多钱,获得更多税收。

      目前,我的困惑就是,长此以往,市场会陷入恶性竞争。比如我在北京的房子,虽然已经涨了好几倍,但我还是不敢卖掉,因为卖了之后,我拿到的钱未必能买到更好的房子。房企赚钱了,要交税,同时又要买地,进行房地产项目开发,但我们经常发现,公司赚的钱,基本被地价上涨的幅度、CPI等所抵消了。地方政府为了收支财政收支平衡,在一定程度上推高地价,那么房企高价买地后,房价必然要相应提高,才能保证一定利润。长期如此循环,会陷入恶性竞争,房价会越来越高。

      所以,目前中国房地产问题,不仅是房企和地方政府问题,而是一个产业转型问题。要控房价,必须进行充分竞争,发挥市场自行调节作用,是一个比较好的选择。

 

      徐静:感谢赵总的发言。今天与会的还有国企,下面请越秀地产林总发言。

 

      林峰:首先非常感谢中地会为我们组织这样一个有意义的活动。

关于房价,目前北上广深等一线城市的房价是比较高的,这和美国、加拿大对比就很容易看出,我们的人均收入比他们低,但房价却比他们高。

      我认为,高房价主要是和供需有关。供不应求房价必涨,每年有大量农民工、大学生进入大城市,住房需求源源不断,但供应却跟不上,房价必然上涨。以广州为例,去年广州中心市区供应土地不到10块,这会影响到未来两到三年的新房供应,引起房价上涨预期。   

      另外,地方政府过度依赖土地出让金,也间接地推高房价。一季度地方财政收入1万7千亿,其中跟房地产相关收入达1万2千亿,差不多占2/3,其中7700亿为土地出让金,地方政府靠房地产维持财政收入,导致土地拍卖底价非常高,这值得反思。

      第三,高房价与宽松货币政策有关。2002年以来,我国M2值呈几何级增长,目前,中国M2值已突破100万亿。这说明中国货币存量非常充足,但目前政府每年还会印刷大量货币,这间接引起货币贬值,变相推高房价。

      就新型城镇化而言,有报道称,目前中国各地政府已推出大量投资计划,未来5年投资总额超20万亿,这比2009年的4万亿计划还要大5倍,这非常值得警惕。

      房地产牵涉到政府的各个方面,金融政策、中央跟地方财政等。要解决中国目前房地产问题,我认为城镇化是一条路,但怎么走,这需要具体分析。由于中国人口基数大,城镇化和面临的问题是其它国家所没有遇到过的,中国城镇化到底该如何推进,必须采取适合自身状况的方法,切忌照搬发达国家城镇化模式。

 

      徐静:感谢林总的发言,今天与会的还有上下游企业,下面有请特地冯红健董事长发言:

 

      冯红健:大家下午好,我是广东特地陶瓷有限公司董事长冯红健,特地目前跟碧桂园、中海、招商等房企都有合作,今天在这里,我学到了很多知识,也很感谢中地会为我们举办这样的活动。

      在新型城镇化建设中,就房地产上下游企业该如何发挥积极作用,我有两个想法:1、要主动了解房地产发展动态,紧跟房地产形势,为房企提供更好的服务。2、随着新型城镇化推进,三四线城市将迎重要发展机遇期,所以要加强渠道建设,将业务范围拓展到三四线城市,打造百万级的经销商,扩大市场份额,同时带动当地就业。

      以特地为例,以前在中心城市,我们的经销商都是一个团队在努力,年销售额都超千万。现在我们在三四线城市,主要和个体户合作,打造百万级的经销商,每年他们都会有10几万元收益,这对他们也是很不错的。

 

      徐静:感谢冯总的发言。下面请美涂士任总发言:

 

      任德忠:非常荣幸能参加今天的座谈会。我们是房地产下游企业,美涂士集团专门从事涂料研发、生产和销售,是全国多个工程项目的供应商,例如北京人民大会堂。

      就我个人而言,我认为房价上涨趋势不减,主要是因为居民投资渠道太少:从近年看,中国股市不值得投资,买黄金风险大,普通老百姓对黄金也很难把握,存银行,货币贬值。因此,许多老百姓只能通过买房来保值,因此,要减少楼市投机投资,国家必须增加居民投资渠道,将资金分散到其它领域。

      关于新型城镇化,我认为最关键是解决就业问题。如果要使得农民工在城镇里面很好的生活,他必须就业,赚钱,养家糊口。美涂士目前成立了“农村青年就业创业美涂士基金”,对6万名农村青年开展涂料销售与服务技能的免费培训,并为优秀学员提供见习上岗机会。这样不但解决当地农民就业问题,同时还增强他们的生存能力,促进当地经济发展。

      此外,产业发展也很重要,国家应把产业培植加入城镇化中,那么很多农村人口进城后就会有着落,经济发展才会得到保证。

 

      徐静:感谢任总的发言。

 

      今天的座谈会气氛很热烈,各位领导、嘉宾就新型城镇化内涵、对中国经济的影响以及银行、房企如何积极参与城镇化建设等方面提出了很多有意义的见解和想法。

      诚如李克强总理所言,空谈误国,实干兴邦,我相信,在中央领导班子领导下、在各大银行支持以及房企积极参与下,中国新型城镇化必定能顺利展开,进一步释放内需潜力,为中国经济发展做出更大贡献。

      现在我宣布,今天的“新型城镇化与房地产业座谈会”顺利结束,祝各位领导、嘉宾身体健康、万事如意!再次感谢各位的出席。谢谢。

 

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