北京写字楼租金涨开发商只售整层取消零卖

      租金持续上涨，投资资金大举进入，零星的购买已经不能引起卖家的兴趣，流行的操作手法变成买整栋、买整层。

      在住宅市场调控及商务办公需求双重驱动下，写字楼市场正发生一场变化：租金持续上涨，投资资金大举进入，现在的卖家，零星的购买已经不能引起他们的兴趣，流行的操作手法变成买整栋、买整层。相比之下，市场能否支撑这样的变化尚未可知。

      写字楼市场火热开发商打出整售牌

      写字楼市场自2011年以来的火热态势在今年又有进一步扩展的态势。业内人士分析认为，住宅市场持续低迷，加之北京、上海等一线城市写字楼租金持续上涨，使得优质地段的写字楼仍受买家青睐。

      “北京写字楼租金近半年上涨超过20%，由此吸引了保值类资金入市，黄金商圈的甲级写字楼都是稀缺资源，它们的潜在客户也多是有实力的大公司。”一家房地产咨询机构负责人表示，黄金地段的高端写字楼供不应求、租金回报率稳定增长，在运营经验成熟的企业管理下，这样的物业成为房产投资的新宠。在市场逐步向卖方倾斜的大背景下，不少高端写字楼趁势推出了“整售”的限制性要求，以此提高了高端市场进入的门槛。

      位于北京西二环外广安路9号的国投财富广场是一个5A级写字楼，总建筑面积20万平方米，开盘以后将其5号楼定为整层对外出售；位于望京的地标建筑北京绿地中心，不久后也将以整售的形式进入市场。

      “在CBD以及望京等新兴的商业中心，政府近年来对许多综合体以及写字楼项目拿地都作了限制规定，即大楼建成后只能自持或整售，最低也要整层销售。因此这些项目的入市使得写字楼传统散售的模式受到了挑战，不过这对开发商而言，如何寻找到合适的买家成为一个问题。”有业内人士表示。

      支持者：有利于后期管理与品质提升

      据高力国际信息披露，2011年的北京甲级写字楼整售多是由内资买家主导。去年全年北京共有10桩左右的甲级写字楼被披露整售成交。其中包括五矿集团以45亿元收购第五广场用作办公楼；某港资企业收购花旗银行、凯龙瑞投资名下的西环广场写字楼；金融街控股以总价40亿元收购中信城20万平方米的城市综合体等。而与当时内资买家主动的投资需求不同，今年的市场整售需求更多则是由卖家主导。

      世邦魏理仕专业人士表示，整层起售因为更有利于开发商快速回笼资金，得到收益。而且从后期的维护管理方面来看，开发商也避免了和数以百计小业主打交道的麻烦。从购买方的角度而言，一栋出售型写字楼的业主数量越多，后期的物业管理和协调就越容易产生问题，对写字楼整体的保值增值、维持租金收益率是不利的。整层购买可以说间接地限制了业主的数量和资质，这有利于项目未来发展。

      另外，高端写字楼产品面临的租客户基本上是具有一定实力和规模的公司，对于这种大公司而言，需求面积比较大，一家公司租赁整层或半层是比较常见的，所以如果产权分割的面积过小，反而对后期的租赁没有好处。此外，对于高端的出售型项目，整层销售无疑是一种对买卖双方都有利的策略，比之分散成小户型出售的写字楼，从某种程度上更值得投资。

      缺少中小投资者需求能否支撑有待观察

      虽然整体出售对于提升高端写字楼的整体形象与管理服务水平具有积极意义，但对于当前许多开发商而言，如何找到那么多具有购买实力的企业与个人仍然是一个现实问题。

      北京喜悦凯琳置地房地产经纪有限公司销售总监高翔认为，虽然租售价格一路飙升，北京仍有不少甲级写字楼在入市前就被整租或整售。2012年，北京甲级写字楼的新增供应量将明显赶不上市场的迫切需求，预计今年写字楼市场会出现明显的真空期。

      “高端写字楼的体量不会太小，一般都在几万平方米，其单层面积超过1000平方米的也很多。如果全部散售，就对购买者资质提出了很高要求。不少开发商频繁提出整层起售的要求，事实上并不是每个写字楼都能抢到这种大客户，虽然现在市场热了，想入场的投资客很多，但多是手握几百万的中小投资者。”专业人士分析，真正实现整层出售的写字楼，一定是品质、后期服务、开发商品牌真正过硬的，这类大客户对价格或许不太敏感，对写字楼品质带来的投资保障却十分看重，普通写字楼根本提不起他们的兴趣。

      据业内人士透露，前不久北京曾有写字楼想整体出售，可是由于各种因素没有实现，随后开盘散售却只用了两天就已售罄。该人士表示，是否应该整售，还是应该根据项目特点来决定而不能跟风。