慢不下来的扩张万达式夸父逐日藏隐忧

       资金隐患、人才短板、质量问题频发仍要快速扩张

　　天下武功，无快不破，这被总结为万达掌舵手王健林的商业信条。过去数年间，万达以燎原之势在全国扩张。

　　截至2011年年底，进入国内近70个城市的万达集团，年收入首次迈进千亿元大关，体量上也已成为亚洲商业地产老大，而这距离万达转型为商业地产公司，只不过11年时间。“万达模式”俨然成为了中国商业地产开发教科书式的案例，引来各方解读。

　　不过今年3月中旬以来，王健林“被调查”传闻一出，损毁了王健林着力塑造的万达形象，这家公司早年的崛起及近年来的快速扩张更为引人关注。虽然万达官方几经辟谣称未“被调查”，但随后全国各地项目爆出的工程质量问题，亦引起业界各方对其“高速扩张”下的资金隐患、人才短板、质量难保等方面的担忧。

　　地方政府支持成就万达速度

　　仅2011年，万达在全国就新增18个万达广场，如此速度，地产界无出其右—几乎与万达同期发展的华润万象城，8年不过才建成13座。

　　“万达的商业模式是快买、快干、快竣工”，王健林在万达2012年年会上如此宣称，从征战商业地产之初，万达就开始奉行“三快”的高速扩张模式。

　　在王健林看来，“万达高速成长的秘诀在于执行力强，算到拿到。”自2006年，基于城市综合体概念的第三代万达广场在宁波一炮打响后，万达形成了全产业链整合优势下的快速复制模式。

　　随后的几年里，万达广场以每年20家左右的速度迅速在全国批量诞生。不过在观察家眼中，在万达之外，地方政府对土地财政、税收、就业、城市形象的多种诉求共同作用，推动着万达发展越来越快。

　　全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波就对万达速度的动因作了归纳：“万达这种拥有快速复制能力、又有品牌效应的龙头企业，自然成为地方政府的宠儿。万达的工程，多是某些省市政府的一把手工程。”

　　对此，王健林也并不避讳。在日前接受采访时，王健林称，万达每年做二三十个项目，百分百来自政府“邀请”。“从拿地到开发我们能实现在18个月内开一个万达广场。对于5年一届急于出政绩的地方政府来说，万达模式是再受欢迎不过的了。”

　　以武汉万达为例，这个几十万平方米的项目，政府给王健林的时间只有8个多月。而万达的开发周期，需要与地方官员的行政周期对接，一届政府任期5年，等不起项目慢慢做。

　　从发展商业地产至今，万达在拿地策略方面有明显的变化，从最初只拿CBD(中央商务区)区域、旧城改造，到如今专攻新区、政务中心，这也是业界普遍认为是地方政府的支持成就了万达速度。

　　“他们的拿地成本极低。”上海同策咨询研究总监张宏伟称，以宁波鄞州万达广场为例，当初鄞州区地方政府在向万达进行土地出让时，对地价进行了大幅折让。万达拿下的21万平方米的地块，其地价近乎为零。

　　否认“三边政策”

　　事实上，“万达速度”早已成为流传全国的专有名词。提起万达，众人津津乐道的总是其“18个月一座城，3-5天上一层”的雷厉风行。

　　万达这架马车，仍在快马加鞭。2012年，万达计划再开业18座万达广场和12个高级酒店，并计划到2015年摇身变为全球不动产的老大，成为拥有资产3000亿元的世界一流企业。

　　就是这样一家志存高远的企业，却在最基本的工程质量问题上频频失范。

　　近日，各大网站频频爆出各地万达广场的质量问题。搜狐焦点业主论坛中有网友就以图文形式爆料，万达集团在天津的首个城市万达广场，多次发生坠梯事故，地下车库漏水，地下排污管不通畅导致污水上溢等质量问题。

　　无独有偶，唐山万达广场业主也爆料，该项目商品住宅区屋顶出现了5条3米以上的裂痕，裂痕的深度大，并且有不断扩大的态势。

　　瓷砖空鼓、墙面倾斜、水电不通、消防设备不全……在济南万达广场，不少购铺者也发现刚验收不久的房子竟出现了如此多的问题。而郑州万达广场的住宅也因墙体裂缝及大面积漏水等问题，遭到业主投诉。

　　时代周报记者采访上述项目售楼处时，对方皆以“个别现象”为由回应。

　　实际上，自2006年底万达启动扩张计划以来，类似的质量问题就不断，连工程事故都多有发生。2010年8月，沈阳万达大火致死12人事故之后，2011年3月27日，郑州中原万达广场2号裙楼亦发生坍塌。随后的2011年4月上海宝山万达广场遭遇塌陷事故，而关于万达使用“瘦身钢筋”的传闻，亦出现在四川绵阳和河南郑州等地的项目上。

　　彼时，就有人对万达的激进扩张提出质疑，“万达过于激进的扩张模式，制约了工程的质量保障”。

　　万达内部人士透露，万达过去曾存在边设计、边施工、边修改的“三边政策”，以提高建设速度，满足扩张需要，这才导致近几年万达多个项目出现硬伤。

　　对此，万达集团前任新闻发言人石雪清对媒体澄清称，目前万达的“三边政策”已经不存在。“至于工程中的小修补是有的，大的方面已经绝对杜绝了，现在万达如果还在搞"三边"就坏了。”

　　“2011年以来出现的工程问题，与万达的高速扩张没有必然联系，万达每年做300万-400万平方米的物业，项目遍布全国70余个城市，通讯指挥系统难免有不到位的地方。”石雪清如此表示。

　　追逐资本必须快速扩张

　　在万达的商业地产王国里，至今没有人知道万达的野心和扩张的边界最终究竟在哪里，同样质疑的还有，万达的资金链条能否承载其扩张规模？

　　“万达一直在加快商铺和住宅的周转速度，通过项目的销售还款来平衡投资现金流。”张宏伟认为，大量销售回款是万达自有资本的命门，可缓解项目开发的压力，也为持有型物业的市场培育期争取更多的时间，实现以售养租。

　　眼下，万达持有部分物业自行“造血”尚且不足。万达2011年年报数据显示，2011年其总收入1051亿元，其中持有自营物业面积903万平方米，但租金收入仅有34.6亿元。租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。折算下来，已开业49座万达广场平均每年租金仅约5000万元，与年租超过2亿元的龙湖综合体相比，颇显寒酸。

　　“一旦销售物业带来的资金攫取完毕，万达将经历一个漫长的资本回收期，它只能通过不断新增项目提升销售收入来掩盖租金收入的暂时短板。”成都同恒地产顾问公司总经理文化勇表示。

　　因而在“疯狂”扩张的同时，万达从不在资本市场掩饰其对融资的渴望。

　　“万达2004年憋得够呛，差点没挺过去。”王健林曾在2008年接受媒体采访时表露心迹，而那也成为万达开始考虑融资的开端。

　　对于万达颇为“坎坷”的上市融资历程，王健林也在近期首次公开给出回应称：“2006年本来就有机会在香港红筹上市，当时找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麦格理一忽悠，说我别做IPO了，做REITs（房地产基金）多好。”

　　此后，万达多次准备IPO均未果。

　　“直至今天，种种迹象还表明，万达商业地产在近期上市的可能性极小。”全经联研究院副院长陈宝存称。

　　急需资金的万达，这两年，尤其是2011年，开始在国内尝试信托融资。公开数据显示，万达大量染指信托融资，在其成立的11只信托产品中，有10只是在2011年成立的，10只信托产品共计募集资金大约78亿元。

　　不过，信托融资大多需要股权作为代价，而其融资规模与万达广场及旅游地产动辄上百亿元的投资来说仍显不足，这一次，万达选取了更强力的资金合作伙伴。

　　来自万达的官方信息显示，央行金融司已把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，万达已分别与中行、建行和农业银行等国有四大银行签订了“总对总授信”的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。

　　“要想追逐资本，万达必须也只能通过维持其快速扩张，来达到吸引各方资金的目的，想慢也不能慢下来。”一位不愿具名的知名地产公司商业地产负责人表示。

　　记者手记

　　万达遭遇人才短板

　　实际上，激进扩张除了埋藏资金隐忧，给万达带来的还有管理上的鞭长莫及，高达4.6万多名的员工团队如何管理，亦是万达难以回避的话题，万达正遭遇人才短板。

　　据万达网站消息显示，仅2011年，万达就下发了174份整改通知书，对违规员工进行了处罚。在万达内部，作为唯一一个直接归王健林领导的部门—审计部，其人员编制也由过去的20人，增加到30人。审计重点除直指项目建设投资、招投标、设备材料采购、工程结算等外，还增加了商管系统，欲清除各个环节的“潜规则”。

　　“万达流程专业、管理规范是表面上的，高层人员不是很职业，很多没有正规大企业管理经验。”已从万达离职的李响（化名）对时代周报记者介绍，万达体制内很多高管做事急功近利，尤其是人力资源管理严重缺乏长远规划，影响到集团的长远发展。

　　王健林同样看到这一“病症”，他在一次内部会议上就讲过：“这几年，万达业务超速发展，我们也清醒地认识到，现在制约万达成为世界级企业的核心不是钱、不是资源，而是人才。”商业地产人才培养是个漫长的过程，“五年仅仅算入门，十年才能精通”。

　　为了吸引人才，万达可谓煞费苦心。“人才方面，不夸张地说，业界资深的房产人才，几乎都被万达的猎头挖过角。”地产分析员陈云峰称。

　　而在公司内部，据传万达聘请专业公司进行薪酬调查，保证万达员工工资收入高于行业水平。万达还给予近200名高管股权，一旦上市，这些高管的身价将相当不菲。

　　2011年，万达历史上第一次实行全员涨薪，高管平均涨薪16.7%，不包括工龄工资，普通员工平均涨薪12%。同时，实行工龄工资翻倍。“基层员工只要在万达干满一年，工龄工资就多拿1200元；干满5年，每年可多拿6000元工龄工资，相当于年年涨工资。”