花都商业地产存过剩隐忧投资需谨慎

      住宅成交位列广州前三的花都区，却没有足够的商业项目来配套？近年来，近郊的身份和低廉的价格，让花都的住宅市场一片红火，而随着“来又来S HOPPI N GMA L L”、“雅居乐锦城综合体”、“花都万达广场”等巨无霸型商业综合体的逐渐露面，预示着未来几年花都商业地产也将迎来爆发式增长。不过，也有业内人士认为，花都虽然有潜力，但是未来商业地产可能会出现阶段性的过剩，投资还需要谨慎。

　　现状：商业配套跟不上？

　　“你看现在的花都，到处都是新开的楼盘。”上个周末，一位刚在富力金港城买了套小三房的严小姐不无感叹地说。

　　据了解，近两年来，凭借着较为低廉的价格和即将开通的地铁9号线的吸引，花都区的住宅吸引了不少刚需前往置业，发展非常迅速，无论供货量还是成交量，都排在广州前列。“这几年花都的房地产市场发展主要集中在住宅方面，商业配套却没有成型。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示。

　　“直到2011年11月份，花都广百新一城开业，花都才出现了第一个购物中心形态的商业地产项目，其他商业基本都是以街铺为主。”广东省流通业商会执行会长黄文杰告诉记者，相对于住宅地产而言，花都区商业地产的发展是滞后的。

　　9月16日上午，在花都区传统的商圈秀全大道一带，南都记者看到，街道两边开满了各种商铺，客流也不少。不过较为集中的商业中心较少，广州人熟知的广百百货，在这里也仅开了两层楼，上到二楼就已经是特卖场。

　　而在花都区目前公认的第二个商业项目集中地，位于凤凰北路的商圈，记者看到，开业较久的大润发人气还算不错，新开不久的广百新一城人气则显得不太旺。

　　“花都区除了老区的秀全大道一带和新区凤凰北路一带，其他就很少有成型的购物的地方了，顶多花都广场旁边的卜蜂莲花还算一个。”一家房产中介的置业顾问告诉记者。

　　中介：商铺鲜有放盘

　　秀全大道商圈一带大焱地产置业顾问小梁告诉记者，目前花都二手商铺成交价格与去年同期相比差别不大，一些中心地带商铺价格有微微上升。

　　“像你这样想来花都买铺的客，我现在手头上有十几个。”见记者咨询关于商铺的事情，小梁说，这一带从来不缺乏客流，一般周一至周五做本地客人生意，周末做附近工业区就业人士的生意，有客流就不怕商铺不旺。这一带现在很少人舍得卖铺，业主多数认为中心城区商铺还有升值空间，待地铁开通后更具潜力，都只放租。“放盘的商铺多处于市区周围，并且数量相当有限，单价在三万至四万五之间。”

　　黄文杰告诉记者，据他了解，花都区现在还没有购物中心形态的商业地产项目对外出售，基本只有沿街商铺，售价一般都在2万-3万元/平方米，地段好的可以卖到5万元/平方米左右。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，目前，花都的商业个性还是一个城市郊区型商业，以街铺、分散式的小商业为主。根据他所做出的研究，目前花都规划在建5000平方米以上的商业网点有28个，总建筑面积达到108万平方米，按照94万的常住人口算，人均商业建筑面积1 .14平方米。

　　“同时商业还要为外地旅游人口、休闲人口、过路人口服务，人均起码要在3平方米以上。也就是说，现在花都商业面积的扩张量，在未来十多年还要翻一番以上，具有很大的发展空间。”王先庆表示。

　　规划：多个商业巨无霸将面世

　　记者了解到，近年来不少开发商已经放出风声，要在花都大建商业地产项目。

　　日前，花都来又来时尚购物广场以广州北首席超大型SHOPPINGMALL的形象举行项目二期招商推介会暨大客户签约仪式。记者了解到，这个预计年底开业的广场与广百又一城相连，欲打造综合性、复合型、娱乐化、超体验的一站式国际购物中心。

　　同样也已经启动招商工作的雅居乐锦城项目，欲打造北广州的“天河城”。据了解，该项目是雅居乐的第一个综合体项目，将包涵商业中心、娱乐中心、餐饮中心、运动中心和酒店式公寓多种业态，规模高达800亩，相当于3个天河城的体量，被称为花都区府板块商业地产的“第一霸”。

　　此外作为中国商业地产项目的老大，万达集团也没有落下花都，据了解，早在去年，万达集团就已经和花都达成意向签约，选址也基本定下，将会建在花都人民公园后面，现椰林海鲜码头所在位置。公开资料显示，广州花都万达广场定位为一流的商业中心，规模与形式与白云万达广场相近，虽然目前具体的规划资料未出，但业内人士认为，以万达一贯的速度来看，开工和开业估计都在一两年内。

　　“未来的两到三年期间，花都将迎来商业地产的爆发式发展。”黄文杰表示。

　　专家看法

　　花都商业地产可能出现阶段性过剩

　　突然涌入的多个巨无霸项目会否导致花都商业地产过剩？邓浩志认为，这几年花都商业地产还未成型，没有集中消费的地方，一到周末很多花都人还是会去中心城区消费。“随着住宅市场的火爆，人口不断增加，花都有需求、也有需要发展更多的商业项目，花都本地应该也有消费力可以支撑这些商业项目。”

　　而黄文杰认为，从投资回报率来看，近几年中心城区由于商铺价格已经被炒高，主流回报率基本在2.5%-3.5%之间。“像珠江新城有的商业项目十几万起步，最高卖到30万/平方米，而花都商业项目由于价格还偏低，有成长空间，回报率可以达到5%- 6%。”他说，“不过目前关注花都商业地产项目的人还不多，这对于有远见的投资者来说倒是个机会。”

　　黄文杰认为，未来几年，一定时间内花都商业地产确实可能会出现阶段性的过剩，而且从全国的经验来看，做商业地产成功的还是占少数的，花都虽然潜力大，但是也不能盲目投资，投资者应考量项目的位置、投资组合、运营团队等，来下一个综合的判断。