5月楼市回暖 传统淡季成交量或继续回升

 

　　上海楼市在5月迎来了今年的首个成交高潮，各地政策微调，金融政策利好为下半年开局奠定了良好的基础。业内普遍认为，今年6-8月传统楼市淡季的表现或有别于去年，呈现出淡市不淡的局面。同时，当前房企的降价行为已接近"市场底"，整个下半年应该比较温和。

 

　　上海楼市在5月迎来了今年的首个成交高潮，同时，降息以及各地政策微调逐渐被放行，为下半年楼市带来向好的预期。业内人士普遍认为，今年6-8月传统楼市淡季的表现或有别于去年，呈现出淡市不淡的局面。同时，当前已接近“市场底”，下半年市场应该比较温和。

 

　　“转晴”信号

 

　　近期市场“转晴”信号接连出现。

 

　　成交量出现明显反弹。新浪乐居&克而瑞的数据显示，上海5月新建商品住宅成交面积为80.53万平方米，环比上升30.23%，创下限购以来同期新高；成交均价小幅波动，稳定在22553元/平方米。监测的全国40个城市中，逾八成城市5月成交量环比上涨，10个城市涨幅超过50%。

 

　　土地市场出现积极信号。上海6月土地首拍迎来小高潮。6月6日，上海推出8幅地块引来79家开发企业投标，其中唯一纯住宅地块嘉定区马陆镇28-01地块最受关注，19家企业领取竞买申请书，5家企业提交竞买申请，这也是今年以来住宅用地竞买申请人数最多的一次，最终该地块以55%的溢价率拍出。

 

　　央行42个月以来首次降息，自今年6月8日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

 

　　“出乎市场的意料，在之前业内普遍看淡下半年市场之时，5月上海乃至全国的楼市给了市场一个惊喜，在市场供应大增的情况下，依旧能保持成交的持续回暖，"红五月"成色十足。”新聚仁机构董事、总裁任颂然表示，未来的中国楼市尤其是上海等一线城市市场复苏已经在酝酿，回暖的步伐已经明显加快。

 

　　“不过，断定楼市反弹还有待观察。”同策咨询董事长孙益功表示，房地产市场政策微调、开发商降价跑量以及金融政策利好，为今年5月房地产市场成交量注入了活力。不过这个“红五月”主要还是表现在成交量上。

 

　　判断市场复苏的标准是什么？孙益功认为，就是类似“红五月”的成交量是否可以持续，并且可以持续几个月。从目前来看，市场仍有不确定性。

 

　　趋势未改

 

　　下半年房价会怎么走？

 

　　孙益功认为局部、个案大幅调价将是下半年房价波动的亮点，稳中有跌是大势所趋。

 

　　孙益功说，以上海为例，从短期市场趋势来看，上海商品住宅市场库存仍然维持在1000万平方米左右的高位，市场去化周期在15个月以上（按照当前月均去化量60万-70万平方米来计算），这仍然是房价继续下跌的信号。尽管个案房价降幅有收窄迹象，但大趋势短期内改变不了。

 

　　6月，楼市进入传统淡季，市场温热局面是否会戛然而止？

 

　　“近期一些刚需项目相继收窄折扣空间，抬高了项目售价，依然取得不错的销售业绩，这也让很多开发企业更有底气。”任颂然认为，面对即将到来的传统淡季，开发企业主动出击，继续以价换量，小步快跑，借助已经起势的楼市回暖趋势，加快销售去化速度，将成为开发企业的主流选择。

 

　　同策咨询研究中心数据显示，5月上海商品住宅供应量在80万平方米，比3月67万平方米多。这反映出开发商在博弈市场过程中，逐渐采取步步为营的市场策略，开始主动推盘降价跑量，以应对未来的不确定性。

 

　　“今年6-8月传统的淡季，有可能区别往年经验，走出"淡市不淡"的行情。”孙益功解释，所谓“淡市不淡”一方面是指不会延续往年淡市的状况，另一方面也不会出现成交量暴涨的趋势，成交量会保持不好不坏的状态，也可能出现小幅反弹。

 

　　孙益功分析说，政策面正值“刺激刚需”的时间窗口，刚需应该会在6-8月份继续释放；“稳增长”措施和房地产行业并没有直接关系，部分开发企业资金面压力依然存在，会加大市场供应，供应的增加与个案价格的调整会促使成交量保持一定的水平。

 

　　观点

 

　　降价跑量加快周转仍是明智做法

 

　　在成交量回暖的背景下，部分楼盘见好就收，收窄房价降幅。

 

　　孙益功认为，收窄房价降幅或取消优惠折扣，继续博弈市场和政策调控的做法可能就难以有比较好的成交量，有可能会使整体市场走低。当前开发企业最明智的做法就是通过降价跑量方式回笼资金，趁现在还可以拿到价格相对较为便宜的地块，谨慎拿地及时“换仓”，抓住下一轮的房地产市场发展机会。

 

　　同策咨询研究中心总监张宏伟给开发商提出建议：首先，开发企业在拿地之初就应该合理评估楼市政策走向及特征，在项目定位及产品设计阶段把握前瞻性的主流市场需求客户，降低风险。其次，价格适度优惠，提高楼盘综合性价比以此应对市场变化。最后，加强营销。在淡市市场背景下，把握好营销主题及推盘节奏，为楼盘成交做好铺垫将显得非常重要。

 

　　“"危机营销"也好，降价也罢，企业应该未雨绸缪，从营销角度提前做出布局应对市场的不确定性。”张宏伟说。

 

　　任颂然表示，对于刚性需求消费者而言，楼市的回暖已经毋庸置疑，因此应抓紧时间出手，目前可能是本轮调控最后的购买时机了。

 

　　“目前来看，刚需盘和高端楼盘都值得关注。”张宏伟表示，刚需盘以满足自住需求为主，购房者应该抓住时机购房；高端楼盘降价跑量，一定程度上体现出其性价比，也值得改善客户和部分投资客户关注。