仲量联行：零售地产“大干快上”移师二三线城市

　　国内各大建筑工地的外围，随处可见超大型城市综合体、顶级购物中心的广告牌，这被视作今年来中国商业地产“大干快上”的一个缩影。

　　“我们在上海七浦路附近拿了一幅商业用地，200多亩，十几个亿，楼板价挺便宜，但一直没想好做什么。”一位资产管理公司高管昨日坦言，该公司以前没做过房地产，现在看商业地产很火就想做，但现在看来，做这块的人太多，失败的也多。

　　与这家资产管理公司抱着类似想法的企业不在少数，尤其是在二三线城市。

　　仲量联行上海投资部总监李凌说，“二三线城市现在还处于大集团军作战，且常有这样一种情况：一个20万平方米的综合体出来了，周边马上又有更大体量的出来。大的就感觉更好。”

　　零售地产的热度似乎更高。

　　据仲量联行统计，中国内地2011年零售地产投资交易额创历史新高，其中大宗投资交易总额约为265亿元。大宗交易指整个零售物业的买卖，不包括散售。

　　仲量联行4月19日发布的《2012中国零售地产市场投资展望》显示，2011年，中国零售地产占整个商业地产交易总额的30%，办公楼占57%，酒店占10%。其中，一半以上的零售地产投资交易发生在非一线城市。

　　李凌称，2011年中国零售地产的投资比例有所增加，投资重点转入非一线城市，这充分表明，投资者正在调整其投资策略，“二三线城市的市场成熟度相对较低，居民收入增长和城市化发展表现更为出色。”

　　仲量联行的报告称，来自亚洲地区和国内的资本，占据了中国零售地产投资市场的主导地位，占比超过总交易额的90%。外资投资者中，在新加坡上市的投资机构最为活跃，占到了全年交易总额的三分之一。

　　李凌透露，虽然有些投资者看上去是亚洲资本，但背后是欧洲的资本在控制。

　　仲量联行的报告显示，国内企业是主要的卖方，占总成交量的79%。国内企业在非一线城市拥有绝大多数的零售资产，在2011年已成为主要的卖方力量，这种趋势将在2012年得以延续。随着越来越多的国外投资者进入，未来几年这些物业资产相对成熟后，卖方市场会更加活跃。

　　购物中心更受欢迎，约86%的零售地产资本投资集中于此。其中，二三线城市购物中心的发展势头更为凶猛。

　　仲量联行中国投资部总监翰德伟（David Hand）称，“政府已采取了一系列直接和间接支持消费的措施，这些政策的影响力将在今后几年进一步扩大，经济结构转型将给中国零售业带来新的增长契机。”

　　仲量联行预计，中国各大中城市的零售模式正在快速改变。5年前，占据二三线城市主导地位的零售模式还是百货商店，现在购物中心正在以更快的速度占领着当地市场份额。

　　李凌预计，中国的零售业有望在未来几年加速增长，预计未来中国零售市场将出现更多、更具吸引力的投资机会。但李凌也提醒，未来几年内新的供应会带来购物中心之间的激烈竞争。