广州：成熟商圈众品牌扎堆新商圈倒贴装修费

　　10月15日，经历耗时多年的主力店选角后，西城都荟宣布情牵摩登百货。至此，这个长江实业与和记黄埔地产在广州联手打造的第一个大型商业项目出租率达到75%，空置3年的西城都荟最终将于今年底正式开业。

　　仲量联行日前发布的广州零售地产市场报告指出，今年第三季度，大型购物中心商铺空置率上升了1%，预计至明年末，广州大型购物中心空置率更会上升至8%-10%。空置率的增高意味着招商再次成为广州商业项目的头等难题。

　　不过，南都记者在调查中发现，对于这一萦绕难去的棘手问题，广州商家目前正经受“冰火两重天”的煎熬，其中天河路成熟商圈的优质物业手到擒来，仍然是新品牌入穗扎堆的首选，而新商圈新项目则多受冷落

　　漫漫招租路

　　作为广州百货业的后起新秀，摩登百货出手谨慎，每年的开店节奏保持在1-2家。今年，摩登百货将第一家新店的落点选在了北京路光明广场。众所周知，这是广州最繁华、最传统的核心商圈，进入北京路开店一直是广州商家共同的情结。天河城百货之前针插北京路中段名盛广场，广百甚至在距离总店几百米之外的北京路路口又开出另一家分店。

　　相对于第一家店的大热商圈，选择西城都荟，摩登百货董事长兼总经理周强解释，其看好长江实业与和记黄埔的雄厚背景及以往成功经验。据悉，长江实业与和记黄埔之前在北京投资的东方新天地、在上海的梅龙镇广场以及重庆的大都会广场，都是当地商业标杆性建筑。同时，西城都荟位于一号线与六号线的交会处，不仅是地铁上盖，还填补了广州人民路以西没有大型商场的空白。

　　不过，记者了解获悉，与李嘉诚旗下内地其它商业项目相比，西城都荟之前在广州的经历相当传奇。该项目早年拿地至2005年才动工，2007年，太平洋百货原班人马组建的乐宾百货与西城都荟签署主力店进驻合约后，首次披露将于当年年底开业的进程。但因工程问题延期双方合作搁浅，直至2009年5月建成完工后，西城都荟一直空置。

　　“西城都荟推迟开业，除了工程验收等因素外，招商困局也是主要原因。”一位曾与和记黄埔合作过的人士向记者透露，国内很多商场面临招商困境的时候，往往会妥协变通打乱当初的定位，这也导致后期运营状况频发。相对而言，香港开发商经验丰富，比较能坚守购物中心的定位，如果引进品牌未达预期，会捂盘延迟开业，广州太古汇之前也曾有此经历。

　　据悉，过去10年广州西堤到白鹅潭区域商业衰落，西城都荟2005年动工后其坚持的中高端定位招商并不顺利，直到地铁规划改变当地交通状况，政府近期重新启动白鹅潭商圈才得以改变现状。在此期间，李嘉诚旗下百佳超市、西班牙G rupoC ortefiel旗舰品牌Springfield、PedrodelH ierro、香港i.t等品牌及U A影院等才陆续进驻。至于主力百货店，在错过了乐宾、百盛、王府井等诸多大牌后，西城都荟仍然对摩登百货开出了“升级版”摩登新天地的条件。

　　“西城都荟目前出租率达到75%。”和记黄埔地产有限公司市场部董事梁泰来表示。

　　商业项目供大于求

　　西城都荟物业空置3年，如今修成正果准备开业。与之相比，更多的广州大型M A LL项目既没有西城都荟背后的资源，也没有这样的好运。

　　记者调查获悉，选址天河区东圃中山大道南侧的宝兴T E SC O购物中心预计于今年11月底开业，这个6.5万平方米的新项目是英国T E SC O集团在广州的第一个商业地产项目。此外，番禺20万平方米的荔园新天地、15万平方米的番禺汇珑新天地、白云绿地中心也将于今明年陆续开业。仲量联行广州及深圳零售地产部总监林世松表示，今年第四季度，广州市场将有30万平方米的商业面积推出市场，明年还将新增25万平方米。

　　在新项目批量出水高密度开业的同时，“广州零售商的整体运营压力增大，有个别百货公司公布上半年利润出现下滑。零售增长放缓，再加上营运成本增加，除沃尔玛、家乐福等大卖场外，部分本地服饰品牌零售商也因急需消化庞大的库存而暂停正价店扩充计划。”分析表示。

　　一方面供应增加，另一方面需求减少，以至于今年第三季度，广州大型购物中心商铺总存量达170万平方米。据仲量联行报告预计，市场整体空置率在2013年末将上升至8%-10%。

　　“以前与品牌商谈判大家互有妥协，但现在业主只能让步。”一位商场招商总监透露，想招C K、tom m y hilfiger、哥伦比亚这样的二线国际品牌，不仅要补贴2500元/平方米的补贴，还要每个月50万元的销售保底，现在有些租赁铺位也要谈扣点。不只如此，这种补贴潜规则现如今更是从国际品牌向国内品牌蔓延。“据我所知，一家知名百货公司到某区域开新店，即便开出为所有品牌包装修的条件，其招商情况也乏善可陈。”一位业内消息灵通人士向记者透露。

　　品牌商的无奈“追求”

　　但“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”。与坐困招商围城形成对比的是，也有大牌商户逆市中强势出击。第三季度，雅诗兰黛、契尔氏和俏江南、A rm ani Jeans同时选址天河城开设广州首家直营分店；SonyStore在太古汇开设全球最大的直营店。据不完全统计显示，今年以来，进入天河城的新品牌数量有10多个。

　　“大家都希望在天河城、太古汇以及中华广场这样的成熟优质物业中开店，我们接触的很多外来品牌，要求的第一选址就是天河城。”上述招商总监表示，有些甚至提出降低返还扣点或接受高额租金等条件。

　　专家表示，不难看出，成熟商圈的优质项目依然是稀缺资源，需求量大却供不应求；而对于新商圈、新项目，品牌商们既没有耐心、也没有耐力。“这很大程度上与品牌商的市场策略转向密切有关。”

　　以往品牌商扩张策略是追求规模、市场份额，但受经济大势影响，大部分品牌商库存高企，陷入资金链危机。“先存货、先盈利已经成为品牌商的优先策略。”专家表示，除非有庞大的资金支持，否则培育时间较长的商铺不会考虑，他们希望的是短、平、快，人流、旺场，“即便牺牲几个点的扣点，维持盈利最重要。”

　　不过，由于供不应求，上述成熟物业租金水涨船高。根据最新数据，天河城广场今年1-6月的租金收入达到5.13亿港元，较去年同期的4.64亿港元约增长10.5%，中华广场今年上半年租金收入突破1600万元/月。今年第三季度，广州大型购物中心商铺平均租金升幅明显放缓，环比轻微增长0 .4%至808元/平方米/月。面对如此“剽悍”的物业成本，成熟商圈的优质物业也左右两难。“天河城近期进入的新品牌都是资金雄厚、承租能力较强的化妆品、轻奢侈品，而承租能力相对较弱的餐饮则普遍集中在租金相对便宜的顶层。”专家表示，但从正佳广场的租金来看，餐饮企业的租金涨幅这两年也有20%-30%的增幅，大大加重了企业的运营困难。