中国房地产整体下滑明显 “去利润化”成行业趋势

　　从已公布的房地产上市公司2012年上半年业绩预告来看，房企销售业绩大多颇为亮眼，同比上涨幅度可观，且大型房企市场份额增长明显。但同时，房地产行业整体利润下滑，长期来看行业趋势无法逆转。

　　业内人士分析认为，上半年上市房企在牺牲利润、以价换量的市场策略下，虽然销售业绩得到增长，但利润空间明显变薄，“去利润化”成为整个行业的长期发展趋势。

　　大型房企销量同比上涨

　据统计，截至7月11日，35家已公布业绩快报的沪深两市及港股上市的大型房企2012年上半年销售业绩总额为5455.34亿元，同比上涨11.8%。其中20家企业销售业绩同比增长，占比近六成。

　　从销售目标的完成情况看，在可统计的26家房企范围内，完成全年销售目标50%的房企有13家，占比一半，完成40%以上的房企共24家，占比92%。上半年多数房企业绩达成率较高，若按照通常上半年的销售目标占全年40%左右的比例来看，九成以上房企上半年超额完成任务。

　　专家表示，大部分房企业绩表现好于去年，主要是受到两方面的影响：一方面，与上半年房企以价换量密不可分。大多数房企去年销售业绩较为惨淡，以价换量、低价开盘的趋势延续到今年，并且在去年一些大型房企主动降价促销取得良好效果后，今年不断有新的房企加入降价行列。这种趋势在一季度尤为明显，并由此带动了刚需结束观望渐渐入市。另一方面，二季度市场明显升温后，改善性需求和部分高端需求也逐渐入市，房企依靠高总价和高单价的户型成交，也博得更多的销售业绩。在市场向好的情况下，房企加大推盘量，其中高端楼盘的推盘量明显增多。

　　28家房企亏损或盈利下滑

　　就在房企上半年销售业绩集体飘红的同时，大多数房企净利润堪忧。截至7月16日，已经有49家沪深上市房企以快报和预告等形式发布了上半年利润情况，约占沪深上市房企总数的六成。其中，28家房企出现亏损或利润下滑，接近已披露房企总数六成，其中亏损房企有13家。在行业排名前100位的17家大型房企中，47%的房企出现了亏损或利润下滑。

　　业内人士认为，虽然部分房企的亏损和利润下滑缘于报告期内结算项目少等结构性因素，但是接近六成房企出现亏损或利润下滑，且亏损房企数超过了2011年年报披露数（8家），这表明2011年2月开始的新一轮调控政策对房企利润的影响深远，大型房企受到的影响也非常明显。

　　从2012年上半年销售数据来看，房企业绩颇为亮眼，上涨幅度可观，且大型房企市场份额增长明显。但同时，房地产行业整体利润下滑非常明显，长期来看行业趋势无法逆转。上半年房企在牺牲利润、以价换量的指导思想下，即便房企销售额增加，利润方面短期内依然难有起色。

　有分析师也认为，“去利润化”将是房企长期发展趋势，这使得近两年房地产行业集中度将进一步提升，最终整个行业毛利率和净利润率都将向万科看齐。

　　业内人士普遍认为，在市场回暖的背景下，房企的销售策略或会分化：销售业绩情况完成较好的大型房企可能从“保销售”转向“保利润”，借势提价的意愿增强；但销售情况普遍不佳的中小房企的定价策略可能依旧是维持现状。因此为避免楼市再度陷入僵局，保证下半年销售业绩的顺利完成，整个楼市下半年以价换量、快销快跑的行业思路不会发生大的变化。

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�-�p-New Roman"; mso-hansi-font-family:"Times New Roman"'>　　国资委关于“退房令”执行进度的最新表态是在去年2月，国资委副主任邵宁称2010年已有14家主业非房地产央企退出，2011年预计还有20家退出，之后国资委没有向外公布“退房令”的进展。

　　不过，本报也从有关方面获悉，在2011年初，央企总体房地产业务的95%左右已集中于以房地产为主业的央企，仅有5%~6%还在主业非房地产央企手中，且后者大部分是项目公司，在完成既有开发之后将自动退出。

　　“遵从市场规律”

　　像这样一个原本就未设时间表的行政命令，其执行的效率和彻底性自然较难得到保证。更何况，在央企盈利面临巨大压力甚至需要“止血”的当前时期，很难期望国资委对落后的央企施加多大压力。

　　去年2月邵宁就已表示，央企介入房地产业有非常复杂的历史原因，退出也不能一蹴而就。邵宁举例说，一些中央企业尤其是独立工矿区，职工宿舍是自己建、自己维修、自己管理，这样的企业要真正退出房地产就需要一个过程；还有一些企业，比如原先在城市中心，现在要搬到开发区，原先占的地通过房地产项目开发收入来安置职工，也需要把这个项目做完才能退出。

　　上海天强管理咨询有限公司总经理祝波善在接受本报采访时表示，央企退出房地产较为缓慢有其自身的原因，一方面央企房地产业务分布在不同板块中，统一退出时内部协调较为困难；另一方面，由于房地产处于调控中，行业整体景气程度下降，导致接盘者寥寥，也增加了央企退出房地产的难度。他认为，在当前不应该用行政手段强制央企退出房地产，而应该遵循市场规律，让抛盘和接盘者能够自由选择。

　　据本报了解，国资委对“退房令”并未放弃，只是目前更强调“遵从市场规律”。

　　一名接近国资委人士在接受本报采访时表示，央企退出房地产行业的形式不止一种，要结合具体情况而定，有序退出；公开转让不是说转就能转的，要遵从市场规律，一方面价格要合适，否则可能带来国有资产的流失；另一方面得有企业愿意接手，否则容易演变成政府部门“拉郎配”。

　　熊焰也认为，央企退出房地产业应更多地遵循市场规律，而非行政命令。央企可根据自身实际情况来安排退出时机。当前把握的重要原则是，房地产非主业央企不再有新增的地产项目。

　　而据熟悉央企经营状况的人士称，当前国企利润的下滑，央企持有的优质物业能够在一定程度上弥补主业的不足，这也是央企“退房”步伐实质性减慢的原因之一。