上海中高端项目扎堆入市楼市或迎来新一波降价潮

      对楼市而言，即将到来的5月份将很不平静。

　　上海搜房网数据监控中心截至4月20日的统计显示，5月上海市场预计有39个住宅项目开盘（公寓项目28个，别墅项目11个），比4月份的预开盘量飙升39.3%；与2011年5月最终45个的开盘量相比则有13.3%的跌幅。

　　价格及优惠活动仍是绝大多数新推盘项目最不愿提及的话题。在5月上海即将开盘的39个项目中，仅有9个项目给出了参考价格，而已明确优惠活动的项目更是不足5个。

　　“不是我们不想报价，而是实在没法报，不到最后时刻都无法决定最终开盘价。”浦东一中高端项目开发商内部人士告诉记者，瞬息万变的市场让开发商感觉很难定价，万一周边开出一个价格“跳水”的楼盘，整个价格策略都会被打乱。

　　在39个预开楼盘中，以混合盘居多，不少楼盘同时推出公寓、别墅，以适应不同层次人群的需要。相比4月的推盘情况，5月预推盘的市场结构发生了较大变化。

　　据统计，预开盘中推出公寓项目的有28个，别墅项目11个，而4月份沪上仅推出3个别墅项目。在28个公寓项目中，3居以上大户型、高均价的公寓就有10个，占据超过三分之一的份额。可见，开发商在高端市场的角逐正日趋激烈。

　　实际上，其他城市也出现了这种情况。监测数据显示，进入二季度，一线城市豪宅项目入市量环比将大幅增长。以北京为例，二季度有紫御华府、京禧阁、凯德锦绣等10余个公寓豪宅项目计划入市，另外还有多个顶级别墅取得预售许可。这些高端楼盘多位于四环、五环周边，计划售价普遍在5万元/平方米以上。从供应量来看，二季度预计入市的豪宅套数环比将增加70%以上。

　　豪宅项目打响价格战

　　在大量项目集中上市的压力下，越来越多的豪宅项目开始采取“以价换量”策略，选择“自降身价”，部分高端产品甚至降为中端。据记者观察，从4月中下旬开始，豪宅市场的价格战已提前来临，这预示着中高端住宅或将引领5月楼市的降价潮。

　　在中部城市，4月17日起青岛中海紫御观邸每套房直降100万元。该楼盘原售价多在每套450万元以上，“直降百万”相当于每平方米降价4000元以上，降幅超过20%。

　　在华南，广州、深圳的豪宅市场也出现价格“跳水”现象。4月中旬，广州星河湾盛荟推出19500元/平方米的特价房，与过去该楼盘成交均价相比，降价幅度达5000元。深圳华侨城片区首地容御从开盘时的最高价4.2万元/平方米降至目前的2.7万元/平方米。大户型豪宅水榭山别墅也以20%的降价幅度推出特价房。

　　同样在4月，上海两个高端项目价格的先后“跳水”也引起业界关注。位于上海卢湾区的豪宅项目“华丽家族汇景天地”，目前最低价已跌破3万元/平方米。2010年6月该项目开盘时，售价曾高达6.75万元/平方米，目前的价格跌幅超过50%。而在新盘扎堆的新江湾城板块，华润新江湾九里21日开盘价为3.4万元/平方米，相比之前报价4.3万元/平方米，降幅达20%。

　　或引领楼市新一波降价潮

　　“5月楼市一场‘血拼’在所难免，与其跟着降价，不如提前主动降价，谁先降价，谁就能占领市场，赢得主动。很明显，豪宅引领的楼市价格战已在4月末提前启动。”中国房地产信息集团研究总监薛建雄表示，在新盘扎堆的区域，价格战更是箭在弦上。

　　上海搜房网数据监控中心截至4月25日的统计显示，5月打折优惠楼盘共计207个（含别墅），同比增长近70%。在已降价楼盘的压力下，周边楼盘不“跟降”就卖不动，变着花样也得降价。例如在新江湾城，华润新江湾九里大幅降价后，周边开发商依然强调不会盲目跟风，但据记者了解，附近的中建大公馆5月即将推出30套特价房源，叠加别墅单价与周边公寓基本持平，降幅明显。该楼盘销售人员告诉记者，由于项目拿地成本相对较高，如今叠加别墅的售价已经接近成本。

　　搜房数据监控中心分析师曲鹏表示，今年第一季度尤其是3月份，部分刚需项目率先吹响2012年“以价换量”的号角，使得3月的楼市整体成交量创近一年来新高。一季度刚需项目大量被去化给中高端楼盘的入市提供了空间，而中高端项目的大量入市，则有望引领楼市新一波降价潮。