五月楼市开门迎春 房企试探性降价力度已减弱

　　多家券商跟踪的重点城市楼市交易情况显示，五月开局普遍红火。北京，上海，广州，深圳，杭州，南京，苏州，重庆，厦门和福州10大重点城市中9个城市销售量上升，销售量在第20周录得强劲反弹。交易量和2011年同期差距已经收窄。

　　南都记者综合分析人士意见认为，开发商试探性降价已经取得市场回报。中信建投研报认为，目前市场上所谓的“成交不可持续”的观点已然不攻自破，楼市需求者已不简单地关注绝对价格，需求者的预期开始大规模转变，由前期预期房价大幅回落转为房价维持平稳。

一线城市商品住宅成交套数

　　5月销售料将好过4月

　　销售的恢复已经带动了成交均价的上升。国泰君安数据显示，五月以来的第20周，北京、上海、广州、深圳均价分别录得0.1%、4.6%、6.1%和11.8%的周环比上升。多位分析人士指出，房地产市场正在健康地恢复。

　　“从房地产市场成交量结构来研究，改善性需求开始释放，不过高端市场依然冷清。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对南都分析称，近几个月出现的各地政策微调，如房贷利率回归等变化，已经推动市场成交量一定的反弹。

　　中银证券跟踪的5月第2周数据，33个城市楼市成交44133套，环比增18.1%，同比涨35%，证明销售明显放量，且好过4月的评价销售水平。

　　“成交量难以暴涨，但温和回暖仍可持续。从流动性角度来看，近期存准率下调可望推动开发信贷和购房者房贷，对地产也是利好。”中国银行证券房地产分析师潘玮称，同时政策支持的意愿也很明显，包括扬州出台的购房奖励政策，沈阳、广州的公积金购首套房降低首付比例等支持政策，都显示政府对楼市的求暖心态。

　　经纬行研究中心副经理曾英杰对南都记者表示，五一期间房地产市场销售强劲，存货在第20周周环比下跌了0.4%.多数分析人士总结称，虽然五月可能难以实现强劲的超预期增长，但在政策面、流动性等利好下，显著好于四月是可以确定的。

　　房企“试探性降价”力度已减弱

　　“4月房地产市场较3月显出疲态，开发商降价打折的力度已经减弱。”对后期走势，上海易居研究院如是分析。该研究院向南都提供的数据显示，4月份30个典型城市商品住宅成交9029元/平方米的均价实现了11%的同比增长，但是增幅比起3月，缩小了8.7个百分点。

　　上海易居研究院副院长杨红旭说，预计未来几个月，商品住宅成交量将会在各方博弈中有所震荡，“原因之一是目前开发商降价依然带有很强的试探性，一旦成交放量，资金紧张程度缓解，很可能又会收窄降价幅度，造成成交量的回落。这样的循环可能会在未来几个月反复出现。”

　　房地产市场对价格的期冀正在从盼降到求稳。包括中原地产、世联地产等一二手联动中介机构向南都记者透露，购房者的盼降心态已经减弱，当前楼市价格预期悄然转变，“求稳”是普遍心态。

　　这也能从库存和推新货源的双双下滑中一探端倪。五月初，十大重点城市可售存货为71 .2万套，库存继续下降。去化周期继续缩短为10 .3个月。易居数据显示，4月20个典型城市小户型成交均价同比下降6.5%；中小户型成交均价同比下降21 .2%；中户型成交均价同比增长9 .8%；大户型成交均价同比下降14.5%.易居分析称，本月中户型呈现量价齐升的局面，预示着虽然市场仍以刚需为主，但改善性需求也已经开始逐步释放。降价预期恐难维持。

　　4月标杆性十大上市房企中有七成以上企业出现价跌量升的情况，龙头万科单月销售均价一年多来第二次跌破万元大关。上市房企4月的让利相当给力，而业绩的回升很可能令降价不再急迫。

　　二季度有保有压力挺刚需

　　市场对二季度的走势开始呈现积极预期。包括国信在内的数家券商认为，二季度政策面不会大幅转变，总体“有保有压”，支持首次置业，投资性需求将继续受抑制。

　　在这样的背景下，市场可望吸引更多购房者入场，推动成交量继续上行。整个五月份的成交很可能创出年内新高，市场上所谓的“成交不可持续”的观点不攻自破。

　　二季度是传统回笼资金、冲刺业绩的关键期。多家龙头房企表示将陆续放量，促销售保增长。

　　万科、恒大、保利、雅居乐等一干房企已纷纷表态或开始向中小户型的普通刚需产品倾斜。恒大表示5-6月情况将继续回暖，再创小高峰。保利也表示5-10月将是推货和增长的高峰期，雅居乐称较低的土地成本支持了降价空间，对刚需的寄望明显。

　　国信证券分析称，“二季度机会更多来自有能力实现销售超预期，并且受益国家推进普通商品住房建设战略的公司。”