地方争相超额开工 保障房融资隐患犹存(3)

　　此前的2010年6月，国务院下发《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，要求对地方融资平台进行清理，禁止地方政府以“直接、间接形式为融资平台公司提供担保”，并规定该通知下发后形成的新债务，地方政府只承担有限责任。自那时起，城投债的整体信用质量开始逐步下降。

　　“从这一趋势上看，地方政府以保障房融资平台发放企业债，将遭遇市场同样的质疑。保障房项目举债的抵押物和担保在哪里？如何确保它的建设周期及收益率？这是投资者最大的担忧。”房地产业内人士指出。

　　其实，业内已经出现对保障房投资收益的质疑声。近日，有消息称，保险资金进入保障房的最大一单――“蓝德计划”正遭遇融资困境。由7家保险资产管理公司发起的“蓝德计划”自今年6月启动，目前实际募集到位的资金仅为预期规模的40%，远远低于市场预期。

　　“蓝德计划”是由保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。具体方式为：由7家公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应。据了解，令险资热情大减的主要原因是项目收益率偏低，且具有不确定性。

　　“保障房收益问题确实是投资方考虑的重点。无奈的是，对这个问题，借钱的主体，即地方政府没有一套完整的思路。这怎么能怪社会资本不愿意投资呢？”业内人士指出。

　　而中原地产董事长黎明楷向记者介绍，根据香港经验，公租房底层商铺是政府在公租房项目上最大收益来源，以REITS方式将这些物业打包上市，一次性融资上百亿港元，成为香港政府解决保障房资金的重要方法。不过，在内地刚刚大规模兴建保障房的当下，政府对REITS产品入市仍持相当谨慎的态度。

因此，对以保障房为建设内容的城市融资平台，投资者多数持观望态度。“公司的主营业务有较强的公益性质，综合毛利率较低，净利润主要来源于政府补贴收入，具有一定的不确定性。”某资信评估公司对一家城市投资公司12亿元的企业债计划给出了这样的评价。

　　中国住房制度改革

　　与保障房发展进程

　　1994年7月国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，在全国范围内确立了住房社会化、商品化的改革方向。同时要求建设“安居工程”，将住房商品化与住房保障体系建设结合起来。其中安居工程的建设模式为：土地由政府划拨，建设资金主要为公积金。同时鼓励通过银行信贷分期支付房款。由此可见，即便是旨在把消费力推向商品房的时代，决策者也并未忽略解决困难居民的住房问题。

　　1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》颁布。全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。同时提出建立和完善以经济适用住房为主体的多层次城镇住房供应体系。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房。