养老地产面临两难窘境：前景看好但发展错位

　　养老院一床难求。北京民政局数据显示，截至2011年年底，北京养老机构总数401家，其中公办215家，民办186家，每百名老人拥有的床位数是2.9张。

　　一边是养老地产前景看好，不断有企业进入这一领域；另一边则是现有的养老地产项目陷入了错位发展的窘境之中，那么，养老地产将如何在这一再的错位中生存发展？

　　囚徒困境？

　　在目前的养老服务中，政府依旧扮演着主力军的角色。房地产业内对养老地产还没有形成清晰的概念和定位。大家倾向于把养老和地产分割开来：养老是福利性的，政府应该予以支持；地产是营利性的，开发商需要获取利润。如何将二者有机结合起来，是一个难题。

　　养老社区由养老服务公司独立运营看来是一个世界性难题！美国养老社区八成由非营利机构（半数是宗教机构）运营，而营利性质的养老运营机构即便是行业领军者，业绩也一直不理想，如Brookdale和Sunrise这两家上市公司都是常年亏损。

　　《中国企业报》记者在调查中发现，目前，中国的养老服务除福利性质的机构养老外，市场化养老地产项目主要有3种模式：仅出售服务不出售地产的养老项目、与险资结合的养老社区项目和养老与地产结合的养老型房地产项目。

　　一批保险公司纷纷看好养老市场，泰康人寿子公司——泰康之家（北京）投资有限公司计划建成国内第一家大规模“国际一流标准”持续关爱社区。新华人寿也已进入养老、健康两个产业，今年北京两个养老社区也计划动工。

　　易居中国下属全资子公司克而瑞（中国）近期发布的一份报告认为，险资进入养老地产的优势在于：保险资金投资需求与养老地产项目性质具有很好的匹配性。一方面能解决养老地产运营的资金难题，另一方面能提升养老地产服务质量，改善运营模式。

　　作为下一个投资热点，房地产企业当然也不会放过这一市场。万科、保利、绿地、首创等开发商均已进入养老地产，且有不少养老地产项目上市，包括万科幸福汇、亲和源等项目，这些项目主要的卖点是社区医疗以及康复配套，同时在产品设计上也充分考虑了老年人的需求，进行设计改进。

　　记者调查的位于北京与天津交界的卓达太阳城养老示范基地就搭上了民政部养老示范基地的顺风车，据卓达集团天津艺都投资有限公司、天津卓达华夏颐园投资有限公司副总裁王忠强介绍，此“超级大盘”中养老示范基地项目规划含200亩全国养老示范基地。

　　然而，无论是哪种方式介入，养老产业目前尚无成熟模式可借鉴。戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，养老社区对软件服务要求非常高，而且十分专业，一般物业管理远不能达到该水平。国外往往把老人细分为三大类：活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。三类老人的养老生活有不同的关注点，产生对硬件设计和软件服务不同的需求。比如活跃老人以“养”为主，低度照顾老人需要“养”+“护”，高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区就涉及三个不同的主要专业服务领域：养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点，因此所做的产品最终还是停留在普通房地产的水平，达不到颐养天年的要求。

　　经济学的囚徒困境，说明了为什么甚至在合作对双方都有利时，保持合作也是困难的，养老产业的巨大需求与地产与养老地产的现状似乎也在验证这一理论。

　　只服务少数人？

　　养老市场的需求让一些企业纷纷行动，然而，养老地产项目基本定位在高端人群，而真正的市场需求中的中低端人群应该是大多数。

　　《中国企业报》记者在调查中发现，目前的养老地产项目均锁定在高端消费群体，而实际上，养老市场需求大部分会集中在中低端人群。

　　全球三大战略咨询公司之一的美国波士顿咨询公司日前发表一份大多数中国人并不认可的报告称，中国半数家庭到2020年将迈入中产阶级，未来10年内中国中产阶级及富裕消费群体将新增约2.7亿消费者，其中70%来自小城市。波士顿咨询公司对中国中产阶级的定义是，扣除税收和通货膨胀因素后，家庭年收入在6万—10万元人民币。

　　即使按此报告数据衡量，以中国的中产阶级家庭消费水平，要达到消费养老地产项目的水平确实有些困难。

　　在记者调查的几个养老地产项目中，由乐成集团投资的乐成养老旗下直营连锁品牌“恭和苑”，其“以住户为中心的七星服务”的宣传语，马上就能让人联想到其高端的定位，记者询问得知，目前，“恭和苑”在海南省的示范项目已经开始运营，一个月费用单人近5万、双人近7万的价位准确锁定了少数人群。

　　而介入不动产投资的险资其定位更高，近日泰康推出的首款养老社区产品，以起点为200万元购买其养老年金产品以获得高品质养老社区的入住资格，据称，此举将有效地筛选出高端客户群。

　　一个有趣的现象是，京郊养老地产锁定的另一部分高端消费群体，是我国西部不具备宜居条件地区的退休公务员。据一位房地产企业负责营销的管理者向记者介绍，其养老社区曾经一个电话卖出12套房，业主都是内蒙古地区县乡级干部，而购买此项目的原因是京郊气候适宜、房价相对低，最主要的是不会很露富，同时不但给老人提供一个养老环境，也为自己退休后找到一个宜人居住场所。

　　建立在金字塔尖上的养老地产，该如何接地气？是否需要接地气？但一个事实是，养老地产无法真正解决大多数中国人养老问题。

　　生不逢时？

　　虽然养老地产市场需求和市场前景如此诱人，引“无数企业竞折腰”，但赶上房地产政策调控严格时期及世界经济形势下行期的事实却不容回避，开发成本、融资渠道相对少成为养老地产项目的瓶颈。

　　“由于缺乏足够的政府支持，包括特殊的金融政策、税收政策、土地政策等，目前开发商运作养老地产的过程较为艰辛，像在丛林中摸索着前进。养老地产很容易演变成以养老名义进行的纯房地产项目，而没被当成一项全民的产业得到重视。”一位业内人士指出。

　　戴德梁行黎庆文认为，土地价格高，税收重使养老社区的开发成本高企。即使国家政策支持收取“进入资格费”，可能也会因为太高昂而吓退消费相对保守的老人。在国外，政府通过优惠和直接补贴来最大限度地降低“进入资格费”的台阶。

　　政策的突破是启动养老地产快速发展的根本之路，因为它使养老地产投资符合国际资本价值准则。一旦一种项目的投资盈利模式符合国际资本价值准则，同时又有巨量的消费需求，那么她就像今天蓬勃的房地产市场一样，不但能吸引民间资金、公众资金，也能吸引国际基金大量进入。但中国国情也决定了政策突破的时间表和力度具有很大的不确定性，在没有政策大突破的情况下养老地产如何突破？

　　目前，与其他商品房地产项目一样，养老地产亦受国家房地产调控政策制约，记者在调查中了解到，虽然一些二三四线城市均有一些解决户口和纳税证明的非法公司应运而生，但最终还是增加了购房成本，因此而抑制了购房行为。

　　而与此同时，由于国内养老地产运营模式仍不成熟，投资回报率不确定性较高，投资风险也较大，加之投资资金要求高，收益回款慢，都成为养老地产行业发展的瓶颈。

　　业内人士黄金湾投资集团副董事长全亮在接受《中国企业报》记者采访时表示，更看好险资进入养老地产，其优势在于，保险资金投资需求与养老地产项目性质具有很好的匹配性。一方面能解决养老地产运营的资金难题，另一方面能提升养老地产服务质量，改善运营模式。

　　黎庆文认为，专业服务是养老地产必须配备的软件，但同时其服务体系和商业架构远不成熟，与地产开发的成熟度不能匹配。要使专业服务快速跟上地产的开发，地产资本跨界进入是最直接最有效的方法，同时专业服务也能通过长期收取服务费成为地产公司新的“产品线”。不同定位的养老地产所对应的专业服务有所不同，养生服务对应定位于活跃型老人的养老地产，由于活跃型老人与养生服务要求集聚性相对其他较低，所以可以适合分散产权销售的养老地产。护理服务和医疗服务对应定位于低度照顾或高度照顾老人的养老公寓，由于服务的集聚性要求该类的养老公寓不宜分散产权进行销售。同时，政策允许下的商业模式探索，如在高端养老地产中，借鉴会籍制度也可以解决短期资金问题。

　　不过，王忠强在接受《中国企业报》记者采访时也表示，房地产企业不应该寄希望于政策的调整和政府的照顾，而应该在项目模式设计上有所创新。政策就是这样，金融、经济环境也是如此，与其整天抱怨，不如埋头做项目，他相信，好项目一定会有市场。