北京新房二手房价格倒挂显现

　　在楼市严厉调控的大背景下，北京新房和二手房成交量均有不同程度的萎缩，区域市场也开始出现分化。与城区相比，郊区区域的分化尤为明显，随着郊区新房供应的增加，在成交量不断下滑、区域竞争激烈的大趋势下，不少开发商降低预期开盘，形成部分新房与周边二手房价格持平甚至低于二手房的情况，楼市价格倒挂现象开始在郊区显现。

　　郊区房价出现倒挂

　　北京中原根据北京房地产交易管理网数据统计显示，今年以来特别是限购政策严格执行后，北京二手房交易量虽然持续萎缩，但是城区占比明显上涨。6月二手房城区占比首次超过68%，相比去年同期上涨了近10%，郊区二手房份额则相应减少。

　　据了解，在郊区新房供应量增多的区域，受市场影响，开发商也愿意调低预期低价开盘，争抢拥有房票的购房者。

　　从21世纪不动产监测数据来看，此类新开楼盘在地理位置上一般位于远郊，如大兴区、昌平区、通州区、房山区，甚至朝阳区也有个别新盘价格低于二手房。如昌平回龙观区域二手房成交价为20000元/平米左右，新盘领秀慧谷开盘价也在20000元/平米左右，基本与二手房持平，另外，区域内还有上北鑫座等商住项目，均价为15000元/平米。

　　一、二手房联动降价

　　21世纪不动产分析师粟日表示，郊区二手房品质好的大部分都属于5年内的房，这部分税费比较高，价格并不比新盘便宜多少。而郊区新开楼盘，价格适中，又无二手房税费等增加预算，相比二手房，新盘更受经济实力有限的刚需阶层欢迎。

　　针对新房、二手房价格倒挂，北京鑫尊地产市场部总监闫斌杰表示，这是因为两个市场的卖方心态存在差异。有些开发商敏锐地意识到调控的持续性和长期性，为了保证现金流从而以价换量；部分二手房业主相对开发商来讲，市场的敏感性相对差些，对现金流的需求也不太紧迫，因而二手房价格高于新房价格。

　　区域扫描

　　黄村：新盘低开逼近区域二手房价

　　大兴黄村是从去年开始一直新盘供应较多的区域，在调控的影响下，新盘已调低预期，低价开盘。而该区域二手房去年已处于20000元/平米的高位，调控一年多以来缓缓下行至目前的18000元/平米。现在该区域新房价格接近二手房价格，甚至新房比二手房每平米要低1000元左右。

　　如6月30日开盘预售的顺驰领海项目，其成交价为18807元/平米。而同样位于大兴黄村的郁花园三里挂牌价却在19000元/平米以上，离此不远的首邑上城二手楼盘也在19000元/平米左右。并且，附近的清城名苑与兴政家园价格都在20000元/平米以上。

　　回龙观：商住项目领衔区域价格倒挂

　　昌平回龙观区域一直以来受到中关村(7.77,-0.04,-0.51%)、上地一带白领的青睐。目前该区域二手房价格为20000元/平米左右。近日开盘的领秀慧谷项目，位于北五环外，京藏高速附近，预售均价为20000元/平米。与周围部分二手楼盘持平，但比龙泽苑、新龙城这些离地铁13号线较近的项目每平米要低2000元左右。

　　此外，该区域还有上北鑫座、首开国风美唐等商住项目，商住项目价格为15000元/平米左右，比周边二手房每平米便宜5000元。

　　通州：市场低迷新盘领跌区域房价

　　通州在过去的一年里经历了暴涨和暴跌，目前二手房价格为16000元/平米。因市场不景气，新房价格也从最高峰的23000元/平米下降至了16000元/平米左右，新房与二手房价格基本持平。

　　如4月底开盘的通州项目华业东方玫瑰，目前均价为16000元/平米左右，位于通州梨园区域，与周边二手项目蓝调沙龙与时尚街区等距离地铁八通线近的小区相比，也有1000元/平米的差价。