旅游地产万亿投资规划生悬念8大房企上半年仅售96亿

　　国家旅游局、国家统计局汇总的数据显示，今年中秋节国庆节8天假日期间，全国共实现旅游收入2105亿元，比2011年“十一”黄金周增长44.4%（按可比口径，同比增长26.3%）。

　　然而，旅游业的爆发没能延伸至“一母同胞”的旅游地产。

　　数据显示，截至今年4月份，全国旅游地产项目多达2226个，总规划投资总额保有量为10991亿元，共覆盖85个城市和地区。然而，上述投资计划能否实现却在半年后被打上了一个大大的问号。

　　据公开资料统计（不完全统计）了包括世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、龙湖等8家旗下代表性旅游地产项目销售数据发现，上述项目总规划投资额约为1470亿元，今年上半年实现销售收入总计约为96.03亿元，仅占预计投资规模的6.5%左右。

　　缓慢的资金回笼速度和庞大的开发投入需求形成鲜明对比，在销售放缓的情况下，开发商靠什么支撑万亿旅游地产开发成为悬念。

　　总规划投资保有量达10991亿

　　旅游地产并非行业新话题，但随着2009年底海南国际旅游岛规划获批以及国家将旅游作为重要发展的产业写入十二五规划，以及房地产行业对住宅的调控，开发商将旅游地产作为一个暂避风险甚至积极寻求转型的新方向。

　　据统计，目前全国共有旅游地产项目2226个，共覆盖85个城市和地区，主要集中分布于海南岛、两广沿海、长三角、环渤海、西南地区、福建东南沿海六大旅游地产板块区域。

　　记者了解到，2011年全国销售额排名前20强的房地产公司中有一半的开发商进入旅游地产，目前在上述领域规划投资总额保有量达到10991亿元，其中海南岛投资规模最大为4493亿元，旅游地产项目达到915个，西南地区和两广地区分别为1740亿元和1399亿元，而环渤海地区投资额为640亿元，其他地区为2100亿元。

　　其中，仅惠东巽寮湾就集中了诸如万科、碧桂园、金融街、世茂、中航地产、合生创展、合正等多家开发商，接下来莱蒙国际、中信、华侨城等也将在当地开发旅游度假项目。

　　然而，与计划在旅游地产领域投入的资金相比，有报告显示，全国房企百强2011年销售额为16583亿元。以此计算，未来开发商将把全年销售额的三分之二投入到旅游地产开发中。

　　面对旅游地产开发，一些资金实力并不雄厚的开发商却也怀着“蛇吞象”的雄心。专家指出，很多开发商在进入旅游地产领域的时候，仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低，其实并不清楚旅游地产该怎么做，显得很盲目。

　分析认为，旅游地产跟普通住宅开发模式不同，由于开发周期较长，对开发商的综合实力要求比普通住宅更高。

　　多个项目销售平平

　　受房地产调控影响，大多数旅游地产项目销售遭到市场冲击，出现首期开发的产品滞销、后续开发无限期“搁浅”的局面。

　　由于大多数开发商认为旅游地产项目拿地成本较低，准入门槛低，便一哄而上进入该领域“跑马圈地”，从而导致整个市场的供需出现不平衡，许多旅游地产项目陷入滞销。

　　此前被业界广泛称道的雅居乐海南清水湾旅游地产项目，预计投资超过200亿元，10年开发完成。随着市场环境的变化，清水湾项目销售业绩并未呈现逐年上升的态势。历年销售数据资料显示，2009~2011年，清水湾销售额分别为约64亿元、约99亿元、72亿元。截至今年一季度末，清水湾共完成销售额约32.6亿元。雅居乐高层在今年的股东会后表示，对清水湾完成全年80亿元的目标销售抱有信心。

　　在惠东巽寮湾，由于预计今年底将有近2万套度假产品面世，除了碧桂园以低价走量实现大幅销售外，其他旅游度假项目世茂威尼斯湾、万科双月湾、金融街巽寮湾、合正东部湾均呈现一定程度的滞销。

　　记者根据公开资料粗略统计了世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、龙湖等旗下代表性旅游地产项目销售数据发现，上述项目总规划投资额约1470亿元，今年上半年已实现销售收入总计约为96.03亿元，占预计投资规模的比例约为6.5%。其中，除个别楼盘热销外，大部分楼盘销售平平。

　　对此，分析认为，如果仅仅把旅游地产项目当作景观比较好的度假物业来销售，肯定会遭遇销售困境。她认为，旅游地产不仅仅是做一些可售性物业，还包括商业、酒店，旅游度假等元素，这些都需要开发商要具备很强的资源整合能力。“如果缺乏资源整合能力，即便造出来也很难销售出去。”

　　案例分析

　　旅游地产计划投入超总资产3倍中弘地产现金流承压

　　目前正在开发建设的旅游地产项目，超过一半的开发规模在600亩以上，动辄数十亿、上百亿元的投资与开发商的资金实力并不完全匹配。部分公司的旅游地产计划总投资甚至远远超过企业总资产。

　　2012年4月，两年前成功借壳上市的中弘地产计划在云南西双版纳获得一个旅游度假项目，该项目建设用地面积约14700亩，总计划投资为150亿元，计划5年开发完成。除此之外，中弘地产还在微山湖计划投资兴建一个占地规模不低于5000亩的旅游岛项目，总投资不低于100亿元，同样预计5年内开发完成。

　　然而，与大手笔圈地形成鲜明对比的是，中弘地产的总资产仅为77亿元，负债率达68.96%。该公司半年报显示，今年1~6月公司营业总收入17.6亿元，利润总额仅为5.49亿元。据不完全统计，中弘地产目前计划投资旅游地产的资金总额超过300亿元，远远超过了公司总资产规模。

　　除此之外，中弘地产半年报也显示，旗下子公司、参股公司除了在北京的房地产业务和煤矿业务盈利外，其他房地产业务均处于亏损状态。对此，中弘地产在半年报中称，公司将要开发的旅游地产项目资金投入需求量大，开发周期长，项目一旦正式实施，将给公司的现金流造成压力。

　　国泰君安研报显示，中弘地产已经签订协议的旅游地产项目主要包括北京平谷御马坊度假城、北京怀柔西游记乐园、海南南国荔园项目、济宁微山湖国际旅游岛项目、济宁古运河改造项目、西双版纳嘎洒项目、长白山望天鹅国际旅游度假区等。

　　为了开发上述旅游地产项目，中弘地产玩起了“以小博大”的资本游戏。今年上半年中弘地产以注册资本1亿元在各个项目地设立4个子公司，每个公司实际出资2000万，其余8000万则是在两年内出资。这意味着中弘地产以不到一亿的资金撬动了4个大型旅游地产项目。