降价房企阵营扩大 “五一”楼价将呈下行趋势

      今年广州五一楼市可以概括为：1、大面积降价，大幅度降价，尤其集中在周边郊区。2、中心城区仍有撑下去的本钱，优惠有点，但不多。有想淘"笋盘"的买家可以出动了，周边郊区盘跌价20%~30%的就可以出手，不是底部也离底部不远了

　　近日，和黄在番禺的项目珊瑚湾畔掀起降价大潮，平均降幅接近1万元/平方米。作为港资大型房地产企业尚且如此，那么，其他开发商是否也将面临价格下调的压力，跟风降楼价？五一小黄金周将到，楼市是否以"降"字为准？在降声一片的今天，开发商应该如何做到尽量减少前业主的损失。而作为市场经济支柱的房地产行业，买家又该如何理性面对自己的房子降价后的尴尬？

　　降价房企阵营扩大 五一楼价将呈下行

　　据悉，和黄在番禺的项目珊瑚湾畔近日推出了20多套特价单位，毛坯房售价最低每平方米1万元左右。而该楼盘从2010年2月开始，均价每平米升到2万元(带装修)。随着大型港资房企的降价潮之后，星河湾七期盛荟最近也推出部分特价单位，最低1.95万元/平方米，带1万元/平方米装修，之前的楼价是2.5万元/平方米。对于将到的五一小长假，开发商是否会纷纷效仿而抗起降价大旗？

　　不降价基本卖不动

　　方圆地产首席分析师邓浩志认为，目前降价的不仅是港资房企开发的楼盘，从化、花都、南沙、番禺等近郊楼盘都出现大面积、大幅度的价格下调，预计五一前后应该是集中推货，集中降价促销的重要节点。他表示，自农历新年后个别大开发商、大项目引领降价后，不降价的项目陷入了更加严重的销售困境，所以目前大量项目跟进降价，而在供应量充足的近郊，降价尤为突入，不降价或少降价的项目基本是卖不动。

　　经纬行研究中心高级主任曾英杰表示，五一楼市价格仍有下行的空间。就目前广州十区两市的房价来看，从去年四季度开始，已经出现了明显的下滑态势。从最早遮遮掩掩的优惠促销，到目前的个别楼盘直接大幅降价出货，房价下行的压力逐渐凸显。

　　五一余货多压力大

　　根据合富辉煌监测，预计4月1日~5月3日期间，全市十区在售货量约5万套，与2010年十一的高位持平。其中，在售余货超过4.3万套，新货约7000套，相比以往，新货明显减少，余货非常多。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，由于五一黄金月约七成货量集中在外围且余货多，预计难有整体热销态势，局部热点将受关注。五一成交是否理想关键看外围区域出货情况，降价促销将成为提升成交的有效途径。他预测花都、番禺难有普遍降价，南沙价格促销持续；但中心区下调空间有限。

　　通过剖析一季度市场的回暖迹象，黎文江认为回暖的主要原因是贷款放松、降价带动、有效推广及市场触底后的适当回暖。因此，如果能把握当前信贷利好的时机，借助传统楼市黄金月的推动，实行有效的价格促销，以价换量，则有机会确保回暖持续；而持续的良好成交亦能增强置业者入市信心，促成以量带量的良性局面。

　　熊市中，开发商降价需有策略避免激发矛盾

　　迫于市场的压力，有业界人士表示，即使广州楼市没有出现全面的降价促销行为，但相信还是会有不少楼盘会推出幅度较大的优惠、降价促销行动。毕竟，从今年元旦以来，大部分的开发商都斩获不多，在第一个小黄金周到来之际，只能通过降价促销来加大出货量，以缓解资金方面的压力。

　　多数盘降价方法有两种

　　记者了解到，目前多数楼盘采取的降价方法主要有两种，一是不断小批量的推出特价、一口价单位，给旧业主一个错觉，认为只是部分楼层、朝向较差的单位参与促销而已；第二种则是"裸卖"，将原来带装修的产品，改为毛坯出售，并减去相应的装修价格，达到降价的目的。然而，楼盘降价行为，必然会引起部分业主的不满，额度较大的话甚至可能激发矛盾，从而影响自身的品牌形象。对此，开发商应该如何去处理？

　　对此，中原地产项目部总经理黄韬表示，随着近期珊瑚湾畔、星河湾等楼盘陆续有大幅度的特价单位推出，相信市场会有一轮降价潮出现。"当中，我相信中心区的楼盘价格下调可能性不大，出现降价、大幅度优惠促销的楼盘更多是在郊区。同时，幅度也会控制在5%~10%之间。"

　　降价方式应各有侧重

　　而对于降价的方式，黄韬认为，对于在售楼盘来说，开发商应该采取相应的策略来避免引起旧业主的不满。"这些楼盘不能以一步到位的方式进行降价，可采取渐进式，逐步降低价格，让市场有一个适应的过程；同时，也可适当给旧业主做出补偿，以平息他们的不满情绪。"而对于并不存在降价说法的新盘来说，他表示在定价上应该谨慎，应根据市场的情况一步到位把价格设置到合理的水平。

　　对于给予业主补偿的做法，目前仅在上海星河湾等少数几个楼盘曾经出现过，虽然受到了业主的认可，但在业界却引起了一定的争议。有业内人士表示，购房本来就是双方自愿的市场行为，价格有升有降都是正常的，如果把这一责任归咎到开发商头上，是不公平的。该人士表示，即使楼盘降价，也是开发商因应市场变化采取的营销策略，老业主应该无权干涉；而开发商需要做的，就是在销售过程中让买家明白消费，同时，做好产品质量和服务，让业主感到物有所值就可以了。

　　我们的楼价降了该咋办？

　　理性对待切莫作过激行为

　　由于珊瑚湾畔推出较大幅度的降价，让不少业主抑制不住，纷纷在小区拉横幅维权。有横幅写到："两个月之间跌破万元，一百万打水漂！"有业主说："不过两月，每平米跌了6000元，一套房跌了将近100万。我们小老百姓钱很容易赚吗？"

　　其实，随着楼市宏观调控深入，全国不少楼盘出现了因为楼价下跌而引发业主不满的行为。今年年初，花都、番禺都出现了业主要求退房维权事件，理由只有一个，刚买的房子就掉价了。业内人士表示，自己的血汗钱被缩水，心理自然不舒服，不过，业主因楼价问题和开发商沟通也需要讲究技巧。

　　邓浩志认为，买家还需理性对待楼价的涨跌。就像股票涨跌一样，市场有风险，入市需谨慎。如果产品出现实际的质量问题，是可以通过法律途径积极维权的，如果是纯粹的价格下跌，则可以尝试理性地与开发商协调解决，切莫作出过激的违法行为。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，只要签了约双方就要遵守契约精神，要为自己的行为负责，所以购买之前一定要慎重考虑。对于自住买家，应更看中房屋是否合适，因为房屋具有唯一性，不能过于极端去追求"价低质优"。不过，如果开发商在销售过程中存在欺诈行为而令买家利益受损，可通过法律途径捍卫自身权益，但如果是正常的市场价格波动，就应承担购房风险的勇气，毕境没有只涨不跌的房价。

　　五一在售余货超4.3万套

　　刚需买家可趁机挑选笋盘

　　据合富辉煌预计，五一黄金月期间(4月1日~5月3日)，广州全市十区在售货量约5万套，其中，在售余货超过4.3万套。在五一将到之际，广州楼市也迎来了2012年的第一波供应高峰。

　　记者了解到，近期，已有楼盘率先推出额度较大的降价促销。业界人士表示，在楼市依然低迷的情况下，这种现象相信不会是个案。那么，在这种情况下，买家是否可以趁货量较大、选择面较广的五一小黄金周去入市，趁机挑选一些"笋货"呢？

　　对此，黄韬表示，五一楼市货量比较大，如果真有降价的情况出现，对一些刚性买家来说不失为一个购房的好时机。"这些人应该在五一积极入市。而对于投资型买家来说，由于受到政策的限制，还是需要继续等待。"

　　而有业界人士则表示，纵观今年的楼市走势，依然是不乐观的，全年预计会有10%~15%的降价幅度。"自元旦以后，开发商明显降价的现象已大幅减少，如今在五一即将到来之际才冒出一两个这样的楼盘，接下来估计会有更多的楼盘跟风。"该人士认为，目前才是2012年度降价潮的开始，未来相信会有更多的"笋货"出现，买家不必急于一时。"除非政策走势有重大的改向，否则楼价下行的走势是不会改变的。"因此，买家还是需要根据自己的需求和经济实力去选择是否入市。"当然，也不避免有楼盘在五一期间确实推出了优惠较大的产品，如果买家是喜欢的，而且又能接受的，那确实是可以出手了。这也叫笋货！"