高级刚需：数百万豪宅热卖背后的推动力

      5月即将画上句号，经过了3月的爆发和4月的低迷，这个5月南京楼市收成如何呢？网尚研究机构最新发布的研究结果显示，5月市场回暖的势头未减，成交量与去年同期相比增幅明显。

      值得一提的是，尽管5月市场成交主力仍是刚需，但改善性需求也在启动，全市商品住宅销售金额排名前十的项目中，中海、金地、仁恒、万科、保利等一批品牌房企均有上榜，销售表现较为突出，其中仁恒、中海及保利成交面积段均在140平方米以上。

      数百万的豪宅卖得火，其背后主要是“高刚”即高级刚需的推动。与被限购的多次改善者不同，“高刚”们有一定的经济实力，有换房的迫切需求，同时又有第二套的购房资格，因此成为楼市中刚需之外的又一支生力军。

      高刚，楼市中的“高帅富”有钱又有买房资格

      龙年楼市开局不久，蛰伏了近一年的刚需人群开始纷纷入市，撬动了“小阳春”的回暖行情。一时间，中小户型的刚需成了开发商们争相讨好的对象，而改善性需求似乎被开发商们所遗忘。

      事实上，改善性需求在市场需求中是一股不容小视的力量。从4月底南京春交会期间进行的购房需求调研来看，结婚、定居等刚性需求占到了被调查者的45%，投资需求在限购令的威慑下减少到5%，而改善性需求占到了50%的比重，当之无愧是市场需求的“半壁江山”，已经超越了刚需。

      在众多的改善性需求中，“高刚”的身影尤其引人关注。他们换房的需求极其迫切，希望以旧换新，以小换大，对住房有更高的要求，同时又有购房的资格，不受限购令的制约。在看到市场回暖、政策稳定后，高刚们也开始出手。从3月、4月南京新房市场成交面积段来看，120-144平方米户型呈现约3%的增幅，而60-90平方米户型则下降约5个百分点，这也在很大程度上说明传统意义上的以中小户型为需求的刚需比例有所减少，而高刚所占的比重有所增加。

      动辄数百万的豪宅卖得火高刚是背后的推动力

      从5月18日起，今年央行第二次下调了存款准备金率，加上国务院总理温家宝近日再度强调，要继续“严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策”，因此有观点认为今年尽管在调控方向上不会有根本改变，但对首套房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限制也有可能逐渐松绑。

      市场政策出现了些许松动，苦苦煎熬了一年的开发商也没有闲着，5月改善性需求房源上市量猛增。《扬子楼市》统计发现，与前几个月刚需房源独霸天下的局面不同，5月份满足高刚的改善型楼盘首次与普通住宅形成了“平分秋色”的局面。

      供应量的增加以及开发商们相对理性的定价，让高刚们加快了入市的步伐。以高端盘集中的河西板块为例，近期多家楼盘都卖得比较火。根据网上房地产的统计，上周该板块共认购了311套，与前一周相比几乎翻了一番。而回顾上周南京楼市每日热销榜单，华润悦府、中北英郡、银城聚泽园以及汇锦国际凌江等项目纷纷上榜，凭借较高的产品性价比吸引了不少改善性购房者入市。

      高刚“接棒”纯刚需下月多个纯新盘上市

      “高刚”已开始显现出它的市场地位和市场力量，这引起了不少开发商的关注。据新浪乐居统计，不少定位改善性人群的高端纯新盘选择了6月亮相，如地处河西CBD河西大街休闲带的苏宁滨江壹号，项目户型主要为136-233平方米大平层和266-399平方米的跃层，高调打出“云之上”的滨江理想生活口号；位于城北的新盘恒基九珑天誉首次开盘将推出94平方米的两房，105平方米的三房以及176、260平方米的复式房源；江宁的万达公馆预计将于6月中下旬推出132套房源，面积为220、260、290平方米，豪装交付……

      除了这些纯新盘外，目前的楼市经过了前几个月的热销，刚需房源已经去化掉不少，楼市库存有很多都是大户型产品，开发商也会选择合适的时机推向市场。正如业内专家所言，刚性需求只能解决“温饱”，改善性市场的战绩，将决定开发商未来是过上“好日子”还是“普通的日子”。

      网尚研究机构总经理李智分析指出，在宏观调控的市场环境下，改善性购房者更关注的是项目的品牌效应、产品品质以及产品的抗风险能力，这些正是决定开发商能否成功突围的关键所在。