常德地王退地获政府八千万赔偿引官场风波

      资金紧张、楼市萧条如今让很多当年的“地王”成为开发商手中的烫手山药，由于未能逾期缴纳土地出让金而被收回土地的事件此起彼伏。

　　然而，湖南省常德市的地王却在当地国土部门连发几道“没收土地出让金、保证金”的通牒下，成功要回土地出让金并获得政府8000余万元赔偿。

　　4月23日，常德市地王与常德市政府解除土地出让合同。5日后，常德市国土资源局再次挂牌出让该块土地，将容积率进行更改，商业面积增加12万平方米。粗略计算，后继开发商将因此多收入接近6亿元。

　　常德市市委一高层领导透露，土地解约之离奇在常德土地历史上从来没有过。“赔偿行为完全是在损害国家利益，且在没有依法调整规划并进行土地评估的情况下，再次拍卖更是无视法律法规。”

　　政府赔地王8000万元

　　4月23日，星期一。湖南常德市国土资源局与常德市伟星置业公司(下称“常德伟星”)解除了紫菱花园地块土地出让合同。

　　紫菱花园地块位于该市柳叶路以北、市电业局以西，属于市区重点地段，并有市内河流穿过，且其周边地区已经建成环境优美的居住小区，共498亩。

　　两年前的2010年8月13日，浙江伟星集团以7.2亿元的价格拿下该块土地，成为当年常德市的地王。由于该地块的价值和升值空间巨大，以至于拍卖时引来众多房地产开发企业竞标，其理由则是谁拿到了紫菱地块，谁就将成为常德地产界的新老大。

　　现在双方竟然解约了。而各方面对于解约行为不解的是，政府竟然要赔偿常德伟星8000万元人民币。

　　据被常德市国土资源局副局长罗跃来称之为“机密”的解约协议显示：常德市政府退还常德伟星第一期土地出让金3.4亿元，并赔偿8000余万元。“鉴于双方各有违约行为，两相抵消后常德市政府赔偿3200万元现金。”

　　随后，3.4亿元土地出让金和3200万元违约赔偿金由常德市国库划拨到浙江伟星集团。

　　“这在常德历史上从来没有过，常德市政府根本不存在违约。”原常德市委常委、副市长宋冬平说。他在去年9月份升任常德市委常委、市委副书记前，主管城市建设和规划，为此曾多次和常德市主要领导表达上述观点，“蹊跷的是如此重大的决定竟然没有上市委常委会。”

　　常德市人大一位不愿具名的常委表示：如此重大的事情即使不通过人大审议，也应该通过市委常委会议和政府常务会议集体研究决定，而不应该是几个领导签字就可以决定。

　　接任宋冬平的是常德市财政局原局长卢武福。他接受《中国经营报》记者采访时表示：“解约决定并没有经过市委常委会议研究，而是他作为分管的副市长同意后，报市长签批并口头报告市委书记卿渐伟后就决定了。”

　　卢武福解释说，之所以赔偿是因为政府迟延交地。“做出这样的决定是为了维护常德市的招商环境。”

　　地王往事

　　地王合约的秘密解除决定，在常德市政界引发震动。常德市土地市场的敏感在于，原常德市委副书记彭晋镛、原市委书记程海波均因为参与土地违法买卖，分别于2004年和2011年被判死缓。

　　宋冬平很遗憾地告诉记者：“常德市有目前规范的土地市场来之不易。”据了解，由于紫菱花园地块长期不开发，常德市人大、政协等多名官员公开提出过意见，且湖南省政府巡视组为此还专门调查过。

　　如今，争议的焦点在于政府是否违约。曾主管土地工作的宋冬平明确表示，政府根本不存在违约，更不应该给予常德伟星赔偿。

　　根据2010年8月13日达成的土地出让成交确认书，常德伟星应该在约定的时间内，向常德市政府缴足土地出让金并着手开发建设，而常德市政府则明确表示“按现状供地”，将在6个月内完成拆迁，向伟星置业交付“净地”。

　　然而，伟星置业中标之后，仅向常德市政府交付3亿多元土地出让款(含1亿元保证金)之后，迟迟没有再交付余款。常德市政府直到2011年8月底才完成拆迁，比预定的日期延迟了大约6个月。

　　其中，常德市政府在拆迁的同时将已完成拆迁的地块陆续向常德伟星交付了200多亩土地，并为常德伟星办理了3本土地证。

　　为此，常德市政府在2011年9月完成拆迁前后，由国土局先后两次向常德伟星下达履约催款通知，明确要求常德伟星应在2011年9月底履行合同义务，迅速缴纳剩余的4亿元土地款。否则，将没收土地出让金，并禁止常德伟星两年内进入常德房地产市场。

　　但常德伟星方面给常德市政府的复函称，希望能把交款期限延迟到12月底。“这就意味着常德伟星认可土地移交时间，从法律上来说，复函是土地出让合同的补充协议，政府何来违约？”宋冬平表示。不过，常德伟星未能接受记者的采访。

　　浙江伟星集团为浙江临海的一家民营企业，创立于1976年，位列中国民营企业500强，以服饰、建材、房地产、水电开发为支柱产业。旗下拥有伟星建材等上市公司。根据2011年的一则媒体报道显示，浙江伟星集团曾在湖北公安县成立伟星置业，和当地土地交易中心主任等官员勾结，以假招拍挂的方式非法取得土地，此事被当地检察机关查处。

　　再次违规挂牌

　　4月28日，常德市国土资源局网站对紫菱花园地块贴出挂牌公告。根据公告显示，该498亩地块被分拆为两个地块，竞买人必须同时报名竞买。

　　按照常德市政府的介绍，竞买人必须对这两块土地整体开发。根据国土资源部11月2日出台的规定要求：中等城市单宗土地出让面积不得超过14公顷，即210亩。“分拆土地入市，这也是没有办法的办法。”常德市政府一官员表示。

　　最引人瞩目的则是，紫菱花园地块规划有了较大的修改。其中容积率已由2010年的2.4提高到2.8，商业建筑面积从过去的3.2万平方米提高到15万平方米，土地内原有水面由过去的75亩缩减到55亩。

　　业内人士介绍，在二三线城市商业建筑和住宅建筑成本基本持平，而价格上前者一般是后者的两倍。据了解，常德市住宅均价在每平方米5000元，由此计算，紫菱花园地块商业建筑因调整容积率，就可以增加接近6亿元的利润。

　　根据规划法和住建部规定，规划的调整，必须经过论证、公示、听证、审批等诸多环节，仅在公示这一个环节，法律政策就规定必须经过20天。只有完成全部规划调整手续后，才能公开挂牌出让。

　　据内部知情人士透露，在常德市国土资源局公告发出前一天，规划部门甚至还在秘密商量调整规划的内容，根本没有时间去履行法定的论证、听证和公示等程序。常德市城市总体规划也显示紫菱花园地块所在位置并非“商业中心”，所以，大幅度增加商业建筑面积，也是严重违规的行为。

　　根据土地招拍挂有关规定，拍卖土地使用权前，必须先进行评估，从而获得土地基准价格，为土地招拍挂提供底价依据。其中，土地评估报告有效期限为一年。常德市规划局一副局长以须向领导汇报为由拒绝了记者的采访。　　这就意味着，紫菱地块2010年赖以拍卖的评估报告已经失效。“这次拍卖前，由于没有履行法定的调规手续，评估报告自然无从做起。所以，常德市政府这次在收回土地后5天内就宣布进行挂牌出让，完全违背法律和政策。”常德市一政府官员透露。