北京改善性购房比例上升 六成人将面临升级置业

 

 

　　从小到大，从远郊到近郊，从普宅到洋房、别墅的“换房”，改善性需求越来越占据市场主力。

 

　　经过了春暖花开的三四月份，北京各区域楼市出现了不同程度的升温迹象。而在郊区许多适合首次置业的刚需性楼盘以价换量，受到买房人追逐之后，越来越多的中高端住宅开始寻求入市。而从不少楼盘蓄客和开盘情况看，改善性需求纷至沓来。

 

　　从小到大，从远郊到近郊，从普通住宅到洋房、别墅的“换房”，首次、多次改善性需求越来越占据市场主力。

 

图为调查结果一

 

为调查结果二

 

图为调查结果三

 

 　　140平米以上户型成交连涨两月

 

　　根据上海易居房地产研究院一份报告，4月20个城市中户型(140-200平米)成交面积同比增长46%。报告还显示，中户型已经持续同比正增长，且增幅大幅扩大。目前，中户型成交均价也已经连续8个月高于中小户型(90-140平米)。

 

　　具体到北京，90平米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3月、4月的30%以下，140平米以上户型的成交占比增加近10个百分点，4月接近四成。

 

　　易居研究院分析，随着刚性需求在3月集中入市，改善性需求也开始试探性地进入市场，逐步释放。

 

　　房企增加改善性房源数量

 

　　从市场另一端看，开发商也明显感知了市场变化，开始增加改善性房源数量。在5月已取得预售证的6个楼盘中，郊区刚需盘只有龙湖时代天街和密云双井福园两个项目，其余4个如龙湖好望山、金科纳帕庄园、凯德锦绣、世华泊郡，或者是叠拼之类的别墅产品，或者是位于四环核心地段的中高端住宅，面对的人群已经以首次或者多次改善性为主。

 

　　在刚需客群经过年后两个多月的消化后，不少开发商也开始捕捉随之而来的改善性需求。龙湖地产有关人士就对记者表示，近期，包括好望山和长楹天街两个项目，从来访和成交量上，都能感受到改善性需求的进场。此外，对于好望山这类别墅型产品来说，现在的景观季也正适宜推盘。

 

　　5月12日，世华泊郡6号楼推出82-130平米的两到三居，约21000元/平米，当天即告售罄。有分析人士表示，世华泊郡的产品对应着首次置业和首次改善买房人。从开发商推盘价格策略看，房企也在通过更有优势的价格，吸引包括改善性买房人在内的客群。

 

　　从本报联合新浪乐居等进行的调查看，在当前吸引出手换房的决定因素中，44.3%的人选择了“价格”，这也表明目前开发商的价格策略，有望吸引更多买房人出手换房。

 

　　■调查&解读

 

　　继刚需盘放量之后，改善性楼盘也开始成为北京购买者关注的产品。初步预测，5月份及6月份以后，“刚改”盘将会在市场中集中放量。开发商的目光已瞄准了改善需求的人群。到底北京有多少人有换房意愿？为什么换房？哪些区域和价格区间是“刚改”最喜欢的呢？近日，新京报联合新浪乐居等做了网络调查，共有8300多人参加。

 

　　六成人或将面临升级置业

 

　　没有换房经验的占比达到60%，显示出当前购房主体还是以首次置业的刚需客群为主，他们将来在面临家庭结构改变、人口增多等情况时还可能需要置业升级。

 

　　有过一次换房经验的网友比例为31.09%，这部分客群以城市白领为主，购房目的多为自住用途，经过一次换房后，能够基本满足家庭3-5年居住需求，如果收入明显增长，还可能选择继续换房。

 

　　此外，有过两三次换房经历的人多为中产以上阶层，换房目的除了提升居住品质以外，还包括投资等，未来还有可能再购房。

 

　　——亚豪机构

 

图为调查结果四

 

图为调查结果五

 

图为调查结果六

 

图为调查结果七

 

　　七成人对现有住房不满意

 

　　对现有住房不满足的网友比例高达73.6%。从消费角度而言，“衣食住行”当中的“住”是最能满足普通百姓追求生活品质的一种方式，在中国人的传统观念里，只有住在自己拥有产权的房子里，才能生活的踏踏实实。

 

　　从投资角度而言，住房既承载了居住属性，同时还具备金融属性，特别是北京等一线城市的房价长期来看仍然会继续上行，因此对现有住房不满意的网友中，有相当一部分人会在收入增加后选择升级现有住房，从而为楼市发展带来强劲的动力。——亚豪机构

 

　　面积偏小是换房首要原因

 

　　对于换房的原因，选择面积小、不够住的网友比例为32.8%，居各选项首位，说明在中央连续多年的大力调控下，住房梯级消费模式已经形成，很多购房者在首次购房时量力而行，购买面积偏小、总价偏低，自己能够负担的住房，在收入提高、家庭人口增加的情况下再升级置业。

 

　　第二位的原因是对小区环境及物业服务不满意，占15.4%。小区环境差，是后期的物业服务不到位造成的，说明购房者看重的除了楼盘的硬件条件，也更为重视社区的软服务，这一点，应该引起开发商的重视。众所周知，地产领军企业万科最初就是因为物业服务做得好而被购房者熟知，且早期开发的楼盘售价普遍比周边高出两成左右，体现了物业服务的溢价。

 

　　第三位的原因是孩子上学不方便，占14.7%。在当前众多家长重视子女教育的背景下，教育资源的优劣已成为购房者选择购房的关键因素之一，这也带动了楼盘竞相引起名校为项目增值，但名校究竟是“直营”、还是“加盟”，购房者仍需擦亮眼睛，谨慎选择。

 

　　——亚豪机构

 

　　房价走低促成出手换房

 

　　通过对网友换房意向问卷调查我们看到，决定换房因素的主要原因首先是价格、其次是地段、第三是学区，可以看出房子价格因素依然是主导改善需求人群的主要原因。

 

　　我们也调研了目前市场上改善型购房需求客户的情况，主要以两类客户为主。第一种随着自己的经济实力逐步提升，追求居住舒适度的诉求逐渐提高，这类客户属于目前市场的主力客群，整体购买的实力相对较高，但是他们购买周期相对较长，选择考虑性相对较多，会综合评价物业的类型，关注点主要以物业产品、社区环境指标为项目考量的主要因素。第二类就是为子女上学便利，选择重点学校周边的学区房，这类客户购买周期相对较短，出手速度相对较快，这类客户对于目前市场有所回暖产生了强有力的支撑。

 

　　但由于限购的存在，改善需求依然难以完全释放。同时，由于改善性客户购房的谨慎度相对较高，除非目标产品在价格上均达到其心理底线，才能在一定程度上激发这类客群的购买欲。

 

　　——易居(克尔瑞信息集团)

 

　　近六成人希望置业四环内

 

　　居民最想购买的区域为四环内，这类客户占到问卷调查的近六成，换房面积主要集中在80-120平米，换房总价预算为200万元以内。从这三项“答案”中我们可以看出，首先，改善性需求客户对于地段认知度相对较高，大部分客户都希望住在四环以里。其次，网友在目前整体的调控市场中，对于未来房价的下降还是充满了信心。

 

　　尽管如此，网友意愿和市场的现状相差较大，因为从目前四环内整体成交量和市场成交价格走势来看，四环内市场的价格基本上维持相对稳定的态势，整体价格下降的空间不大，而且部分中高端项目在一定程度上还出现了价格上调的迹象，所以网友想花200万元买到80-100平米的房子相对来说还是不太理性的。

 

　　随着6月份众多房企将进入半年业绩的冲刺期，所以商品住宅市场将在五六月份有大幅放量。预计进入5月中下旬后，随着新盘集中入市，市场竞争的格局将会进一步加剧。

 

　　——易居(克尔瑞信息集团)

 

　　80-100平米户型较受欢迎

 

　　六成以上参加调查的网友期望购买80-120平米的房子，说明对于“刚改”来说，实用性是其主要关注点。这也与其支付能力较低直接相关。在支付能力不强的前提下，实用性成为“刚改”的首要关注点，这对未来开发商的产品品质提出了更高的要求，那些产品品质较高、定位准确的产品，将在下一轮竞争中胜出。

 

　　80-100平米的户型面积比较受欢迎的原因有两点：一是，户型面积适中，总价相对较低，既满足一部分“刚需”客户的需求，又契合大部分“刚改”客户需求，市场总需求量较大；二是，这个面积区间比较容易做出舒适两居或紧凑三居，实用性较强，因此在“小阳春”，最受市场认可。

 

　　在总价上，“刚改”更易接受200万元以内的产品，占66.2%，说明经济性依然是这部分客户的首要关注点。从区域上看，近六成人希望在四环以内的内城区域置业，说明“刚改”客户对内城区域的接受度更高。

 

　　自3月至今，普通商品住宅总价在200万元以内的占成交总量的70.2%，300万-500万元的中档产品占7.1%。在经济平稳的前提下，预计总价在200万元以内的产品，依然是市场需求的主力。

 

　　——思源经纪

 

　　换房背后的城市梦想

 

　　房子小了，换大的；住得不方便了，换往城里；城里住腻了，换往郊区……每个人都有自己实际的居住需求，这种需求不仅反映在房子本身，加上房子本身附加的交通、教育、医疗、商业、景观配套等价值，于是有了各种各样的换房需求。

 

　　这本身也给房子的生产者——开发商提出了更多要求：如何能让自己的住宅产品拥有尽可能多的价值点，吸引不同的人都能找到自己最需要的价值点。对于越来越强调品牌认同和社区文化的开发商来说，尽可能地赋予产品价值才能营造买房人、居住者所认同的“一生之城”，“做一个小区让人住进来就不想走”。

 

　　但无论是对于买房人，还是对于开发商来说，都存在一个问题，那就是“理想很丰满、现实很骨感”。对于开发商来说，可以开发更舒适可变的户型，可以营造更美丽的景观，可以完善更丰富的商业配套，可以引入更优质的物业服务公司，但是有些东西确实很难改变，或者是无法简单通过自己的努力换来的。

 

　　这些东西是什么？为什么有那么多的人想往四环里、三环里去？即便这些地方房价高企、拥堵异常——因为资源，不均衡的教育、医疗包括工作机会这些资源。

 

　　换房没什么不好，但是如果都想往内城换，对于一个城市来说，就不见得是一个好事情。城市的生长应该更健康、城市的运行应该更有效率。因此，更应强调城市资源的合理分配，新城建设的加快推进。

 

　　作为北京的一分子，我们乐见新城建设的推进，期待有产业、有配套、有居住氛围支撑的新城形成良性内循环，并疏解北京内城的压力。到那个时候，换房子应该就更简单了。

 

　　献计换房

 

　　有四分之三的人对自己目前的房子不满意，而有近四成的人在十年内换过房子，这是新浪网的换房调查结果。自房改之后的十多年里，已经产生了大量“一部分先拥有房子的人。”这部分人群足够庞大，其升级需求也已经不容忽视，在目前限购背景下，这部分人在升级置业过程中，可以腾挪出更多的房源满足刚需，这与当前倾向于满足和保护首次置业人群的政策并不冲突。为此记者采访多位业内专家，为这部分换房人群献计献策。

 

　　改善性住房面积大功能全

 

　　改善性住房应该具有哪些硬性特征？

 

　　陈志：改善性需求，仍然属于自住需求，具有比首置更高的经济实力，可能家庭人口较多，对于居住空间和交通、教育等配套的要求更高。划分起来比较复杂，层级也比较多。

 

　　李文杰：首置型产品是偏重于空间和功能的紧凑性，改善性产品会更强调功能的完整性和居住的舒适性，不仅总面积更大，而且卫生间、客厅和卧室的空间也更大。

 

　　袁阳：改善性住宅要体现生活需求的改善，使用功能要丰富，例如衣帽间、储物间、卫生间和居室数量也要增加。另外，要体现时代感和科技感、包括物业服务也要提升。

 

　　现行信贷政策需调整吗？

 

　　换房需求大增，现行的一些规定和信贷政策是否到了适当调整的阶段？

 

　　任启鑫：对于改善性购房者来说，如果确实是卖旧买新，最终家庭名下只持有一套住房的情况下，建议也能在首付比例、利率等优惠政策的执行上等同于首次购房家庭，而不应差别化对待。

 

　　陶红兵：刚需和改善性需求可以“差别对待”。对于刚需应该鼓励购房，但是可以限购，防止投机投资争抢小户型。对于改善性需求为什么要限购呢？改善性需求也是为了自住，可以通过贷款杠杆来预防投机。我认为这应该是一个合理的方向，既鼓励刚需，又限制投机，同时又不限制正常的改善居住需要。

 

　　改善置业时机已成熟

 

　　换房者如何把握换房时机？

 

　　陈志：还是要考虑自己的需求和经济实力，例如选择在现有区域更换面积更大的住宅，还有为了孩子上学而换到其他区域。

 

　　李文杰：换房的时机，还是要看区域。各个区域的情况不同，价格的变动时间与幅度也不同。对于换房人来讲，最主要的还是弄清自己的需求，不仅仅看价格和房子品质，还要看区位和交通、配套等因素，选择好目标区域。

 

　　袁阳：我觉得改善性住房是自己用，主要是看到合适的就出手，换房的时候，买和卖基本上是在同一个时间点上，不会有太大的盈亏问题。

 

　　苏华：目前大多数开发商都在回流资金，很多项目都在薄利销售，目前购房比较合适，开发商不会赔本卖房，再低的话整个行业也会出现问题，而且国家从大方向上还是鼓励行业理性发展。

 

　　陶红兵：该换的就早点换吧，据我了解，目前市场上在售的绝大多数项目已低于它的成本，或者说在成本线周围。再指望出现大幅度的下降是不可能的，城市核心区的土地已经越来越少，价格只会越来越往上涨。我认为现在的楼市价格就是一个底。

 

　　任启鑫：没有合适的时机，只有合适的房子。购房者应该根据自己不同的需求，如置业升级、教育、养老等诉求，寻找适合自己的楼盘。普通购房者很难真正实现抄底。

 

　　针对特定人群打造产品

 

　　开发商怎样做才能赢得改善性需求市场的认可？

 

　　陈志：目前我们的政策更多是倾向于首次置业需求，很多开发商做的改善性产品，市场风险会更大一些。

 

　　李文杰：升级需求分为首次改善和二次改善。首次改善的年龄在35岁以下，二次改善年龄在35岁以上。开发商应该研究区域人群需求，有针对性地打造产品。

 

　　袁阳：改善性需求只有看到更好的产品才会出手，因此改善性产品第一要位置好，要满足一定的居住功能，包括教育配套、医疗配套、公园等等。

 

　　陶红兵：现在对于改善性居住需求的功能还是缺乏足够的研究。现在的生活方式已经不同于过去，但居住功能没有跟着变化。比如现在客人很少会留宿，是不是可以把客房的空间实现其他的功能。

 

　　苏华：在项目最初做出合理的定位很重要。改善性客群多数都是二次置业、三次置业，从他们的需求来说，是从一个满足居住到享受舒适居住的过渡，对于产品本身和配套提出更高的要求。

 

　　任启鑫：开发商在产品设计上要针对中低端需求，在市场好的时期，开发商应该通过增加项目附加值来吸引客户，在市场欠佳时期，开发商应该以低成本保障低定价。