产业地产“瞒天过海”以工业用地之名建住宅别墅

　　0.3的建筑密度、40%的绿化率、4米层高、皇家风范的园林景观、全立面干挂石材，甚至直截了当地打出“不限购、不限贷”的口号，然而这并不是中央别墅区的豪华独栋别墅，而是位于天津西青开发区中北总部经济产业园的一批工业地产产品。

　　以这批既有独栋又有双拼的别墅的硬件条件和十分匮乏的周边配套来看，实在难以与企业办公联系到一起，最终作为企业总部还是个人投资更是无法辨别。这种似是而非的项目，正是如今产业地产高潮中大行其道的主力军，不少开发商巧立名目，以工业用地之名，建住宅别墅之实，行商业物业之路，不仅设施配套超出限制，而且还进行产权拆分销售。

　　这种“瞒天过海”之道，不仅得到地方政府的默许，也受到了市场的高度欢迎，其热销程度并不亚于真正的住宅项目。在业内人士看来，这种“潜规则”是一种复杂的博弈所致，政策条文、市场需求和偶然因素之间冲突杂糅，有合理与无奈，亦有投机与违规。更关键的是，一旦处置不当，风险扩大，对于产业发展和购房客户都会产生严重的损害。

　　“不是一味的围堵打击，更应该从‘危’中看到‘机’，因循真实的需求和客观的变迁，完善和优化产业地产概念与规范，才能促进这个行业更良性的发展。”WSP维斯平建筑师事务所董事总经理吴钢表示。

　　独栋办公还是居住别墅？

　　以工业用地立项的中北总部经济产业园却被曝出销售“别墅式总部楼”，数量达到29栋40套之多，样式不仅有四围合双拼，还有单体独栋、单体双拼等多种类型，单个面积从600平方米到1500平方米不等。其周边住宅性质的别墅价格约为每平方米15000~20000元，而中北总部经济产业园的“别墅”则徘徊在每平方米8000到12000元的相对低位。

　　如果说中北总部经济产业园起码还打着“企业办公”的名号，那么位于上海松江洞泾镇的“美善新天地”则似乎打算完全与企业绝缘。这几栋在工业用地上建造的酒店式公寓因为价格比周边楼盘低很多而吸引了大批购房者交纳订金，然而实际上项目连销售许可证都没有拿到。据称，目前当地房管局已经介入调查此事。

　　中北总部和美善新天地仅仅是全国各地大打“擦边球”的小型案例，而尤其令人担忧的是，许多大型上市公司也涉嫌使用这种瞒天过海的伎俩。

　　在香港上市的武汉产业地产商卓尔发展（2098.HK）就以物流用地性质立项，建成其广为人知的代表作“汉口北国际商品交易中心”。该项目定位为第四代专业批发市场，并且得到了国家、省、市、区各级政府的支持，曾经三次被写入《湖北省政府工作报告》和列入湖北省“十二五”规划纲要中。目前，“卓尔模式”已经作为一种成功范例在全国范围内大面积复制。

　　“如果严格追究法律条文的话，（这种做法）其实是有风险的。”绿野资本大中华区董事局主席郑晓军表示，这相当于将土地性质转变，由工业用地改为商业用地。

　　然而由于汉口北国际商品交易中心大大促进了当地经济的繁荣，加上本身卓尔发展在商品批发的基础上加上了研发、物流、仓储、展示等概念，这种性质的“溜边”几乎无人追究。

　　“实际上，在行业颇具影响力的某些工业地产公司的产品同样是可以分割单元或者独栋出售的，这甚至明确得到了当地政府的认可，原因在于这些工业地产公司的产品可以扶植创新性小微企业的成长壮大，并为当地贡献税收和就业，因此双方能够达成双赢。”一位产业地产人士对记者表示，“但工业用地的分割销售是国家明令禁止的。”

　　从各地的工业用地出让说明上，“统一经营不得分割销售”都是基本条件，而国土资源部在2008年2月颁布的《工业项目建设用地控制指标》的通知中也有明文规定：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%；严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”甚至绿地面积也有着明确的限制：“工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。”

　　“如果严格按照明文要求来看，几乎所有的产业地产项目都是违规的，但已经建好的项目又不能一拆了之，”上述产业地产人士透露，“一般的折中处理方法就是开发商通过补缴土地出让金差价来获得合法用途的产权。”

　　而这一事后补差价的方式甚至可以“前移”。据了解，近日江门市的一家开发商就曾以1.2亿元的价格获得当地一家农药厂的工业用地，其后向政府补缴2.2亿元后将工业用地变性为商住用地，开发高端别墅。

　　逐利之过还是规划之失？

　　在工业用地上开辟五花八门产品的现象在行业内屡见不鲜，然而是非对错、个中缘由却往往众说纷纭。

　　“开发商的逐利心理是比较主要的因素之一。”吴钢指出，由于工业地价非常低廉，同时住宅的市场需求和销售利润都非常可观，工业项目往往具有投资金额大、回收周期长等特点，因此很难比拟住宅地产能在短期内快速回收资金流的优势，故而开发商打“擦边球”的动力会非常强烈。

　　“尤其在一线城市，往往住宅用地非常稀缺，而且竞争激烈，普通的小开发商根本没有实力拿这种地块，既然拿到一块工业用地，自然要想点办法将效益最大化了。”动力联行董事长梁春表示。

　　然而在很多专家看来，利益驱动仅仅是一方面，更重要的原因在于产业地产的相关法律规定还不够完善，加之对外信息公开并不充分，社会参与度比较低，因而开发商在建筑形态上有可能采取模棱两可的态度，开发的产品使人从外观上无法辨别到底是独栋办公，还是居住别墅，用途上就更加可以进行灵活变通。

　　“即使政府对产业用地相关指标作出了一定的规定和指示，其在前期规划、后期执行和监督管理上还是做得不够到位。”中国人民大学土地管理系教授郑华表示。

　　在郑华看来，很多地方政府甚至放弃了应尽的职责，“拍脑袋”现象严重，“他们并没有在前期规划中细致地研究为什么这块地要规划成产业用地，为什么要做这个产业，产业的未来市场前景如何，如何能够保障产业的发展等等，如果这些工作做好了，开发商就能认识到蕴藏其中的市场发展潜能，不会放弃产业地产而走其他道路了。”

　　除了开发商主观逐利导致“偷换概念”和政策法规不完善导致“意马心猿”外，一些客观的复杂因素也会交织成“变性”之源。

　　“中国的城市化速度非常快，土地是在早年定性为工业用地的，但同一块土地，可能在几年后的今天被发现具有非常大的商业价值。这就导致在这块地上单一地发展产业地产将是不合时宜的事情。这种规划速度赶不上发展速度的情况是存在的，并且是导致产品和配套出现急剧变化的重要原因之一。”梁春表示。

　　经济学家周其仁亦在近日表达了类似的看法，即中国的城市规划、建设水平远远没有跟上工业化、产业化的步伐，很多规章、条例甚至仍然停留在简单模仿前苏联的水平上，以至积聚了大量的矛盾。

　　而上述产业地产人士也认为，存在即有合理性，并非工业用地就一定要建工业厂房。现在企业需求越来越多样化、个性化和高端化，类似别墅的产品在研发、展示、会所功能上往往有着符合实际的良好效果，并不能一概认为是玩弄伎俩。

　　“国外的土地并没有性质上的划分，因此在开发土地之时，开发商能够最大限度地按照市场走向来进行土地规划。中国出让型的土地制度把土地分为工业、商业和住宅，使得土地开发过于单一呆板，以致引发现今的诸多问题。”该人士表示。

　　积极干预还是因势利导？

　　无论诱因如何复杂，或者有着多大程度的合理性，一旦这种“瞒天过海”不加以控制和监督，其中蕴藏的风险不仅危害到区域和客户，更会危及整个产业地产行业。

　　“开发商在工业用地上专注住宅开发，使得地块上的产业功能减少，尽管能够在短期内增加住宅的收入，产业长期的发展却缺乏后劲，直接导致区域经济发展的不协调。”郑华对记者指出，“现任地方政府又会把这种长远的经济风险转移到下任政府身上，其中潜藏的经济危害是难以估量的。”

　　此外，吴钢也指出这种“擦边球”给客户所带来的直接风险。

　　对于个人客户而言，尽管在暂时购买这类别墅或公寓时获得了远远低于周边的价格，然而由于本身的工业用地性质和周边配套的不完善，在未来的转让和出租都具有很大的不确定性，进行抵押融资的难度也非常大。

　　而且，工业地块使用年限仅有40或50年，有的受到一些其他因素影响，甚至可能要远远少于这一年限，业主要比其他购买纯住宅的业主更早面临重新办理土地出让和补缴土地出让金的隐忧。

　　“最后，工业用地的补偿标准是很低的，如果拆迁，就会按照工业用地的补偿来做，业主必须衡量其中的得失利弊。”吴钢表示。

　　对于盼望产业地产健康可持续发展的行业有识之士而言，投机取巧并非长久之道，在完善政策法规的同时，行业性规范和市场手段的使用同样有待提升。

　　“政府定游戏规则，但并不适宜进行过多的干预，而具体操作层面上，产业地产的协会、专业机构都严重不足，甚至还未发育。其实它们的力量往往很重要。”梁春表示。

　　提高工业用地价格也势在必行。长期以来，较少走招拍挂的工业用地几乎倾向于“零地价”协议出让，这反而成为滋生不良行为的温床。“提高工业用地价格，既压缩了开发商做住宅的利润空间，也有利于改变长期以来通过抬高商业用地和住宅用地价格来补贴工业用地、让住宅消费者补贴工业企业的畸形局面。”产业地产人士指出。

　　“实际上，工业地产的设计规划必须不断进行优化。工业园区也是存在商业和住宅需求的，不能只做工业厂房。合理的配套规划实际上还要包括商业设施和居住设施，这样才能使工业园区成为功能复合的社区。一个好的商业园区应该是产业园区模式、产业城镇模式、企业总部模式3种模式的良好混合体。”吴钢认为，只有不同模式的产业地产齐头并进，才会逐步消除这种“瞒天过海”的机会。