前后海将成商务标杆区城市更新让写字楼遍地开花

      近日，世联地产发布深圳写字楼市场报告，显示前海中心、科技园片区、宝安中心区和福田CBD仍是深圳写字楼商务市场的核心区域，但是伴随城市更新项目的推进，商务市场也将呈现多点开花的局面。各个区域都将承担相应的商务功能。而在产品方面，“工改工”项目、低密度生态型写字楼等多元化产品，也将为深圳写字楼市场注入活力。

　　前后海将成深圳商务标杆区域

　　世联认为，受深圳城市规划影响，深圳写字楼商务市场一路西进，在历经地王金融商务圈、华强北电子物流圈、中心区及中心区一级辐射地段中心区西区后，最终“收官”于宝安和南山的前后海片区。

　　值得一提的是，在全市写字楼圈中，原规划为深圳最高端写字楼区的福田中心区的影响力已经开始被分流，相反是前海中心有后发趋势。报告指出，密度高、资源无法匹配以及商务建设放缓是福田CBD面临的难题。

　　不过，世联写字楼事业部指出，虽然前海中心吸引了大量深港企业总部的进驻，但是未来真正的总部写字楼和高端综合体的聚合地将会从深圳湾后海开始。因为，前海中心是以国家级别的高标准来规划，有相当高的准入门槛。而在深圳湾后海则不受限制。“总部型企业可以属于金融或科技类，甚至其它高端行业转型都可。”据透露，现在拟定签约的已有16家，且全为企业总部。

　　城市更新让写字楼市场遍地开花

　　如火如荼的城市更新，同样也会影响深圳商务写字楼市场。世联报告显示，罗湖区未来新增写字楼主要源城市更新项目，呈现片区规模式放量供应。据统计，罗湖区符合城市更新政策的区域总面积达8.3平方公里，占建成区面积的1/4。商业更新项目将主要向高附加值、高活力的商业综合体和写字楼倾斜。

　　而在龙岗，新兴商务区雏形显现，城市旧改使得未来写字楼供应主要集中在龙岗大道沿线的龙岗中心城片区。据统计，沿着“龙岗大道”有35个项目列入城市更新计划，着力打造多个区域性商贸集聚区，未来将推出一批商业综合体和写字楼。

　　运营模式多样产品打造多元

　　2010年以来，政府在出让福田和南山地块的条件设置上，都显示出了明显的“总部经济”用意。据悉，70%以上的地块都要求自用率在60%—90%以上，且该部分面积10年内不准出售。因此，未来5年，深圳可预计供应的写字楼租赁自用型物业供应量将超400万平方米，销售型物业供应量约185平方米。

　　写字楼商务市场不仅仅将迎来量的突破，在产品上也将走向多元化。在市场上，“工改工”项目，低密度生态型项目，非核心商务区的单体写字楼，超高层写字楼以及综合体物业大量涌现，形成了写字楼商务市场的新格局。其中，综合体将会成为供应的主体。

　　而关于深圳是否有足够能力消化如此大体量的写字楼，负责人强调，以上的数字为总量概念。但需要注意的是，写字楼也是会分批量推出市场，所以从目前深圳商务市场的消化来看，暂时无需担忧。