50亿短期债务将到期沿海家园断尾求存

      在市场困境中，沿海绿色家园集团（以下简称“沿海家园”，01124.HK）当年动辄掀起健康住宅或豪宅营销风波的风头早已不再。如今，面临即将到期的50亿港元短期债务，手持25亿港元现金的沿海家园果断选择了输出资产套现的路子。其资金链究竟承受了多大压力，谜题待解。

      9月29日，沿海家园发布公告称，公司将以5.5亿元左右的总对价，向深圳控股出售其苏州商业项目。作为回报，沿海家园将以2.15亿元的总对价，向深圳控股收购惠州项目的30%股权。“交易对深圳控股的财务状况影响不大，但对改善沿海家园的资产负债率有很大帮助。”深圳控股母公司——深业集团董事会秘书陆继强对本报记者表示。

     这已是今年来沿海家园第二次出售旗下资产。一个多月前的8月21日，沿海家园转手了所持的丰华股份，套现约4.5亿元。

     在穆迪助理副总裁梁镇邦看来，这两次交易所得资金并不足以支付所有到期短债，沿海家园可能将继续变卖资产。沿海家园的有关负责人则表示，公司对即将到期债务的偿还已有妥善安排。“近期没有明确的资产出让计划，但如果有好的机会，也不排除这种可能性。”

     当各房企正在酣战“金九银十”之时，沿海家园却在一个多月内接连两次出售旗下资产，联系到其近年来在地产投资方面的“不知所谓”，这些变现举措让外界纷纷猜测：沿海地产怎么了？

资产互换

     根据双方协议，沿海家园将斥资2.15亿元，收购深圳控股旗下惠州项目30%股权及销售贷款。该项目位于惠州市惠城区，主要资产包括总地盘面积约为15.32万平方米的两幅土地以及建筑面积约159.43平方米的一个住宅单位。这两幅土地计划分三期发展成为总建筑面积约37.2万平方米的住宅项目。第一期建筑面积约10.4万平方米，预计将于2013年初预售，整个项目预计将于2016年完成。

     深圳控股全资附属公司深业置地则将斥资5.5亿元，收购沿海家园旗下的苏州项目。苏州项目的主要资产是位于苏州金阊区中心总建筑面积约11.57万平方米的苏州沿海国际中心，以及包括由万豪国际管理的一间酒店的综合商业发展项目、写字楼、服务式公寓及零售商铺。

     据了解，2007年，沿海家园收购苏州沿海国际中心，当时该项目呈半开发的状态。此后，沿海家园通过银行借款及其他借款为该商业项目的开发提供资金，该酒店自2009年12月开始营业。沿海家园认为，由于苏州项目所产生的融资成本及折旧开支较大，资金都用于投资租赁及酒店营运开发、投资商业物业，公司一直面临较大的财务压力，而且投入的资金无法如住宅物业开发项目般可于住宅物业售后较短时间内有效回收。所以，该公司积极寻求机会出售苏州项目，以回笼资金。项目出售后，沿海家园将减少5.9亿元的借贷，预计可录得约3.35亿元的净收益。

     就整个交易而言，沿海家园录得了约1.08亿元的亏损，但由于苏州项目套现而惠州项目即将有现金流入，对公司的资金面有明显改善作用。

     沿海家园有关负责人透露，该笔交易从2010年初就已开始探讨了。“本次交易的对象为公司的第二大股东。交易是基于双方战略的需要，可谓双赢。”

     陆继强表示，与沿海家园进行资产置换的目的有两个：作为债务持有人，深圳控股持有沿海家园5000万美元的债券，并将于11月8日到期。“交易的首要目的是确保这笔债券能偿还。”其次，资产置换也有助于优化深圳控股的资产结构，增加持有型物业。在他看来，交易对深圳控股的财务状况影响不大，但对改善沿海家园的资产负债率有很大帮助，将有利于该公司下一步的融资安排。

     按照规定，苏州项目和惠州项目将在深圳联合产权交易所进行公开竞价招标，并允许第三方竞购这些项目。“出于沿海家园偿债的需要，如果苏州项目能以更高的价格卖给第三方，公司会更欢迎。”陆继强表示。

     短债逼身

     这已经是今年以来沿海家园第二次出售旗下资产了。一个多月前的8月21日，该公司已将其持有的丰华股份3770万股以4.524亿元的总代价转让给隆鑫控股，预计可录得2.3亿元收益。

     这两次资产变现都是为了解沿海家园的燃眉之急。

     事实上，自2008年以来，沿海家园在销售规模上就表现暗沉，被当年一同起跑的同行逐渐甩下，2011年全年营业收入仅71.78亿港元，这在内地市场上堪称没落。

     进入2012年，沿海家园更是受到行情拖累，资产负债表日显窘迫。据其披露的公告，截至2012年3月31日，沿海家园录得收入约71.78亿港元，较上年度增加约91%；但同时期有96.78亿港元的流动负债。

     根据标准普尔7月份给出的一份风险预警报告，沿海地产流动负债中，风险系数最高的是银行和财团的借款。其2011年年报数据就明显地反映出这一点。年报显示，截至2012年3月，沿海家园现金与银行结存约为25.14亿港元，净负债比率为85%。而该公司一年内到期的债务总额50.1亿港元（其中，银行贷款约25亿港元），比2011年的约15亿港元暴增两倍多。

     中银国际一位房地产分析师在接受本报记者采访时表示，尽管沿海家园的半年报尚未公布，但可以预见的是，其今年上半年的负债状况并未有根本改善，已有多家银行对其发出直接的预警通知。“与内地不同的是，香港地产上市公司须按月沟通账面流动资金状况，而银行的直接预警通知与此有关。”

     与上述一年内到期债务相比，沿海家园还背负了一笔将于11月8日到期的、总额1.29亿美元的债券，这或是其前述变现举措的直接动因。“按照沿海家园的规模来说，这笔美元债券压力不小。今年也是香港地产上市公司偿还美元债券的一个高峰期。”香港利丰集团主席冯国经告诉本报记者。

     不过，标准普尔在报告中指出，沿海地产对这笔美元债券再融资安排的确定性仍不足。“已有权威媒体披露，其中0.5亿美元的债券将由公司股东认购，这将使得这笔美元债券的回转空间大了不少。不过，直到到期日，现在的市场可能不会相信这样的消息。”前述中银国际房地产分析师表示。

     再融资风险加剧

     沿海家园因债务缠身，一直不为市场及评级机构所看好，还一度被评为所有内房企中最差评级之一。今年2月，标普将沿海家园长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC+”，展望负面。这是标普继2011年将沿海家园信用评级评为“B-”后的第二次下调评级。

     标普指出，自公司2011年8月下调沿海家园的企业信用评级以来，该公司的再融资风险一直加剧。预计沿海家园2012年房地产销售可能保持疲软，而且公司对未来6～12个月内到期债务进行再融资的可选择方案有限。而股票与海外债券市场对类似沿海家园的财务疲软的投机级发债人已关上大门，信托公司在对信托贷款进行展期时也变得日益挑剔。

     对于标普评级下调，沿海家园持不同看法。“评级机构的评估体系是针对企业运营某个时点的固化评估，而市场和公司运营是动态的，标普的评级是一个参考值。在今年7月份公司与标普沟通时，标普表示沿海的表现好于他们的预期。”上述沿海家园有关负责人解释。

     对于即将偿还的50亿港元债务，沿海家园的高层在今年7月份曾表示，公司内部已有安排，财务到年底前都是安全的。从目前来看，近期两单资产出售便是沿海家园的安排之一。

     事实上，出售资产是很多开发商的流动性来源之一，最近的例子包括上海证大、盛高置地、沿海家园和绿城中国。这些公司都有过通过出售土地或者项目从而降低再融资风险的行动。但对于沿海家园来说，在分析机构看来，这样的安排尚未足够。

     前述中银国际分析师认为，“上次出售股票收益为4.5亿元人民币，再加上这次的3.5亿元收入，差不多能够还清11月8日到期的1.29亿美元债券。但这仅仅是最短期的，其他短期债券也将相继在几个月之内到期，这还需要资金，在销售疲软的前提下，不排除沿海家园会继续变卖资产。”

     “这两次交易（前述两次资产变现）从单个合同来评估，都使得沿海地产不用采取大幅折让出售资产的方式。但与同业相比，现在变卖项目会让市场觉得其不够从容。”冯国经分析认为。

     对于是否继续出让资产，上述沿海家园负责人告诉本报记者：“公司近期没有计划，但如果有好的机会，也不排除这种可能性。”

     “作为沿海家园的二股东，深圳控股也希望沿海能积极减债，出售低效资产，优化资产结构。”陆继强说。但他也表示，目前与沿海家园的互动仅限于本次交易，未来该公司若继续出售资产，深圳控股并无接盘计划。

     回顾2011～2012财年年报发布会上，沿海家园高层曾披露，其今年在建及新开工的面积约100万平方米，而土地储备则有340万～350万平方米，足够5～6年发展之用。

     豪言壮语犹在耳际，但在市场同行口中，沿海家园当年动辄掀起健康住宅或豪宅营销风波的风头早已不再。而且，其可售面积或存货也不足以支撑其快速滚动发展。截至3月31日，发展中物业60.59亿港元，已竣工之待售物业26.68亿港元，分类为持作销售之资产（可以出让的资产）0.51亿港元。

     “盘面不大，且销售业绩输于大势。”前述中银国际分析师评述道。