广州农村集资房办理房产证大规模推开可能性不大

      日前，白云区同和街云涛花园、云苑小区集资房办理房产证取得阶段性成果，首批87户一手房业主获发房产证。据市国土资源和房屋管理局白云分局相关人士透露，上述两个小区的房产证办理，是在穗府［1997］48号文《关于处理我市农村集资房问题的决定》(下称“48号文”)的框架下进行的。

    一石激起千层浪，集资房业主、投资人、房产界普遍关注，此举是否意味着广州重启沉寂多年的农村集资房办证的大门？

　　记者从权威渠道获悉，市国土房管局去年曾起草《关于解决我市历史遗留农村集资房办理房地产证问题的意见(征求意见稿)》，作为“48号文”的延伸和补充，但迟迟未能出台。专家表示，农村集资房办证面临土地政策瓶颈，涉利益主体众多，且多属于历史遗留问题，情况十分复杂。目前只可能是解决几个点的问题，整体推开的可能性不大。

　　“广州要彻底解决这一问题，需要向国家层面争取政策支持，制定一揽子政策予以通盘考虑。”南方民间智库专家委员会副主席、广州市社科院高级研究员彭澎说。

　　未办证前均价仅3500元/平方米

　　据了解，云涛花园、云苑小区均是1992年、1993年在农村集体土地上建设的集资房，开发主体是白云同和实业公司，总建筑面积约83000平方米，总户数约950户。2010年，经市政府批准，白云区选取上述两个小区作为试点开展集资房办理房产证工作。8月15日，云涛花园、云苑小区集资房办理房产证取得阶段性成果，首批87户一手房业主获发房产证。白云区方面表示，将做好余下业主的办证工作，并以云涛花园、云苑小区为突破口，积极寻找解决集资房历史遗留问题的方法。

　　昨日上午，记者来到位于广州大道北的云涛花园实地探访，多数业主对此表示满意，但也有尚未领取房产证的业主希望政府部门加快办证速度。

　　“真的想不到，前年云涛花园的房子，均价3500元左右，现在你出到15000元都没人卖给你，因为能办到房产证。”临近云涛花园的一房产中介铺面的工作人员说，从去年起，云涛花园几乎没有房源流出，“你要前年来就赚到啦，说实话这房子比较老旧，当时旁边的一些小产权房都比它贵，均价要4000多元。”

　　据了解，办证费用包括土地出让金、报建费、房地产交易管理费、房屋测绘费、市政建设费、房屋交易契税费等10多项，全部费用摊下来，大概在600元/平方米。相较于周边区域已近20000元/平方米的一手楼房价，不少获颁房产证的业主认为“办证费用确实不高”。

　　“48号文”成办证指挥棒

　　“云涛花园、云苑小区的房产证办理，是在‘48号文’的框架下进行的，由市里统筹部署，涉及市、区多个职能部门。”市国土资源和房屋管理局白云分局相关人士说。

　　经记者多方努力，终于获取了一份“48号文”复印件。这份全称为“关于处理我市农村集资房问题的决定”的文件印发于1997年5月5日。适用于对1996年12月以前在本市白云、天河、黄埔、海珠以及原芳村区范围内，未办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》等四证，在农村集体土地上进行集资建房的违法行为的处理。

　　“48号文”指出，规划部门应首先对集资房进行立案审查，查明不会对城市安全、周边建筑物、重点工程、道路红线、河道市政渠道等造成影响，才能被确认为“集资房”。

　　身份得到确认后，才能进入手续补办通道，包括办理土地征用手续、申请建筑工程质量验收、补交税费、核发房地产权证书等。同时，“48号文”提出对“集资房”加强管理，自1996年5月1日起，5年内不准进入二级市场交易流通，5年后如要进入二级市场交易的，必须依照有关法律法规补交有关税费。

　　记者辗转获取的一份“云涛花园、云苑小区集资房办证流程图”，揭示了其复杂程度。主要工作分为用地报批、规划报建、质量验收三大块，分别由国土房管、规划、建设部门牵头。仅以用地报批手续为例，前后程序多达16项。程序如此繁杂，让白云区、同和街的办证承诺一拖再拖。最终克服时间跨度长、任务重、难度高，产权人确认工作复杂等困难，修成了正果。

　　■分析

　　农村集资房问题浮出水面

　　曾有媒体估测，广州的集资房总量超过千万平方米，其中主要集中在白云、黄埔等区。仅以白云区为例，截止2009年11月，该区集资房项目约214宗，用地面积达4万平方米以上或建筑面积达8万平方米以上的有30个，涉及住户6万余户，居民20万人左右。

　　由于集资房用地报批、报建手续缺乏，难以进行产权登记，且在建设管理、建筑设计、公建配套等方面存在先天不足，物业管理纠纷不断发生，各类矛盾不断涌现。但由于农村集资房涉利益主体众多，且多属于历史遗留问题，目前尚缺乏系统的政策设计，全面破解难题瓶颈不少。

　　早在去年，白云区人大代表徐志祥等10人曾联名提案，要求加快妥善处理历史遗留农村集资房问题。“48号文”的出台，曾解决了一部分问题，但在10年前已基本停止执行，集资房问题开始浮出水面。

　　市国土资源和房屋管理局白云分局在给代表的回复中，坦承了存在的问题，可窥见广州农村集资房问题的复杂性：一是集资房业主办证诉求日趋强烈，二是配套设施和物业管理严重缺位，三是造成大量烂尾楼，四是存在一房多卖现象严重。

　　现有政策设计难处理

　　市国土房管部门坦承，根据“48号文”，符合“两规”要求的集资房，在完善用地批准、规划报建、质量验收等手续后可办理产权登记手续。但现行政策规定程序、审批标准已与“48号文”规定有所不同。如国务院于2004年10月出台《关于深化改革严格土地管理的决定》，提出禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。即使遵照“48号文”，同样面临瓶颈，白云区大部分集资房不符合条件，无法继续补办相关后续手续。不过，仍有一些农村集资房成功“转正”。据记者了解，截至去年，白云区内集资房项目已核发房地产证的有15个小区，共发出798宗集资房房地产证。

　　记者从权威渠道获悉，鉴于“48号文”已经滞后，市国土房管局曾起草《关于解决我市历史遗留农村集资房办理房地产证问题的意见(征求意见稿)》，征求市内相关单位意见。该《意见》被认为是“48号文”的延续和补充，出台后有望解决一批农村集资房的历史遗留问题。但不知何故，新政策一直未能出台。

　　■专家说法

　　南方民间智库专家委员会副主席、广州市社科院高级研究员彭澎：

　　大规模推开可能性不大

　　沉寂近10年后，广州悄然开启为集资房办理房产证的小门。这一政策有无实操性大规模推开？引起了不少集资房业主的关注。

　　南方民间智库专家委员会副主席、广州市社科院高级研究员彭澎认为，就云涛花园、云苑小区个案来说，肯定满足一定的基本条件，至少不会严重违反城市规划，比如地处道路红线，影响城市安全等。

　　“这涉及到统一尺度的问题，政府需要通盘考虑制定政策。老政策1997年就出台了，至今没有办下来，政府也有责任。但从另一角度考虑，现在的地价上涨很快，但还是沿用十几年前的地价标准进行补偿，是否合理？广州的经济适用房政策就有规定，5年之后转让，产权人就应该向政府缴纳土地增值收益。”彭澎认为，导向问题很重要，如果当年的农村集资房仅需支付较少的成本就得以“转正”，或许会对现在小产权房造成一定“暗示”，刺激小产权房市场走向。

　　农村集资房办理房产证闸门是否会大开，彭澎认为大规模推开的可能性不大，一宗、两宗个案或许问题不大，但一旦放开，国家层面将会出手干预。

　　“针对小产权房的处置问题，深圳已经在搞试点，深圳有其特殊性，小产权房违法建筑总量占比太大，将近城市总建筑面积的49.27%。广州要彻底解决这一难题，也需要向国家层面争取政策支持。”彭澎说。

　　华南理工大学教授王幼松亦认为，全面推开确实需要持谨慎态度，农村集体用地转为城镇建设用地，国家政策不可能有大的松动。

　　市国土资源和房屋管理局白云分局建议，研究制定通过保障性住房建设解决农村集资房问题的政策办法或指导意见，推进保障性住房建设。对于已建没有入住或未建成的集资房(包括烂尾楼)，可考虑依法收回土地使用权，纳入保障性住房土地储备。