广东一手楼价从“虚降”变“明降” 观望情绪多

　　据广州三大中介行11月份楼市总结，广州市二手楼市价格下行趋势明显。此外，根据搜房网二手房数据显示，今年8月份，广州市二手房挂牌量达26万多套，为全年最高峰，此后3个月(9~11月)二手房挂牌量连续下跌。中原地产报告指出，大部分业主心态更加弱化，在售物业的放盘价格大多可以接受下调10%左右，尤其是针对一次性付款客户；但抛盘急售的业主少，新增放盘量不明显；客户方面，追涨不买跌，看楼积极性不高，所以成交更加低迷。

　　据满堂红研究报告显示，11月份由该行成交的二手住宅成交均价环比上涨，主要是因为17000-52000元/m2的中高价物业成交比例比10月份提高了6.5个百分点，达到23.2%。值得注意的是，在中高价物业成交比例增多的同时，11月份的成交按照总价分类，总价在100万元/套以下（不含100万元）、100万~200万元之间（不含200万元）、200万元以上的二手住宅的平均议价空间分别为6.2%、6.51%和7.95%。也就是说，总价越高的二手住宅，业主的议价空间也越大，非常引人注目。

　　满堂红人士表示，在严厉的调控限制下，目前二手楼市剩下的买家基本上以“刚性需求”为主，而由于消费者看跌楼市的预期，如果市场上的二手房价格不能令其心动，消费者出手的意愿就会不足。特别是二手楼市的中高价物业，由于与一手楼的价格相差不多，如果消费者等不到满意的价格就有可能流向一手楼市，要求业主降价的紧迫性更高。11月份总价越高的房源降价幅度越大即是市场这一博弈心理的体现。可以看出，由于一手楼价从“虚降”、“暗降”转为“明降”，二手楼市的中高价房源的业主心态也在软化，降价成交已经成为常态。

　　合富置业市场部高级主任梁燕明分析，从具体区域而言，11月份二手市场价格松动的情况已相当明显，海珠、荔湾、白云、黄埔等大部分区域二手成交均价均比10月份出现不同程度的下降，而导致11月整体二手成交均价拉升的主要原因在于，楼价相对较高的天河、越秀两区，11月份有业主急售的中高价位高端住宅笋盘流入市场，放盘价比市场价低10%以上，吸引资金实力雄厚的购房者“抄底”入市，中高价位物业成交增多导致成交结构有所改变，令整体成交均价出现一定的升幅。

　　梁燕明表示，目前二手市场上仍有较多买家处于观望情绪中，业主分化为惜售和降价急售两种市场行为，放售意愿不高的业主会有惜售的心理，而交投淡静令部分业主心态转弱，价格松动空间较之前有所扩大，业主普遍有5%~10%左右的议价空间，而急于套现的业主甚至会出现10%以上的降价行为。不过，买家看跌心理持续影响其入市积极性，业主调价幅度仍无法达到购房者的预期，再加上年底房贷额度紧张，购房者观望心理持续，迟迟未做购房决策，从而导致整体二手住宅市场交投仍显淡静。

　　展望今年年底及明年初楼市走势，中原地产人士预测中央调控政策保持不放松的基调。另外，由于CPI涨幅连续三个月回落，人行于11月30日宣布下调存款准备金率，为近三年来首次，由此判断，目前从紧的信贷政策有微调放松的空间和可能。