商业地产泡沫风险预警：普通投资者将受伤

　　世邦魏理仕4月下旬公布的房产相关数据显示，中国已经成为全球在建购物中心规模最大的国家。但根据有关媒体引述的数据显示，2011年我国人均社会消费品零售总额13420元人民币，折合2130美元，不及美国同期人均消费规模15580美元的1/7。

　　国内有媒体转载海外媒体报道称，高力国际物业服务公司评估和顾问服务部门总监大卫·福克纳对我国的购物及服务中心能否实现供需平衡持不太乐观的态度，“市场是否真能支撑这么多购物中心？答案可能是否定的。”他甚至预计，一旦资金断链出现问题，一些开发商可能中途撤出，留下烂尾工程。

　　福克纳认为，虽然中小地产商将是商业地产泡沫破裂的承受者，但事实上，真正“受伤”的将是普通投资者。记者对十多家目前正在转型商业地产的开发商调查发现，这些地产商更多是向市场出售而不是持有正在开发的商业地产。正略钧策合伙人、副总裁薛迥文表示，这意味着商业地产的泡沫风险将由普通投资者承受。

　　投资型房产持有比例下滑

　　目前，尽管很多开发商都宣称要持有商业地产，以实现租金收入和销售收入的平衡，但这些公司的年报却显示，多数地产商开发商业地产仍是为了快速销售，回收现金。

　　以招商地产为例，2011年该公司的投资型房地产账面价值仅为32.67亿元，较前一年减少近1.7亿元，占总资产比例也由前一年的6%下滑至去年的4%。根据该公司的说法，投资型房地产是指为赚取租金或资本增值，又或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。持有型的商业地产显然符合上述定义，包含在投资型房地产的会计科目内。

　　和招商地产一样，另一家曾看好商业地产前景的中粮地产也选择了减少自持商业地产的比例。公司2011年年报显示，该公司的投资型房地产由一年前占总资产的4.05%下降至2.66%。

　　除了招商地产和中粮地产外，华侨城、万通地产等转型商业地产较早的房地产公司，去年年报中投资型房地产所占比例也出现了一定幅度的下滑。

　　调查发现，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。薛迥文在接受记者采访时也表示，在那些商业地产项目大量同质重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，如果开发商将商业地产大量转售给普通投资者者，无疑是将风险转嫁给后者。

　　部分项目风险已现

　　事实上，商业地产的“烂尾”风险已然显现。记者此前曾报道，一个来自浙江的企业四兄集团在不到一年时间里，先后收购了上海的金山小商品商城、兴宇大酒店、上海滩商厦和中华商城等项目，然后通过向银行抵押，以及向小业主出售房屋产权及租赁权融取了巨额资金。但最终上述资金不知去向。最后因为房屋抵押权人的报案，上述四个项目被相继查封。

　　即使是那些顺利交房的商业地产项目，后来的发展情况也不容乐观。很多项目铺面租期到期后，承租者就一关了之。上海嘉定地区就曾出现过商铺长期关门的情况。

　　更多商业地产项目则尝尽了房价零增长，地价低增长的滋味。爱房网的资料显示，目前，上海大同花园四期的32平方米的商铺不过4万元/平方米出头，而8年前上述商铺的售价就已达到25000元/平方米了。

　　事实上，向小业主散售商业地产的行为历来颇具争议。包括万通地产在内的诸多开发商都试图通过新金融平台融资，进而减少散售商业地产的数量，以避免给中小投资者带来较大的风险。一些业内专家则提出，引入地产私募基金，用基金来持有商业地产是一种比较好的处理方式。

　　此前，李嘉诚的长和系以上海的写字楼作为主要资产，成功在香港发行了首个人民币REITs（房地产投资信托基金）。但之后，即使在香港，REITs发行也日益困难。公开资料显示，6年来新增的REITs只有5只。

　　世茂股份首席财务官陈汝侠曾向记者透露，地产私募基金往往两三年内就要退出，而商业地产要取得回报，需要的时间远远要多于3年。这使得商业地产的开发商很难利用私募等房地产金融创新平台来获得资金。

　　在这样的背景下，如果房地产公司本身出现资金链缺口，那么卖掉一部分所持有的商业项目换取现金流，甚至依靠销售项目获取资金，几乎成为开发商的唯一出路。而在这样的背景下，中小投资者会因为投资商业地产而冒将更多的风险。